目 录
第一章 岳阳市城区基准地价成果更新概述 ....................................... 1
第一节 岳阳市概况 .................................................................................................. 1 第二节 原基准地价成果分析 .................................................................................. 2 第三节 岳阳市地产市场分析及基准地价成果更新必要性 .................................. 4
第二章 基准地价成果更新方法 ........................................................... 7
第一节 基准地价成果更新的理论基础和原则方法 .............................................. 7 第二节 资料的收集、调查与整理 ........................................................................ 14
第三章 基准地价评估与测算 ................................................................. 21
第一节 基准地价内涵及表达方式 ......................................................................... 21 第二节 基准地价更新评估 ..................................................................................... 25
第四章 土地级别划分与基准地价确定 ........................................... 46
第一节 土地级别调整 ............................................................................................ 46 第二节 基准地价的确定 ........................................................................................ 53
第五章 宗地地价修正体系 ............................................................... 57
第一节 宗地地价修正体系概述 ............................................................................ 57 第二节 区域因素修正 .......................................................................................... 58 第三节 个别因素修正 .......................................................................................... 83 第四节 基准地价系数修正法评估宗地地价 ........................................................ 91 第五节
岳阳市城区基准地价更新成果分析 ..................................................... 93
第六章 基准地价更新成果特点及应用 ........................................... 97
第一节 基准地价更新成果的内容及特点 ............................................................ 97 第二节 基准地价成果应用建议 ............................................................................ 98
第七章 城市地价动态监测体系 ..................................................... 103
第一节 建立的必要性和总体目标 ...................................................................... 103 第二节 标准宗地 ................................................................................................ 105
第一章 岳阳市城区基准地价成果更新概述
第一节 岳阳市概况
一、岳阳市概况
岳阳市位于湖南省东北部，长江中游南岸，湘、鄂、赣三省交界处，素称“湘北门户”。地理坐标为东经112o18′31″—114o09′06″，北纬28o25′33″—29o52′30″。东临江西九江、宜春，西频益阳，北望湖北荆州、咸宁，南接长沙。市境南北长157公里，东西宽177公里，土地总面积1.49万平方公里，占全省总面积7.05%。
岳阳夏商为三苗国地，春秋属楚，三国时修巴邱邸阁城，公元291年始为州郡治所。现为湖南省辖市，辖岳阳、平江、华容、湘阴四县，汩罗、临湘两市和岳阳楼、君山、云溪三行政区及屈原管理区、岳阳经济开发区与南湖度假区。全市总人口542.94万，其中城镇244.32万，占45%。
二、主要自然资源条件
岳阳市地处东洞庭湖平原和幕阜山区,地势东高西低,呈阶梯状向洞庭湖倾斜,以丘陵和平原为主,山地、丘陵、岗地、平原和水面兼备，物产丰富，素有“鱼米之乡”之美称。属亚热带季风湿润气候。特点是：严寒期短，无霜期长，光照充足，气候温和，雨量充沛，四季分明。年平均气温16.4℃—17℃，最高39.7—40.4℃，最低零下11.8℃—18.1℃。年均降水量1233.9—1498.4毫米，年均日照1740—1850.9小时。境内水资源特优，除洞庭湖外，有东湖、横岑湖等内湖165个，江河除长江、湘江、资水外，有汩罗江、新墙河等大小河流315条，湖泊众多，水源充足，素称“洞庭水乡”。矿产有铅、锌、铜、金、白云石、花岗岩等40余种资源供采。岳阳名胜景点丰富，有岳阳楼古城区、洞庭湖水上浏览区，君山岛景区，汩罗江屈原纪念地，平江起义革命纪念地，张谷英民俗村等240多处，尤以岳阳楼洞庭湖风景名胜区名扬海内外，为国家风景名胜重点旅游区。
三、主要社会经济条件
2007年末，全市完成国内总值915.84亿元，比上年增长15.2%，人均16868元。一、二、三产业增加值，分别增长19.3%、48.6%、和32.1%，产业结构不断优化。全年完成工业增加值444.63亿元，农业增加值176.84亿元，社会固定资产
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投资320.43亿元，财政收入60.87亿元，社会消费品零售总额299.32亿元，外贸进出口总值6.41亿美元，人均年收入城镇居民13603元，农民纯收入4325元。区位条件优越。水路、铁路、公路、交通三位一体。长江流经东西，湘江直注南北，交汇于洞庭湖。沿江湖水道，上航湘、鄂、渝、川腹地，下通江达海。京广铁路纵贯南北，沟通全国各地。京珠高速、107、106国道和五条省道，连成四通八达的高等级公路网，内外畅通便捷。市内能源以华南电厂火电为主，小水电为辅，并与华中、三峡输电系统联网，热电保障可靠。西气东输工程过江入市。现代邮电通讯设备完善。
四、岳阳市城区简介
岳阳市城区是岳阳市的政治、经济、交通、商贸、文化中心，随着近几年的快速发展，原属岳阳县的康王乡、三荷乡、西塘镇并入，土地总面积404.28平方公里，城市建成区已达80平方公里，城镇人口62.6万。是湖南的北大门，对外贸易口岸，历史文化风景旅游名城和以石化、电力、轻纺、造纸、食品、饲料等工业为主的综合性沿江中等城市。岳阳市发展方向为“北扩东移”，岳阳市中心城区主要向北、向东发展。以现在的岳阳步行街附近形成现代中心商务区；在南湖风景区形成民俗文化区；在奇家岭以湖南理工大学为中心形成科学教育区； 以岳阳经济开发园区为载体建立现代高新技术产业区；以城陵矶、九华山等地开成石化、造纸、纺织等工业区；在湖滨园艺场形成湖滨食品工业区；在八字门通海路沿线建成饲料加工产业集群；在康王、三荷、西塘形成近郊农业生产区。
第二节 原基准地价成果分析
岳阳市城区原基准地价评估成果在2003年由岳阳市国土资源局和岳阳市正阳评估咨询有限责任公司所完成。其主要内容包括以下几个部分：
一、根据地价影响因素及样点地价的一般性，将城区划分为49个均质区域和分用途的5、5、6个土地级别
原成果在综合考虑城镇繁华程度、交通便捷度、临街深度、宗地形状与面积、环境质量优劣度、自然灾害危害程度等六大因素影响的基础上，将整个评估区域划分为49个均质区域。再以市场交易资料调查所得的样点地价测量结果，按其土
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地区位及级差收益差别的大小程度，将49个均质区域按其用地类型划分商业用地6个土地级别，住宅和工业用地5个土地级别。均质区域及土地级别划分以定性分析为主，结合充分实地市场交易调查和经多部门论证调整的结果，具有较强的科学性。
二、以级别价为主要表达方式，采用租金剥离法测算并确定了商业、综合、住宅基准地价
根据《城镇土地估价规程》的要求，在样点地价计算、修正及检验基础上，根据分用途的地价平均值数据，综合考虑政府合理地价政策及相邻城市地价水平，确定了6个商业用地、5个住宅用地、5个工业用地的级别基准地价。从级别价形成来看，它是对区段价、区片价的综合。各类用地级别基准地价如表2-1所示。
岳阳市城区基准地价表
表2-1 单位：元/平方米 基准 级别 地价 一 二 三 四 五 六 用途 商 业 住 宅 工 业 4200 810 380 2600 540 295 1450 360 235 780 240 185 430 160 145 240 / / 三、采用成本法和比例系数法测得各级工业用地级别基准地价
工业用地由于每个级别样本数量不够，基准地价采取先求新增建设用地平均取得费用、加出让金、有关税费及平均“五通一平”费用所得新增建设用地价作为最低一级工业用地基准地价，再通过土地条件的分类及量化，测算得其余各级工业用地的级别基准地价。结果见表2-1。
四、分用途、分级别拟定了宗地地价修正体系
修正体系包括宗地地价修正系数表，宗地地价修正因素指标说明及使用年期、商业用地街角地修正、开发程度修正、容积率修正系数四项。分用途、分级别拟定了宗地地价修正体系，并且尽量把各修正体系表简化适用。
五、对基准地价进行了定义及构成分析
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界定了基准地价的内涵，并对基准地价的构成进行了定性与定量分析。 六、对临街商业用地评估进行了探讨
第三节 岳阳市地产市场分析及基准地价成果更新必要性
一、原成果已经与现实地价水平不相符合
岳阳市城区基准地价评估成果是2003年更新完成，2003年12月经省国土资源厅验收后实施的，至今已近4年，根据中华人民共和国行业标准《城镇土地估价规程》的有关规定，凡是原有成果使用两年或社会经济条件发生变化的，都要对基准地价评估成果进行全面或局部评定，更新原成果，目的是为了使土地估价成果符合客观实际，保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现实性。因此，岳阳市城区基准地价修订已成为当务之急。
二、城区经济建设发展的客观反映
岳阳市城区的经济社会快速健康发展。国民经济各项指标稳步增长，人口保持较快增长速度， 2003年以来，市城区国内生产总值年增长速度保持在11%以上。固定资产投资保持较好势头。
城市规划和城区建设也取得了长足的进步，城市中心由西向东转移，行政辖区面积增加了216.8平方公里，城区高层建筑相继涌现，城市交通、水、电、通讯等基础设施更加完善，城市的质量、品位相应提高，经济繁荣，人口增加，使地产市场更加活跃，城市区段地价发生了明显变化，原有估价成果和区域功能已不能真实反映当前的客观实际。因此，更新评估成果，既是城市经济建设发展变化的要求，亦是地价经济规律的内在反映。
三、土地市场发展的必然趋势
随着国家宏观调控手段和土地资源管理的加强，土地市场拍卖、挂牌得到了进一步规范与发展。2007年城区共出让土地61宗，159公顷，成交价款7.60亿元。
市域建有土地交易场所8个，场地400平方米，专业人员多名，专家30多人，制度完善，达到“六有”标准，通过报纸、电视、广播、交易场所显示屏和张贴公告等方式公布地产信息，增强市场透明度，公开、公平、公正交易。对于新征土
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地、存量土地、旧城改造用地，统一由土地储备中心收储，根据市场需求出让土地。地价管理加强，对地价评估业务统管、协调。土地资产市场运营活跃，土地资产收入大幅提高。这些均有赖于市场中地价的纽带作用。
四、地价变化地价评估的需要
市区经济社会的发展和人口的增加，增加了对土地的需求，带动了地价的上涨。同时，市区交通和城市基础建设投入力度加大，使土地利用格局和影响地价的诸多因素发生了明显的变化，并提高了总体生活、工作的质量水平。综观近几年来市区地价的变化，具有以下特点：
1、市场机制不断完善，地价信息日益广泛。岳阳市城区国有土地除公用事业性用地和原有划拨用地外，全部实施有偿使用制度，土地进入市场。土地市场的透明度进一步提高，竞争性更强，市场机制基础性作用更加显化。
2、地价市场活跃，调控作用强化。土地一级市场一律归国家土地行政管理部门统一垄断，根据土地利用规划、计划和市场需求情况，充分发挥市场杠杆作用，适当投放土地供应量，并通过政府制定科学、合理的土地价格政策，宏观调控，使土地价格与当地经济社会发展的水平相适应。对于依法取得有偿使用的土地，允许依法进入二级市场。
3、改革不断深入，地价日趋合理。土地既是资源，又是资产。其本质在于土地资源本身的使用价值。而土地使用价值的具体体现是市场流动交易上的土地价格。随着改革的深入，国家明文规定，经营性土地、工业用地一律实行招、拍、挂方式出让，公开、公平、公正进入市场竞争，这样，使土地价格与土地使用的价值更加接近，日逐合理，地价提高。
4、市场成交价上涨，基准地价部分偏低。几年来，随着市区经济建设的快速发展，城区基础设施的进一步改善，投资环境的优化，土地资源紧缺，福利房、旧房交易价格趋上升态势，商品房和租赁房价稳定上涨，所有这些因素，导致土地价格的近年大幅上涨。临街商业用地、住宅用地、工业用地成交价格普遍上涨。然而2003年完成的市城区的基准地价与现实对照明显偏低，已不适应市场行情的变化，到了非调整更新不可的地步。
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五、国土资源管理的迫切要求
国土资源管理不断完善，全面实行国有土地有偿使用，贯彻落实国家两部《关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让通告》和部11号令、国土资发〔2006〕307号文件精神，提高土地资源市场配置化水平，强化土地资产管理，显化土地资产价值，作为土地资产量化指标的地价，是推行招标拍卖挂牌出让用地管理的关键因素。因此，及时更新制定适合该区域发展和管理科学内涵的基准地价，正确指导地产市场交易行为，为政府收购、储备、开发和招拍挂出让土地提供准确的土地价格，则成为当前土地管理改革深化的迫切要求。
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第二章 基准地价成果更新方法
第一节 基准地价成果更新的理论基础和原则方法
一、基准地价成果更新的理论基础
基准地价成果更新是对城镇不同类别土地在特定经济水平条件下土地市场价值的重新评定，它必须考虑三个方面的因素：一是土地本身的区位条件，二是土地上的投入与产出，三是当地土地市场供需状况。三者缺一不可。因此，基准地价成果更新势必涉及自然、社会、经济等各个方面，是综合性、区域性、技术性都很强的工作，它必须以科学理论为依据。
(一)马克思的地租、地价理论
马克思认为地租反映的是一种社会关系，地租是土地所有权在经济上的实现形式。土地所有权的存在和垄断是产生地租的根本原因。同时马克思还从质和量两方面对地租进行分析，认为地租有绝对地租和级差地租Ⅰ、级差地租Ⅱ三种形式，其中绝对地租是土地所有权的集中体现，只要所有权存在，不论土地本身状况如何，一旦利用就定有地租的产生。级差地租是由所利用土地本身状况及利用者投资等方面不同而造成的地租量差异，是土地价格差异存在的客观基础。马克思还认为，土地价格不是土地的购买价格，而是土地提供地租的购买价格，它是按普通利息率计算的。即：土地价格=地租÷利息率。这一公式表达了土地价格是资本化的地租，是能够带来同地租等量利息的货币额。按照马克思地价公式所表述的原理，可从分析土地收益入手，用一定的方式求算地价。
(二)城市土地区位理论
城市土地区位是自然、经济和社会各要素之间相互联系和相互作用在空间位置上的反映。进一步说，城市土地区位是自然、经济和交通三者地理区位在空间地域上有机结合、共同作用所产生的综合体。从区位理论出发，城市土地区别于其他生产要素的最大特点之一就是土地相对位置不同，产生不同的使用价值、不同的经济收益和不同的地租，因而有不同的地价水平。
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(三)阿伦索的竞标理论
阿伦索竞标理论认为，在完全竞争的市场机制下，城市土地各种活动的区位决定了它们能支付地租的能力。不同用途土地支付地租的能力不同，从而通过土地供需决定的土地市场地租变化便决定了土地利用的同心圆分布模式。由于不同用途土地支付地租能力不同，必然有适合各种用途的最优区位。这是土地分类估价的重要理论依据。
(四)城市土地收益理论
现代城市土地收益理论认为，土地收益是确定土地价值的基础，土地价格是土地收益的资本化。购买土地实际上是购买了该土地在未来使用年限中所能获得的土地纯收益。这一理论成为土地估价中最实用有效的估价方法之一，其测算地价的基本模型为：
P=a1/(1+r1)+ a2/(1+r1) (1+r2)+…an/(1+r1) (1+r2)…(1+rn)
a1，a2，…an为土地各年纯收益，r1，r2，…rn为土地各年还原利率，P为地价。
一般情况下土地纯收益和土地还原利率作不变处理，分别为a和r，则依据收益还原法的估价原理，测算地价的公式为：
P=a/ r[1-1/ (1+r)n]
(五)城市土地利用分类理论
城市土地按实际经济利用方式分为不同的用地类型，不同用地类型有其相应的用地要求和选择条件，从而表现出不同的土地利用特点，进而形成城市内不同的土地收益和不同的地价分布。
在各种用地类型中，能在使用过程中直接获得经济收益，即直接产生土地级差收益的主要是商业用地、居住用地和工业用地(交通用地所产生的使用效益扩散到附近的经济活动中去)，这三种用地占城镇用地的大部分，是反映城镇土地经济价值的主体。因此，本次基准地价成果更新按商业、住宅、工业用地三大类进行。
(六)城市规划理论
城市规划是为了城市有计划、有秩序地发展，根据周围一定范围内的自然、经济条件确定城市的性质、规模、空间布局及经济发展方向。
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城市规划的一个主要内容就是城市用地结构和土地利用的研究，通过城市规划确定城市用地类型、合理配置基础设施、调整产业结构，指导城市的发展方向，从而影响城市土地的利用，并直接明显地影响土地质量的好坏和地价的高低。
城市土地基准地价成果更新，必须依据城市用地规划内容，尽量使城市规划意图体现在估价的过程与结果中，确保成果的科学、准确与合理，同时也使政府能更好利用地价这个敏感的经济杠杆，促使城市规划的进一步完善和实施，最终使城市土地得到合理的配置利用。
二、基准地价成果更新的原则
基准地价成果更新除应遵循地价评估的最有效使用原则、替代原则、供需原则、报酬递增与递减原则、贡献原则等以外，还应贯彻以下原则：
(一)实用性原则
基准地价成果既是政府运用地价政策调控土地市场，合理收取土地使用权出让金的有力工具，又是地价评估机构运用系数修正法评估宗地地价的重要基础。基准地价成果更新应充分考虑成果应用的实际需要，做到科学、系统、简明，特别要注意成果的可操作性和应用的方便性。
(二)动态性原则
基准地价是一个动态系统，随着区域社会经济条件的变化，基准地价成果需要不断地进行更新调整。基准地价的每次评估，要充分考虑今后调整的方便性，以适应基准地价动态变化的需要。
(三)成果管理的信息化原则
基准地价成果更新涉及大量的数据、表格和图件，是城镇地籍管理信息系统不可或缺的重要组成部分。在基准地价成果更新时，应尽可能选用通用的计算机平台，实现数据处理、地价确定及图件绘制的计算机管理，全面建立更新成果电子文档，尽量与已有地籍管理系统有机衔接。
(四)继承与创新相结合的原则
要对原成果进行充分分析，明确原成果的合理部分及存在主要问题。在对原成果进行扬弃的基础上，结合社会经济条件的新变化对基准地价成果进行科学、合理的更新。既要注意成果的连续性，又要注意新《规程》的要求用新思路、新
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方法、新技术手段对评估区域的基准地价进行重新评定。
三、基准地价更新的依据 （一）法规、政策依据
1、《中华人民共和国土地管理法》 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》 3、《新一轮国土资源大调查纲要》 4、《全国工业用地出让最低价标准》
5、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号） 6、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号） （二）技术依据
1、《城镇土地估价规程》
2、《新一轮国土资源大调查实施方案》 3、《城市地价动态监测技术规范》
4、国土资源部及湖南省国土资源厅关于城镇基准地价更新和平衡的工作和技术方案
（三）资料依据
1、土地市场资料
2、土地利用现状资料 3、城市规划系列资料 4、原岳阳市土地估价系列资料 5、岳阳市社会经济现状资料
四、基准地价成果更新范围及应解决的主要问题
根据岳阳市城区规划及土地利用总体规划，本次岳阳市城区基准地价成果更新涉及范围为岳阳市城区（含岳阳楼区、经济开发区、南湖风景区），整个评估区域总面积约404.28平方公里。其主体范围四至为：东至京珠高速，南至湖滨、郭镇，西至洞庭湖，北至城陵矶、芭蕉湖。重点是岳阳近几年变化较大的区域：建湘路、岳阳大道、巴陵东路、北港路、八字门路、白石岭路、德胜路、洞庭北路、求索路、京珠高速连接线附近。
根据地价评估的实践，《城镇土地估价规程》有关要求及对原成果的分析研究，
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确定岳阳市城区本次基准地价成果更新应解决的主要问题有：
(一)基准地价内涵分析
基准地价内涵的界定，直接影响到基准地价成果的应用。因此，准确界定基准地价内涵是本次基准地价成果更新的重要任务之一。根据基准地价的定义及成果应用的需要，基准地价应该对应一定的用地类型、权利状况、使用年期、估价期日、容积率、开发程度及土地深度等。明晰基准地价内涵既有利于成果应用者准确理解基准地价水平的真实含义，又可为宗地地价评估提供明确的比较标准。
(二) 划分均质地域及土地级别
三年来，随着城区建设、城区社会经济的快速发展，城市土地区位和土地质量发生了新的变化，形成了新的土地利用格局，因此，须对均质地域和土地级别进行调整。全面分析土地条件变化，在原有土地级别的基础上，划分均质区域，广泛征求意见，然后以各均质区域的样点地价来检验、修正与确定土地级别，以级控价，以价验级，综合形成土地级别，重新调整土地级别界线。
(三)重新确定各类用地基准地价
依据岳阳市城区几年来土地质量的变化，在全面系统收集样点地价资料与相关资料基础上，根据《城镇土地估价规程》要求，采用科学合理的技术路线与方法，确定商业、住宅、工业三类用地基准地价。商业用地采用级别价、区段价和区片价表示，住宅和工业用地采用级别价表示。
(四) 修正宗地地价修正体系
遵循科学、实用、简明、便于操作的原则，根据基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制宗地地价修正系数表和因素指标说明表。本次成果更新分区域因素修正和个别因素修正建立宗地地价修正体系。
1、个别因素修正。个别因素修正的因素依据基准地价内涵涉及的因素确定。主要考虑容积率、使用年期限、估价期日、开发程度及街角地的影响。
2、宗地地价修正系数表和因素指标说明表的编制。步骤是：首先分析造成宗地地价差异的原因，并在此基础上选取若干个能反映这种差别的修正因素，采用层次分析法确定各修正因素的值(Wi)。其次，根据有效样点地价与基准地价的差值确定上调、下调最大幅度(F1、F2)及各因素修正幅度(F1Wi、F2Wi)。最后，量
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化所有因素的标准，即可得到修正系数及因素指标说明表。
五、基准地价成果更新技术途径及方法 (一)基准地价成果更新技术途径
根据国家行业标准《城镇土地估价规程》，基准地价更新的技术途径为：1、以土地定级（或均质地域）为基础，用市场交易价格等资料更新基准地价。2、以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考更新基准地价。3、以土地定级（或均质地域）为基础，以地价指数为依据，更新基准地价。岳阳市城区本次基准地价更新是在原成果基础上，进行评估更新，本次评估更新主要采用第一条技术途径，但同时结合原成果的定级成果，即“在原定级成果的基础上，重新调查定级因素因子的变化情况，根据土地条件现状划分均质区域，在此基础上，以市场交易价格资料为依据，进行综合定级，分商业、住宅和工业用地更新基准地价，以级控价，以价验级。”
(二)基准地价成果更新技术方法 1、划分均质地域
以原基准地价成果中划分的均质地域范围作为样点调整、资料收集的区域，在进行样点的计算和充分考虑近几年来岳阳市重点建设项目的基础上调整原均质地域。
2、均质地域价格测算
根据《城镇土地估价规程》的有关规定，采取分有样点均质区域和无样点均质区域两种方法测算均质区域基准地价。
（1）有样点均质区域平均地价的测算
通过对各均质区域交易资料所计算的样点地价通过正式计算获得均质区域平均地价：
P=∑Pi/M
其中i取值为：1，2，……,M 式中：
P：某均质区域平均地价
Pi：某均质区域某用途各样点地价
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M：均质区域内该用途土地有效样点总数 （2）无样点均质区域的平均地价计算
对于无样点或样点数量不足的建设用地面积占多数的均质区域，其平均价格通过下列程序计算：
①对已评估出价格的均质区域，调查影响地价的区域因素、个别因素及其具体标准。在此基础上，建立地价水平影响因素之间的相关关系；
②调查没有样点地价或样点地价较少的均质区域的土地条件，并将影响地价的因素条件量化，作为比较修正的标准；
③把待估的均质区域同有价格的均质区域比较，条件一致的，用类似均质区域价格作为待估均质区域的价格；条件不一致的，在比较基础上，用最相近的均质区域价格，加以系数修正，得到待估均质区域的价格。
对于无样点或样点数量不足的集体用地面积占多数的均质区域，其平均价格通过下列程序计算：
①调查该均质区域的土地取得费、土地开发费等； ②用成本逼近法测算该均质区域的地价。 3、土地级别划分及基准地价确定
级别基准地价的确定是在土地级别划分和样点地价测算的基础上进行的，本次基准地价更新采用在均质区域价格定级的基础上测算级别基准地价，其基本步骤是：
（1）确定级别基准地价计算单元。以划定的各用途土地级别为土地级别基准地价计算单元；
（2）确定级别范围内的平均地价。按城镇土地估价的技术规程要求，对各级别内各类用地的样点地价进行计算，并将其修正到各级别基准地价内涵状态，用定级界线划分样点归属情况采用算术平均值求得各用途、各级别的基准地价；
（3）级别基准地价合理性检验。为验证前述基准地价计算的合理性，进行各用途级间基准地价的显著性检验。经检验，所测算的级别基准地价水平较好地反映了各级别基准地价的变化趋势。
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第二节 资料的收集、调查与整理
基准地价成果更新是一项综合性很强的工作，涉及社会、经济、自然、历史、地理等多方面的因素。因此，只有依据充分而准确的资料才能对基准地价作出科学的评估。为使收集的资料准确、真实，必须遵循科学的原则，充分准备、严密组织、统筹安排。同时，对资料进行必要的系统整理与补充，为后期的样点地价测算及图件编制作好准备。
一、资料收集的基本原则 （一）规范性原则
即保持所有的资料的统一、实用。在调查前，统一调查表格、统计口径和调查方法，以获取规范的资料，既有利于准确测算，又有利于资料的重复利用和比较分析。
（二）典型性原则
由于土地估价的资料涉及面广，数量多，而且分布广泛，故在资料收集中，要求所取得的资料同时具有典型性，能代表样本所在区域的特征，并在地域空间上合理分布，尽可能地反映样点所在区域的整体地价水平，以保证基准地价的代表性和一般性。
（三）准确性原则
估价资料是基准地价更新的直接依据，其准确与否直接关系到基准地价成果的科学性。因此，在资料收集过程中，要力求准确，去伪求真，以尽可能避免失真资料对更新工作的消极影响。为了保证调查资料的准确、详实，除专业人员进行调查外，对标准宗地样点进行复查，并随机抽查其他部分样点。
（四）系统性原则
基准地价成果的综合性特点要求资料收集带有系统性，尽可能全面地收集到各种相关资料，并为获得全面、可靠的基准地价成果创造条件。
（五）时效性原则
即要求样点资料均为近两年的交易资料，这样可使测算的地价易于进行时间修正，从而保证地价的现实性。因而，调查的重点须放在近期房租、房屋契约、
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地租、地价等市场资料上，以市场交易为依据。
（六）重点性原则
在繁华商业中心区及地价变化幅度较大的区域，要求样点相对密集；对地价较稳定及城镇外围区域，样点可适当稀疏一些。
二、资料收集的程序
基准地价成果更新是一项综合性很强的工作，涉及社会、经济、自然、历史、地理等多方面的因素。因此，之后依据充分而准确的资料才能对基准地价成果给出科学的更新，为使收集的资料准确、真实，必须遵循科学的原则。必须充分准备、严密组织、统筹安排。同时，对收集的资料要进行必要的整理，以及时进行补充调查并为后期的样点地价测算及图件编制作好准备，资料收集的基本程度如下：
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技术方案制定 工作进程安排 资料收集与踏勘 确定收集内容 表格设计 组织培训 资料调查 实地样点调查 相关部门提供数据 征询有关专家 整理核实 基础图 件 统 计报 表 房地产交易资料 背景数据资料 应用 16
三、基础资料的收集 此次资料收集的主要内容有： (一)均质区域及土地级别划分资料
1、商业繁华程度资料：商服中心数量、位置、级别、范围；商服中心的商店总数、销售额、利润额、占地面积、营业面积；商服建筑物的密度及楼层数等；
2、产业集聚资料：城市集聚区的数量、范围、性质；各集聚区产业类型数、企业数、年产值、年利润、职工人数等；
3、城区道路、车流量、人流量及公路、码头等其他对外交通资料； 4、教育、医疗、文体、生活服务等公共设施资料； 5、地形、地质、水文、气候等自然条件资料；
6、区域地理环境、人文环境、生活环境的优劣；绿地面积；各类污染状况、分布状况和环境质量指数等评价资料。
7、城区供水、排水、供电、通讯等城市基础设施资料。 (二)样点地价资料
1、土地使用权出让、转让资料； 2、房地出租资料； 3、商品房及私房买卖资料； 4、土地征用、旧城区拆迁改造资料； 5、土地开发费用及有关税费征收标准。 (三)地价相关资料 1、岳阳2006年统计年鉴
2、原岳阳市城区基准地价更新报告 3、“九五”期间岳阳市城区社会经济统计资料 4、岳阳市城区最近重点开发建设项目资料 5、岳阳市土地利用总体规划文本及规划图 6、岳阳市城区总体规划说明书及规划图 7、银行存贷款利率及岳阳市城区物价指数资料
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8、岳阳市城区房屋重置价格及各类房屋耐用年限、残值率资料 9、有关土地管理法规、条例及文件 四、样点调查 (1)调查方式、原则
调查采取抽样方式，对岳阳市城区划分调查区段、区片进行实地调查。对商业样点，用实地抽样调查评估区域及区片中心样点地价资料，抽样数占总数的20~30%，样本间距在繁华地段不大于20米，一般街道不大于30米，商服业不繁华区域抽样比例提高到50~60%，部分样点稀少的区段、区片则用普查方式进行调查。对住宅和工业样点，通过深入房地产开发公司调查，查阅岳阳市国土资源局、岳阳市国土资源局经济开发区分局、岳阳市国土资源局南湖风景区分局、岳阳市国土资源局岳阳楼区分局及当地房产管理部门的有关土地出让、转让、房屋买卖、商品房出售的档案资料，获得样点地价资料。商品房样点资料以项目为单位进行，要求所选项目代表性强、资料完整，能适用剩余法较准确地估算出地价。在样点调查过程中坚持以下原则：
①可靠性原则。为了保证调查资料的准确、详实，除专业人员进行调查外，对所有标准宗地样点都进行了复查，并随机抽查了其他部分样点。
②规范性原则。即保持所有资料的统一、实用。以利于准确测算和资料的重复利用和比较分析。为确保资料的规范性，我们印制统一表格，每个表格都附有填表说明，并对调查人员统一培训详细说明，以保证调查时口径统一。
③时效性原则。即要求所有样点资料均为近三年的交易资料，这样可使测算出的地价易于进行时间修正，从而保证地价的现实性。
④均匀性原则。要求布点尽量均匀，这样可反映样点所在区域的整体地价水平，以保证基准地价的代表性和一般性。
⑤重点性原则。在地价变化幅度较大的区域，布点相对密集一些，地价较稳定区域布点则稀疏一些。
⑥市场交易为主原则。调查样点资料的目的是为了评估样点的地价，因此调查的重点放在房租、房屋契约、地租、地价、企业兼并及合资、合作经营企业中的土地使用权作价情况等市场资料上。在标准宗地本身无出租、出让、转让、房
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屋买卖等情况时，则调查附近和该宗地接近性相等或相似的宗地资料。
(2)调查表格的设计
调查表格采用国家《城镇土地估价规程》中的七种表格，即岳阳市房屋出租租金价格调查表、岳阳市房屋买卖价格调查表、 岳阳市商品房出售价格调查表、岳阳市土地使用权出租租金调查表、岳阳市土地使用权转让价格调查表、岳阳市土地使用权出让价格调查表、岳阳市征地、拆迁开发土地资料调查表。利用这些表格，既有利于调查资料的规范化，又便于资料的连续、应用、更新和管理。
在调查之前，对调查人员进行集中培训，统一每种表格的填写方法，避免因不同理解而产生的填表口径不一致现象。同时要求尽可能地填写表中的所有内容，以杜绝调查人员主观认为某些栏目不重要而不予调查的现象。
(3)收集、调查样点资料
收集、调查样点资料主要采用两种形式，一是从已交易的案例中挑选样点，填写相应表格，并补充调查不详或短缺的内容。在调查期间，每天调查结束后召开碰头会，交流调查情况，商议、解决调查中碰到的问题。
调查结束后，随机对一些样点进行重新调查，以检验调查的质量，保证宗地资料的准确性。
五、资料整理
资料整理是调查工作的继续，也是后续计算、修正的前提。根据基准地价成果更新的要求，资料整理工作主要内容如下：
1、剔除调查项目不全和明显异常的样点，并进行必要的补充调查； 2、对调查到的资料按一定的标准统一编号、统一上图；
3、对均质区域及土地级别划分资料，分别按商服繁华度、交通通达度、公用设施便利度、自然条件、环境质量及人口密度进行分类统计汇总；
4、对地价测算资料按交易方式及商业、住宅、工业三类用地类型分别汇总。 本次基准地价成果共收集各类样点1699个，其中有效样点1668个，其交易类型分布统计如表2-1。
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岳阳市城区基准地价成果样点统计
表2-1 交易类型 房屋租赁 商品房出售 房屋买卖 土地出让、转让 征地拆迁 合计 样点数量(个) 1173 210 87 177 52 1699 有效样点数量(个) 1161 210 72 173 52 1668 20
第三章 基准地价评估与测算
第一节 基准地价内涵及表达方式
一、基准地价内涵及表达方式
(一)基准地价内涵
新的《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001)中对土地价格内涵做了如下定义：“土地价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。”对基准地价内涵，《规程》定义为“基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。”并未对其内涵作明确设定，目的是让各地在进行基准地价评估时，能结合本地实际，设定基准地价内涵，使基准地价成果能更准确地反映当地土地资产质量状况。因此，深刻理解《规程》中基准地价的定义，进而明确基准地价的内涵，是本次城区土地定级估价的一项重要工作。在综合其它城镇基准地价成果的基础上，结合《规程》定义，将本次土地定级估价的基准地价内涵界定为：设定土地级别或均质地域的平均土地价格；设定时间的土地价格；设定用途的土地价格；设定权利状态(指完整出让土地使用权)下的土地价格；法定最高出让年期下的土地价格；设定开发程度下的土地价格。
1、基准日
考虑到此次基准地价评估外业调查及资料收集时间，经技术小组讨论并征求领导小组意见后确定此次基准地价评估的基准日为2008年1月1日。
2、土地用途
由于岳阳市城区土地利用现状用途与交易的土地用途主要为商服、住宅、工矿仓储用地三种，故此次基准地价更新重点对三种用途土地进行土地估价。同时为了保证其它用途土地都有基准地价标准可用，根据国土资源部的《土地分类》，结合岳阳市城区的实际情况，对于每种用途土地都选取了样点进行了地价测算，
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并通过与邻近的商、住、工三种用途土地基准地价的地价水平比较及影响地价因素分析，确定了城区每种其它用途土地可参照的基准地价标准，具体见表3-1，使得成果具有广泛应用性，全域覆盖性及可操作性。
表3-1 岳阳市城区土地评估用地分类及参照表 类型 基 本 分 类 参 照 分 类 城市用地分类代码参考 1、批发零售用地：商场、商店、超市、各类批发市场、加油站等及其附属的小型仓库、车间、工场等的用地； 商2、住宿餐饮用地：包括宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧等用地; 服3、商务金融用地：包括写字楼、商业性办公用场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办地 公场所等用地； 4、其它商服用地：包括洗车场、洗染店、废旧物资回收店、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所等用地。 1、住宅用地（一级类）中的城镇住宅用地（二级类）别墅用地参照商服用地； 2、公共管理与公共服务用地（一级类）中的文体娱乐用地（二级类）如需办理有偿使用手续则参照商服用地办理。 C21、C22、C23、C24、C25、C26、 T23、S31 住宅用地 城镇住宅用地：普通住宅、公寓等用地； 1、公共管理与公共服务用地（一级类）中的机关团体用地（二级类）、新闻出版用地（二级类）、科教用地（二级类）、医卫慈善用地（二级类）、公共设施用地（二级类）如需办理有偿使用手续则参照住宅用地办理； 2、特殊用地（一级类）中的军事设施用地（二级类）、宗教用地（二级类）、监教场所用地（二级类）、殡葬用地（二级类）如需办理有偿使用手续则参照住宅用地办理； 3、交通运输用地（一级类）中的铁路用地（二级类）中的场站用地如需办理有偿使用手续则参照住宅用地办理。 R、C1、 C3、C4、C5、C6、C7、 C8、T1（铁路站场用地）、S32、D、U 工矿仓储用地 M、W、T（铁11、工业用地：工业生产及其附属设施用地； 路路线用中华人民共和国国家标准2、采矿用地：采矿、采石、采砂场、瓦窑等地）、T2、GB/T21010-2007《土地利用现状分类》中地面生产用地及尾矿堆放地； T3、T4、T5、除包含在上述二种用地以外的如需办理3、仓储用地：用于物资储备、中转及其相应G、 有偿使用手续则参照工矿仓储用地办理。 附属设施用地。 E2、E3、E4、E5、E7 3、开发程度
经过对岳阳市城区调查，建成区开发程度普遍达到宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及红线内场地平整，故建成区土地基准地价内涵中土地开发程度界定为宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及红线内场地平整。建成区以外土地利用现状主要是农用地，考虑到建成区以外土地即
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将进行开发建设，并且土地出让时一般也要进行开发，其开发程度将与建成区保持一致，为了基准地价成果的适用性，故此次将规划区土地开发程度统一界定为宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及红线内场地平整。
4、容积率
根据采集到各用地类型、各级别的样点资料的容积率平均数或众数确定各用地类型、各级别的标准容积率。
5、土地使用年期及土地权利状况
根据《城镇土地估价规程》规定，基准地价应为各类用地法定最高使用年期的出让土地使用权价格。
此次岳阳市城区基准地价内涵具体见表3-2、3-3、3-4。
岳阳市城区商业用地基准地价内涵表
表3-2 级别 一 二 三 四 五 六 土地权利 出让土地使用权 出让土地使用权 出让土地使用权 出让土地使用权 出让土地使用权 出让土地使用权 使用年期 开发程度 40 40 40 40 40 40 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平 临街深度 主干道 26 26 26 26 26 26 次干道 20 20 20 20 20 20 支路 16 16 16 16 16 16 容积率 2.4 2.2 2.0 1.8 1.6 1.6 估价期日 2008.01.01 2008.01.01 2008.01.01 2008.01.01 2008.01.01 2008.01.01 岳阳市城区住宅用地基准地价内涵表
表3-3 级别 一 二 三 四 五 土地权利 出让土地使用权 出让土地使用权 出让土地使用权 出让土地使用权 出让土地使用权 使用年期 70 70 70 70 70 开发程度 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平 容积率 2.2 2.0 1.8 1.8 1.6 估价期日 2008.01.01 2008.01.01 2008.01.01 2008.01.01 2008.01.01
岳阳市城区工业用地基准地价内涵
表3-4 级别 一 二 三
土地权利 出让土地使用权 出让土地使用权 出让土地使用权 使用年期 50 50 50 23
开发程度 五通一平 五通一平 五通一平 估价期日 2008.01.01 2008.01.01 2008.01.01
四 出让土地使用权 50 五通一平 2008.01.01 注：工业用地未考虑容积率的影响
(二)基准地价的表达方式
基准地价按其组成单元的不同可分为综合基准地价、分类基准地价、分区基准地价、路线基准地价、标准宗地基准地价等。按其成果表达方式的不同又可分为点状、线状和面状三种基准地价。其中面状表达方式包括有综合基准地价、分类基准地价和分区基准地价等(如图3.1)。
点状地价――标准宗地地价 基准地价成
线状基准地价――路线价 果表达方式 分类基准地价 面状基准地价
分区基准地价
图3.1 基准地价表达方式框图
1、级别基准地价
级别基准地价包括综合基准地价和分类基准地价，它是在土地综合定级或土地分类定级基础上，以土地级别为测算单元，利用土地级差收益和土地交易资料确定每个级别的基准地价及每个级别的商业、住宅、和工业用地的基准地价。其中土地综合定级是以综合土地级别为测算范围，利用商业用地土地级差收益确定每个级别的基准地价或地价幅度。分类基准地价的表达方式是以土地级别为基础，用某一地价或地价幅度表示某一类别用地的土地级别范围内的基准地价。级别基准地价以土地级别为控制，较好地反映了级间土地使用价值的差异及地价的变化趋势与规律，表达方式简明实用，所需样点资料较少。但级别价的控制范围过大，对于微观区位较敏感的商业用地来说，显得过于粗略。
2、分区基准地价
分区基准地价是一种区域性或区片状基准地价表达方式，其基础是地价分区，
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即把城市土地按照地价相近、用途相似而又相互毗连的原则分成若干个地价区，并以相应的地价值表达其基准地价。
3、路线价
基准地价的线状表达方式是路线价，即指用地条件相近的若干临街标准宗地地价的平均值。它主要反映各繁华街道上一定深度内的地价水平。标准宗地地价为基准地价的点状表达方式，指具有地段代表性的标准宗地，通过近期交易资料测算的地价，或在没有交易资料情况下，通过区域因素比较方法评估的地块价格。
综合考虑各类用地的特点及不同基准地价表达方式的优缺点，结合岳阳市城区地价的实际情况，本次基准地价成果更新商业用地采用区段价、区片价和级别价表示，住宅和工业用地采用级别价为主要表达方式。
第二节 基准地价更新评估
一、样点地价测算
不同交易类型样点地价测算方法不同。本次基准地价成果更新收集的样点类型主要包括房屋租赁、商品房出售、房屋买卖、土地出让、土地转让及征地拆迁共六种类型。除土地出让和土地转让样点可直接获取相应地价外，房屋租赁样点需用租金剥离法，房屋买卖和商品房出售样点需用剩余法，征地拆迁样点需用成本逼近法测定其地价。各类样点地价测算方法如下：
(一)房屋租赁样点
1、测算方法——租金剥离法的基本原理
所谓租金剥离法，就是把铺面租金构成因素中的地租分离出来，再用地租资本化法计算地价的方法。其计算公式是：
房地纯收益=房地租金(房地总收益)-维修费-折旧费-管理费-保险费-税金 房屋纯收益=房地纯收益×房屋还原利率 土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益 地价=土地纯收益÷土地还原利率 2、租金剥离法中有关参数的取值 ①还原利率。
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还原利率是将房地产的未来预期收益还原为价值的利率，其实质是一种投资收益率。岳阳市城区基准地价评估中市场交易的资料包括商业店面出租样点资料，样点地价主要通过租金剥离来计算，在采用收益还原法计算样点地价时，确定适当的还原利率将影响地价的整体水平，因此，还原利率的确定是非常关键的问题。土地还原利率与土块利用类型及区域繁华程度有关，但主要与用地类型有关。考虑到岳阳市的实际，土地还原利率的确定仅考虑不同用地类型的差异而不考虑级别间的差异。主要采用三种方法综合计算确定。
（一）安全利率加风险调整值法 还原利率=安全利率+风险调整值
以一年期存款利率作为安全利率，扣除利息税后按实际利率确定。 1、安全利率确定
考虑政府宏观货币政策，以连续五年的一年期平均定期存款利率扣除利息税作为安全利率。
存款利率表
表3-5 年份 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 一年期存款利率 1.98% 2.12% 2.25% 2.52% 4.14% 实际利率 1.584% 1.696% 1.800% 2.016% 2.232% 注：以一年期定期存款利率扣除利息税；2004年、2007年一年期定期存款利率取至2007年12月31日的平均利率。
根据近五年的一年期定期存款利率实际利率，取其平均数作为安全利率，结果为1.87%。
2、风险调整值
风险调整值根据根据经济发展和房地产市场等状况对其影响程度而确定。按照风险等级和本金安全以及土地增值影响，商业用地风险比率大于住宅用地风险，工业用地由于增值较大，风险最小。确定一级商业用地风险比率为4.7%，二～三级商业用地风险比率为4.15%，四～六级商业用地风险比率均为3.5%；一级住宅
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用地风险比率为3.5%，其余各级住宅用地风险比率均为3.0%，工业用地为2.5%。
由于土地本身不存在折旧，且一般还会增值，而房屋随着使用会逐年折旧，从理论上讲，投资房屋比投资土地风险大，故房屋还原利率应高于土地还原利率。按一般规律，房屋还原利率约高于土地还原利率2%。
3、还原利率的确定
还原利率确定表
表3-6 用地类型 一级 二～三级 四～六级 一级 住宅 用地 二～五级 工业用地 商业 用地 (二)租价比法
租价比法是采用市场上相同或相似不动产的租金纯收益与价格的比率。即以样点租金纯收益和售价之比的平均值作为土地还原利率。
在城区土地分级的基础上，选取各级别、各用途房屋出租和房屋近期买卖价格、房屋结构、房屋层次、面积等基本一致的样点计算平均租价比，经综合分析考虑各类型房地产的预期或期望报酬，得出综合还原利率。
根据交易样点地价与对应房屋结构的重置价格计算土地价格占房地产的平均比例，房屋价格占房地产的平均比例，根据还原利率计算公式确定。按照各用地样点房屋普遍的结构（砖混结构），按耐用年限50年计，年平均折旧率2%为房屋比土地的风险增加值，确定房屋还原利率，计算公式如下：
Ro＝L×RL+B×RB Ro——综合还原利率
L——土地价值占房地产价值的比率 RL——土地还原利率
B——房屋价值占房地产价值的比率 RB——房屋还原利率
安全利率 1.87% 1.87% 1.87% 1.87% 1.87% 1.87% 风险调整值 4.0% 3.8% 3.5% 3.5% 3.0% 2.5% 土地还原利率 房屋还原利率 5.87% 5.67% 5.37% 5.37% 4.87% 4.37% 7.87% 7.67% 7.37% 7.37% 6.87% 6.37% 27
结果详见下表：
还原利率表
表3-7 用地类型 一级 商业用地 二～三级 四～六级 一级 住宅用地 二～五级 工业用地 综合还原利率 9.13% 8.26% 7.82% 8.02% 7.06% 6.52% 土地还原利率 8.13% 7.26% 6.42% 7.02% 5.86% 5.32% 房屋还原利率 10.13% 9.26% 8.42% 9.02% 7.86% 7.32% (三)用一年期的平均贷款利率确定
以贷款本身的风险作为房地产投资的承担风险，并考虑房地产开发的平均周期，选用连续5年的一年期贷款利率作为土地还原利率。
贷款利率表
表3-8 年份 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 一年期贷款利率 5.31% 5.58% 5.58% 5.985% 6.48% 计算得出平均的土地还原利率为5.79%。按商业用地风险率较住宅用地高0.5%，住宅用地风险率较工业用地高0.5%调整，结果见下表：
还原利率表
表3-9 用地类型 商业用地 住宅用地 工业用地 （四）还原利率的确定
对上述三种方法确定的还原利率，由于计算结果接近，按简单算术平均值取值，确定岳阳市商业、住宅和工业用地土地、房屋还原利率，结果详见下表：
土地还原利率 6.29% 5.79% 5.29% 房屋还原利率 8.29% 7.79% 7.29% 28
还原利率计算结果确定表
表3-10 用地类型 还原利率 方法 土地还原率 方法1 房屋还原率 土地还原率 方法2 房屋还原率 土地还原率 方法3 房屋还原率 土地还原率 平均值 房屋还原率 9.0% 8.5%
②房屋重置价格的确定。房屋重置价格是依据基期人工、材料、建筑设计标准及正常管理水平，建造一幢各项设备相同或相当的建筑物所需的成本价格。房屋重置价格在计算现值及房屋纯收益时具有重要意义。根据岳阳市物价局、房地产管理局《关于公布岳阳市城区2006年度房屋重置价格的通告》规定，岳阳市房屋重置价格标准如表4-2所示。
岳阳市房屋重置价格标准
表3-11 单位：元/平方米 结构 钢混 等级 一 二 一 砖混 二 三
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商业用地 一级 6.57% 8.57% 8.13% 10.13% 6.29% 8.29% 7.0% 二~三级 四~六级 6.02% 8.02% 7.26% 9.26% 6.29% 8.29% 6.5% 5.37% 7.37% 6.42% 8.42% 6.29% 8.29% 6.0% 8.0% 住宅用地 一级 5.37% 7.37% 7.02% 9.02% 5.79% 7.79% 6.0% 8.0% 二~五级 4.87% 6.87% 5.86% 7.86% 5.79% 7.79% 5.5% 7.5% 工业用地 一~五级 4.37% 6.37% 5.32% 7.32% 5.29% 7.29% 5.0% 7.0% 住宅用房 960 820 760 660 520 综合用房 1120 910 790 730 550
四 一 砖木 二 三 简易 一 二 390 590 420 270 157 74 420 605 435 285 1、基准日期为2006年3月31日； 2、包括前期工程费用、建安成本、管理费用、投资利息，不包括销售税费与利润； 备注 3、不包括土地费用 4、不包括电梯、消防等设施设备（原设计中的水电卫除外）的价格，小区内房屋重置价格不包括公共服务设施及其它配套设施的价格。 ③岳阳市房地产相关税费标准
岳阳市土地税费和标准
表3-12 序号 1 2 3 4 5 6 7 税费项目 契税 用地管理费 新增建设用地有偿使用费 防洪保安资金 耕地开垦费 耕地占用税 森林植被费 水土保持设施补偿费 收费标准 地价的4% 征地补偿费的4% 48元/平方米 800元/亩 水田18元/平方米 旱地12元/平方米 25元/平方米 2--10元/平方米 收费依据 国务院令第224号《中华人民共和国契税暂行条例》 湘价费（2003）42号《省物价局、省财政厅关于重新发布全省国土资源系统行政事业性收费项目和标准的通知》 财综[2006]48号 财政部、国土资源部、中国人民银行《关于调整新增建设用地有偿使用费政策的通知》 湘政发[2001]31号《湖南省防洪保安资金征收管理办法》 湘财综[2001]25号 湖南省财政厅、物价局、国土资源厅《关于进一步加强耕地开垦费征收使用管理的通知》 国务院令第511号《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》 财综[2002]73号 财政部、国家林业局《森林植被恢复费征收使用管理暂行办法》 湘价费（2006）145号 湖南省物价局、湖南省财政厅《关于1.5元/平方米 水土保持设施补偿费和水土流失防治费标准有关事项的通知》 0.2元/平方米 湘价费[2001]74号 《湖南省财政厅湖南省物价局关于重新发布全省文化系统行政事业性收费项目和标准的通知》 8 9 文物考古发掘费 其他有关参数的确定。根据国土资源部、湖南省国土资源厅、岳阳市国土资源局、岳阳市建委的有关文件规定，并考虑到岳阳市城区房地产市场的实际情况，
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租金剥离法中其他有关参数的确定见表3-15。
租金剥离法有关参数表
表3-13 类 别 折旧费 维修费 房屋现值 管理费 保险费 税 金 参 数 取 值 重置价×(1-残值率)/耐用年限 重置价×1% 重置价-年折旧费×已使用年数或房屋重置价×房屋成新度 年租金×3% 重置价×2‰ 年租金×17.5% (二)其他类型样点地价的测算 1、房屋买卖样点地价计算
①房屋买卖价格的确定，以买卖合同中实际交易价为准。 ②房屋现值计算： Phc= Phk×Dn
式中：Phc——房屋现值 Phk——房屋重置价格 Dn——房屋成新度 ③地价计算： Pls= (Phg-Phc-T-E)/S
式中：Pls——单位面积土地价格 Phg——房地交易价格 Phc——房屋现值
T——房屋交易中卖方应支付的税金 E——房屋交易中卖方应支付的费用 S——房屋用地面积
房屋买卖中卖方应支付的费用为交易手续费及其他相关费用。 2、商品房出售样点地价计算
按整栋楼的商品房总售价作为估算地价的标准，用下式计算商品房买卖样点地价：
31
Pds= Pls-Pis-I-T-B
pdsPbs=
s式中：Pds——总地价 Pls——总楼价 Pbs——单位地价 S——用地面积 Pis——建筑费及专业费
I——开发公司利润，按建筑费、专业费和地价的8%计
T——商品房开发中向国家交纳的有关税收，包括营业税、城市维护建设费、教育费附加等，合计为总价的5.55%
B——开发资金应支付的利息，按估价期日1年期贷款年利率5.85%计
3、土地出让样点地价测算
根据土地使用权出让资料，按下式计算地价 Pls=
plgs
式中：Pls——单位面积土地使用权出让价格 Plg——出让宗地总地价 S——出让宗地总面积 4、土地转让样点地价计算 V=
VT s式中：V——转让宗地单位面积地价
VT——出让转让方获取的奖金或实物作价净收入 S——转让宗地总面积 5、征地拆迁样点地价计算
运用成本逼近法，用以下公式计算：
地价=土地取得费(Ea)+土地开发费(Ed)+税费(T)+利息(R1)+利润(R2)+土地增
32
值收益（R3）
①土地取得费用（Ea）：按国家法律规定，政府征用土地要向农民支付征地费用，一般包括土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗及地上附着物补偿费等。 有关税费（T）：农地转为城市建设用地时，国家要收取耕地开垦费、耕地占用税、新菜地开发建设基金、防洪保安基金、征地管理费、森林植被费、水土保持费及其它有关税费。
土地取得费用及税费:按国家法律规定，政府征用土地要向农民支付征地费用，一般包括土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗及地上附着物补偿费等。通过对城区外围拆迁项目的征地拆迁费用调查，岳阳市平均征地拆迁补偿费用及相关税费见下表：
征地拆迁补偿费用
表3-14 单位：元/平方米 土地补偿费 安置补助费 青苗补偿费 拆迁补偿费 24 24.2 2.2 20 税费 50 合计 120.4 ②土地开发费用(Ed)：通过对城区土地开发费用的调查，测算出岳阳市城区宗地红线外“五通”、红线内场地平整的土地开发费用平均约为70-120元/平方米，具体每项基础设施平均投资费用见下表3.17：
土地开发费用测算表
表3-15 单位：元/平方米 道路设施 费 用 15-40 供水设施 费 用 10-20 排水设施 费 用 10-15 电力设施 费 用 10-13 电讯设施 费 用 10-12 场地平整 费 用 15-20 ④贷款利息(R1)及企业合理利润(R2)的确定：土地开发作为企业行为时，征地开发中预先支付的资金要计算贷款利息和合理利润。根据实地调查确定岳阳市土地开发周期为1年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的固定资产一年期贷款利息率7.47%计，土地开发费为分期投入，设定土地开发费为平均投入，则：
投资利息=（土地取得费+有关税费）×7.47%+土地开发费×1/2×7.47% 投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入，发挥作用，因
33
此投资利润应与同行业投资回报相一致，土地开发投资应获得相应的投资回报，考虑岳阳市城区土地开发和各行业投资收益实际情况，确定以10%作为本次基准地价评估的投资利润率。则：
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×利润率 ⑤成本价格VE计算： VE=Ea+Ed+T+R1+R2
⑥土地价格V计算：政府出让土地除收回成本价外，还要收回用途改变的增值，则土地价格按下式计算：
V=VE+R3
R3为土地增值收益，据调查，岳阳市土地出让金实际征收标准一般为标定地价的40%，综合调查了岳阳市城区土地因用途改变及开发建设所带来的土地增值情况，本次评估取土地增值收益率为成本地价的40%。
二、样点地价修正
按上述方法测算的样点地价因其条件不同而没有可比性，也与前述基准地价的内涵不同。因此，为了得到符合基准地价内涵并具可比性的样点地价，须对采用前述方法计算的样点地价作相应修正。修正项目因样点土地利用类型不同而有差别：商业样点需要作使用年期、交易时间、容积率、土地深度及开发程度五项修正；住宅样点须进行使用年期、交易时间、容积率、开发程度四项修正；工业用地一般只作使用年期、交易时间及开发程度三项修正。
(一)使用年期修正
基准地价成果更新所需的样点地价，按法律规定的各类土地的最高出让年期进行修正。其计算公式为：
1(1?rd)mPm=pn?
11?(1?rd)n1?Pm=P×[1?1] m(1?rd) 34
式中：Pm——法定最高出让年期的土地使用权价格 Pn——使用年期为n的土地使用权价格 P——无限年期的土地使用权价格 rd——土地还原利率，按表4-1取值
m——土地使用权最高出让年期，商业用地为40年，工业用地为50年，住宅用地为70年
n——实际出让年期或剩余出让年期 (二)交易时间修正
基准地价是针对某一具体时间而言的，但样点资料却分布在不同年份，根据估价期日原则，应当把不同时期的交易资料修正为评估期日的水平。交易时间修正系数的一般计算公式是：
Kij =
pis pij式中：Kij——某类土地用途第j年数据修正到评估年的系数 Pis——某类土地用途评估年该类土地交易平均价 Pij——某类土地用途第j年该类土地交易平均价 对不同年份发生交易的地价，修正到评估年份的计算公式为： Pis= Kij×Pji
式中：Pis——修正到评估期日的宗地价格 Pji——第j年、第i类宗地的实际成交地价
根据岳阳市地产市场不很发育，市场不够规范，地价指数编制难度大且易失真的实际情况，我们综合考虑当地房地租金、土地出让价格及零售物价指数的实际变化来编制地价交易时间修正系数。本次基准地价成果更新期日定为2008年1月1日，相应地价交易时间修正系数如表3-16所示。
岳阳市地价交易时间修正系数表
表3-16 年 份 交易时间 修正系数 2003.12 1.06 2004.12 1.05 2005.12 1.04 2006.12 1.02 2008.1 1.00 (三)容积率修正
35
容积率是城市用地的地块上允许修建的总建筑面积与地块面积之比值。在对某一地块实施规划时，要考虑建筑物的采光、通风、消防、绿化、内部通道等诸多因素，因此，在不同的地区、不同的建筑地段以及不同的发展时期，对地上建筑物量的控制，常采用容积率这一重要指标。
容积率作为影响地价的重要因素，其基本特点是容积率变化可导致土地利用收益的大幅变化，这种变化是通过单位建筑面积所分摊地价额的变化来实现的。在商品房单位面积售价和建造成本保持不变的条件下，提高容积率指标，在同面积土地上开发能获得更多的建筑面积，单位面积分摊的地价额减少，总成本降低，提高土地开发的总收益，获得更多的经济剩余，地价上升；反之，容积率降低，地价下降。但容积率到达一定值时，由于基础、电梯、建筑材料等费用的增加，单位面积工程造价由下降转为上升；而单位面积商品房售价由于建筑层次增加而递减，故经济剩余下降，因此，容积率的过度增加也可导致地价下降。
将不同容积率下的样点地价修正到基准地价内涵对应容积率下地价的计算公式为：
Ps= Pi×Ks÷Ki
式中：Ps——基准地价内涵容积率下的地价 Pi——某容积率下的地价 Ki——样点容积率修正取值
Ks——基准地价内涵容积率下的修正取值 容积率修正取值系数见表3-17--表3-27。
岳阳市城区一级商业用地容积率修正取值表
表3-17 容积率 修正值 容积率 修正值 容积率 修正值
≤1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 2.0 2.2 2.4 1 4.0 0.7783 0.8000 0.8250 0.8533 0.8850 0.9200 0.9583 2.6 2.8 3.0 3.2 3.4 3.6 3.8 1.0417 1.0783 1.1150 1.1467 1.1750 1.2000 1.2217 1.2467 4.2 4.4 4.6 4.8 5.0 ≥5.2 1.2700 1.2917 1.3117 1.3330 1.3521 1.3710 36
岳阳市城区二级商业用地容积率修正取值表
表3-18
容积率 修正值 容积率 修正值 容积率 修正值 ≤1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 2.0 2.2 1 3.8 2.4 1.0527 4.0 0.7545 0.7818 0.8182 0.8309 0.8818 0.9364 2.6 2.8 3.0 3.2 3.4 3.6 1.0909 1.1227 1.1564 1.1864 1.2127 1.2418 1.2691 1.2945 4.2 4.4 4.6 4.8 5.0 ≥5.2 1.3182 1.3400 1.3655 1.3900 1.4009 1.4227
岳阳市城区三级商业用地容积率修正取值表
表3-19 容积率 修正值 容积率 修正值 容积率 修正值 ≤1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 2.0 1 3.6 2.2 2.4 0.7450 0.7600 0.8050 0.8680 0.9320 2.6 2.8 3.0 3.2 3.4 1.0600 1.1160 3.8 4.0 1.1590 1.2080 1.2500 1.2940 1.3290 1.3680 1.4050 1.4400 4.2 4.4 4.6 4.8 5.0 ≥5.2 1.4730 1.5040 1.5304 1.5502 1.5670 1.5840
岳阳市城区四级商业用地容积率修正取值表
表3-20 容积率 修正值 容积率 修正值 容积率 修正值 ≤1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 1 3.4 2.0 2.2 2.4 0.7511 0.8067 0.8667 0.9278 2.6 2.8 3.0 3.2 1.065 1.1178 1.1667 3.6 3.8 4.0 1.2133 1.2556 1.2987 1.3422 1.3822 1.4200 1.4556 1.4889 4.2 4.4 4.6 4.8 5.0 ≥5.2 1.5200 1.5489 1.5756 1.6000 1.6222 1.6422
岳阳市城区五级商业用地容积率修正取值表
表3-21
37
容积率 修正值 容积率 修正值 容积率 修正值 ≤1.0 1.2 1.4 1.6 1 3.2 1.8 2.0 2.2 2.4 0.7900 0.855 0.9250 2.6 2.8 3.0 1.0688 1.1250 1.1793 1.2250 3.4 3.6 3.8 4.0 1.2688 1.3113 1.3588 1.4000 1.4388 1.4750 1.5088 1.5400 4.2 4.4 4.6 4.8 5.0 ≥5.2 1.5688 1.5950 1.6188 1.6400 1.6588 1.6750
岳阳市城区六级商业用地容积率修正取值表
表3-22 容积率 修正值 容积率 修正值 容积率 修正值 ≤1.0 1.2 1.4 1.6 1 3.2 1.8 2.0 2.2 2.4 0.8125 0.8250 0.8900 2.6 2.8 3.0 1.0700 1.1263 1.1838 1.2300 3.4 3.6 3.8 4.0 1.2750 1.3150 1.3631 1.4050 1.4444 1.4823 1.5156 1.5475 4.2 4.4 4.6 4.8 5.0 ≥5.2 1.5769 1.6038 1.6281 1.6500 1.6694 1.6863
岳阳市城区一级住宅用地容积率修正取值表
表3-23 容积率 ≤1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 2.0 2.2 1 3.8 2.4 1.0604 4.0 修正值 0.7126 0.7391 0.7602 0.8273 0.8782 0.9364 容积率 2.6 2.8 3.0 3.2 3.4 3.6 修正值 1.1145 1.1675 1.2182 1.2636 1.3055 1.3436 1.3782 1.4091 容积率 4.2 4.4 4.6 4.8 5.0 5.2 ≥5.4 修正值 1.4273 1.4400 1.4691 1.5070 1.5345 1.5591 1.5818
岳阳市城区二级住宅用地容积率修正取值表
表3-24 容积率 修正值 容积率
≤1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 2.0 1 3.6 2.2 2.4 0.725 0.776 0.823 0.876 0.935 2.6 2.8 3.0 3.2 38
1.0636 1.12 3.8 4.0 3.4
修正值 容积率 1.168 1.208 1.245 1.282 1.315 1.344 1.378 1.414 4.2 4.4 4.6 4.8 5.0 5.2 ≥5.4 修正值 1.4224 1.4488 1.4732 1.5026 1.531 1.5504 1.578 岳阳市城区三级住宅用地容积率修正取值表
表3-25 容积率 ≤1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 1 3.4 2.0 2.2 2.4 修正值 0.7467 0.8067 0.8689 0.9333 容积率 2.6 2.8 3.0 3.2 1.0650 1.1222 1.18 3.6 3.8 4.0 修正值 1.2356 1.2889 1.34 1.3889 1.4283 1.4586 1.4936 1.5234 容积率 4.2 4.4 4.6 4.8 5.0 5.2 ≥5.4 修正值 1.5608 1.5981 1.6222 1.65 1.6756 1.6989 1.7240
岳阳市城区四级住宅用地容积率修正取值表
表3-26 容积率 ≤1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 1 3.4 2.0 2.2 2.4 修正值 0.7587 0.7854 0.8613 0.9288 容积率 2.6 2.8 3.0 3.2 1.0689 1.1333 1.1933 3.6 3.8 4.0 修正值 1.2489 1.3022 1.356 1.3967 1.4356 1.474 1.5044 1.5427 容积率 4.2 4.4 4.6 4.8 5.0 5.2 ≥5.4 修正值 1.5733 1.6067 1.6378 1.6667 1.6933 1.7178 1.7400
岳阳市城区五级住宅用地容积率修正取值表
表3-27 容积率 ≤1.0 1.2 1.4 1.6 1 3.2 1.8 2 2.2 2.4 修正值 0.7788 0.849 0.922 容积率 2.6 2.8 3.0 1.0686 1.136 1.1988 1.2525 3.4 3.6 3.8 4.0 修正值 1.3088 1.3556 1.4057 1.44 容积率 4.2 4.4 4.6 4.8 1.477 1.505 1.5418 1.5760 5.0 5.2 ≥5.4 修正值 1.6013 1.63 1.6563 1.6800 1.7225 1.7515 1.7695 39
(四)土地深度修正
在同一路线价区段，各宗土地虽然临接同一街道，但因其深度、宽度、形状、面积、位置等不同，则各宗土地单位面积的价格会有一定的差别。其中，对土地价格影响最大的是土地深度。城市内各宗土地价格的高低，随其离开街道距离的增加呈指数递减；越临近街道利用价值越大，价格越高；距离街道越远利用价值越小，价格越低。不同样点的土地深度不同，地价水平不具直接可比性，须修正到同一标准深度(基准地价内涵对应深度)。针对该岳阳市城区的实际，我们设定了二种标准深度：主干道为26米，次干道为20米，支路为16米。将样点地价修正到基准地价内涵对应深度地价的计算公式为：
Ps=
Pi Ki式中：Ps——标准深度上的地价 Pi——某土地深度样点地价 Ki——某土地深度上的修正系数
根据样点资料及其他城市的经验，岳阳市城区商业用地土地深度修正系数如表6-11。
(五)开发程度修正
本次基准地价成果更新所对应的开发程度因土地级别不同而有差异，当样点开发程度与内涵开发程度不一致时，必须进行开发程度修正。经调查分析，岳阳市城区五通一平费用为70-120元/平方米。
三、样点地价检验
样点地价资料来源多样，地价计算方法可变参数多，易造成估价中的系统误差，因此按《规程》要求，对所有地价单元需进行样本的总体同一性、总体分布类型和精度检验。经过检验，剔除异常值得到保留样点，作为路线价和级别基准地价测算的样点地价资料，检验步骤如下：
(一)总体同一性检验
即在同一区域中，不同处理方法处理的样点地价结果，应服从样本来自同一
40
总体检验。按数理统计检验的要求，检验方法主要用秩和检验法。检验步骤如下：
1、将所有样点地价分为房屋出租及其它两类。
2、将同一区片和路段的地价，从小到大顺序编号作为秩数。如果同一地价有多个样点时，则以其秩数和的平均值作为相同的地价样点的秩数。
3、计算统计量X2、&2
n2(n1?n2?1)X2＝
2nn(n?n2?1)&2＝121
12Sm＝?Yi
i?1n4、统计判断
查标准C0.05上、C0.05下
若C0.05下＜Sm＜C0.05上，则总体同一性检验通过，否则总体非同一性，则需检查不同地价计算方法可能产生的系统误差，重新进行检验，直到符合要求为止。
(二)总体分布类型检验
对样本的总体分布类型进行检验，以确定用什么方法对样本数据的准确性、可靠性进行检验。检验总体分布的方法较多，但最常用的是X2检验法，不仅适用于连续分布函数，而且适合于总体是离散型的分布函数。它可用来检验总体是否服从正态分布，也可用来检验总体是否服从任何一个预先给定的分布。检验的具体步骤为：
1、数据分组。根据样点地价数值的范围划分为Ｋ组； 2、求Ｘ落在各组的频数fi和频率fi/n； 3、求理论概率Ｐi
Ｐi＝bi-1＜Ｘ＜bi ＝Fbi－Fbi-1 bi-1、bi为地价分组区间的上下限 4、计算统计量X2
(fi?npi)2X2＝?
npii?1k 41
5、查标准的X2k-1,0.05值；
6、判断：若X2＜X2k-1,0.05 ，则抽样总体为正态分布；若X2＞X2k-1,0.05 ，则抽样总体为非正态分布。
(三)精度检验
数据精度检验是从总体中剔除异常值，确定保留数据。当样本总体分布属正态分布时，可用t检验法，而对非正态分布函数类型，采用均值—方差法。
当分布类型检验确定为正态分布函数，t检验的步骤为：
1、将同一土地级别内同用途或同一地价区段同用途的各样点，按由小到大的顺序排列，得到数列Ｘn，且Ｘ1＜Ｘ2＜……Ｘn
2、对Ｘ1、Ｘn进行异常数据检验 A．检验Ｘ1，先计算出统计量t１ t１＝
X2?n?X1n? Sn?11其中Ｘ2-n＝
n?1?Xk?2knk
1Ｓ2-n＝
n?2?(Xk?2n?X)
对于给定的显著水平&(0.05)和自由度Ｖ＝n－2，若t 1＞t (a,v) 则判定Ｘ1为异常值，若t 1≤t (a-v) 则Ｘ1不为异常值，保留。
检验Ｘn未被判定为异常值时， t n＝
Xn?X1?(n?1)S1?(n?1)n× n?11式中：X1-(n-1)＝
n?11S1-(n-1)＝
n?2?Xk?1n?1k
?[Xk?1n?1k?X1?(n?1)]2
当t n＞t (a-v)则判定Ｘn为异常值；当t n≤t (a,v) 则不是异常值； B．当Ｘ1被判定为异常值时，
42
t n＝
Xn?X2?(n?1)S2?(n?1)×n?1 n?21式中：X2-(n-1)＝
n?2?Xk?2n?1k
1S2-(n-1)＝
n?3?[Xk?2n?1k?X2?(n?1)]2
若t n＞t (a-v=n-3)则判定Ｘn为异常值； 若t n≤t (a,v=n-3) 则不是异常值；
C．如果Ｘ1、Ｘ n都已被检验判定为异常数据，则还须对数列内侧数Ｘ2、Ｘ n-1分别作检验，直至两侧数据不被判定为异常值为止，检验方法同上。
若总体分布被检验确定为非正态型分布，则用均值—方差法检验，步骤如下： ①将同一土地级内同用途或同一地价区段同用途的各样点，按由小到大的排列，得数列Ｘ n ：
Ｘ 1≤Ｘ2≤……≤Ｘn
②计算数列Ｘ n的样本均值Ｘ和标准差Ｓ； ③确定剔除的标准：X±2S；
④判定Ｘ1、Ｘ n是否超过标准，如超过标准，则为须剔除的异常值； ⑤重新计算样本总体的Ｘ和Ｓ，按同样方法剔除异常值，直到所有样本都在规定的精度范围内。
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岳阳城区样点地价检验结果表
表3-28 区片号 A B C D E F G H I J K L M N O P Q R S T U V W X Y Z Z1 Z2 Z3 Z4 Z5 Z6 Z7 Z8 Z9 Z10 Z11 Z12 Z13 Z14 Z15 Z16 Z17 Z18 Z19 Z20 Z21
用途 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 有效样点数 22 4 16 16 80 16 9 12 50 6 20 15 7 10 15 5 11 5 10 50 33 36 18 30 43 26 15 41 17 18 17 17 15 21 30 7 9 27 21 19 25 35 37 43 37 36 22 Z统计量 1.08737 未检验 0.11033 0.61966 1.24037 1.33977 未检验 未检验 1.15269 未检验 0.15335 1.19327 未检验 0.08372 1.04622 未检验 1.33107 未检验 1.09445 1.03695 1.54462 1.15101 1.05339 1.21243 1.2421 1.25903 0.37469 1.19458 1.03093 1.0954 1.21603 1.06964 1.1368 1.66407 1.24715 未检验 未检验 1.13709 1.23119 1.03542 1.32837 0.01694 1.05564 1.19895 1.0925 1.15433 1.03167 分布类型 正态分布 非正态分布 非正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 非正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 非正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 非正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 44
自由度 （n-2） 20 3 3 78 14 42 13 3 8 3 3 6 48 30 23 14 25 38 24 13 39 4 13 4 15 13 19 27 25 19 17 15 35 41 35 34 20 显著性检验值（a=0.05） 1.423（20） 0.878（3） 0.878（3） 1.217（78） 1.497（14） 0.288（42） 0.514（13） 1.878（3） 0.632（8） 0.878（3） 0.878（3） 0.707（6） 0.273（48） 0.349（30） 0.394（23） 0.497（14） 0.381（25） 0.304（38） 0.388（24） 0.514（13） 0.304（39） 0.811（4） 0.514（13） 0.811（4） 0.482（15） 0.514（13） 0.433（19） 0.367（27） 0.381（25） 0.433（19） 0.456（17） 0.482（15） 0.352（35） 0.304（41） 0.352（35） 0.352（34） 0.352（20） 保留样点数 18 1 5 5 62 11 35 2 3 1 10 1 5 2 50 32 20 16 20 30 26 10 33 2 10 1 11 15 21 29 22 13 9 12 3 37 43 37 36 20
注：①样点总数小于10个的区片，未进行统计检验；②样点总数不包含明显异常样点；③T临界值查表获得，包括括弧中为自由度。
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第四章 土地级别划分与基准地价确定
土地定级是指在特定的目的下，对土地质量和使用效益及其在土地空间上的分布差异状况进行评定，并用等级序列表示其差异或优劣程度的过程。它是城镇地籍管理的重要组成部分，也是城镇基准地价评估的客观基础。按照《城镇土地分等定级规程》的要求：“为了使土地定级成果符合客观实际，保持级别成果的现势性，在影响土地质量的各种因素发生变化而造成土地质量变化之后，必须对土地进行重新评定，更新级别资料”。
第一节 土地级别调整
一、土地级别调整的原则 (一)综合分析原则
城镇土地质量具有明显的动态性特征，其动态变化受土地自然属性和社会经济、技术条件等多种因素的综合影响。因此，在土地级别调整中要全面考虑各因素的动态变化及其对土地质量的影响，研究和分析各种因素与土地级别变化之间的有机联系，藉此提高级别调整的准确性和可靠性。
(二)主导因素原则
在影响土地质量的多因素中，往往存在着一个或数个主导因素对土地质量的变化起着决定性的作用。因此，在土地级别调整中要掌握影响土地质量变化的主导因素和关键因素，进而充分认识土地质量变化的空间规律，增强土地级别调整的科学性与便捷性。
(三)定性与定量相结合的原则
为了使土地级别调整结果与实际情况一致，在坚持综合分析和主导因素原则的基础上，尽可能对定级因素进行量化。但由于定量定级所耗费的人力物力较多，且有些因素难以量化处理，因此，在基准地价成果更新中，有效地贯彻定性与定量相结合的原则。
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二、土地级别调整的基本思路
岳阳市城区原基准地价成果是采用多因素综合评定法来评定和划分土地级别。其指导思想是通过对城市土地在社会经济活动中所表现出的各种特征进行综合考虑，充分分析土地质量与各种因素的关系，从影响土地使用价值或质量的因素入手，采用由原因到结果、由投入到产出的思维方法，推论城市土地在空间分布上的优劣差异。具体做法是：首先把区域因素、个别因素及所调查的样点地价归纳为七个方面，即城镇繁华程度、区域所在位置、交通条件、公共设施水平和基础设施完备度、区域自然环境条件、土地使用限制和临街条件、区段地价水平；然后按照调查所掌握的情况，把城区地价评估范围内的土地分别对照以上七个方面进行分析讨论和比较，将各均质地域合并为6个商业用地土地级别，5个住宅、4个工业用地级别。
为了充分利用原有资料，确保成果的连续性与稳定性，在分析研究原成果的基础上，确定土地级别调整的基本思路为：在全面分析土地条件变化，在原有土地级别的基础上，划分均质地域，广泛征求意见，全面分析土地质量的变化，定量与定性相结合，对土地级别进行初步划分，商业划分为六个级别，住宅划分为五个级别，工业用地划分为4个级别，然后以各均质地域的样点地价(其中主要是商业用地样点地价)来检验、修正与确定土地级别，形成综合土地级别。
三、土地级别调整过程 (一)资料收集
土地级别变化主要是由于城市设施建设、重大项目开发、新区成片建设等因素的影响。为此，我们重点收集了近几年来岳阳市城区道路建设、开发区建设及主要项目开发等方面的资料，并以其作为土地级别调整的基本依据。同时考虑上述因素对城区商服繁华度、交通便捷度、基础设施公用设施完备度、环境质量等的影响。
据评估人员搜集的各类相关资料，岳阳市城区近几年来基础设施建设的主要项目有：
1、交通道路建设
①沿湖风光带临洞庭湖北岸，北起城陵矶，南至慈氏塔，全长11公里，总投
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资约13亿元，是集城市防洪、城市交通、生态环境、人文景观于一体的滨水休闲风光带，是洞庭湖风景名胜区的核心景区。整个风光带包括4个景区，即城陵矶港区、洞庭湖大桥区、岳阳楼区、慈氏塔区。沿湖风光带北段（北门渡口至城陵矶段）工程全长6821.297米，宽60米，总投资2.2亿元，由市建设局具体组织实施。2005年6月20日正式开工，完成投资2亿元，10月31日正式通车。
②北港南路，北起巴陵东路，南至金鹗东路，全长1564米，宽35米，是城区南北走向的又一通道，总投资3300万元，2005年完成投资2000万元。枫桥湖路，西起洞庭北路，东接洞庭大道，沿线依次与洞庭北路、德胜北路、岳州路、站东路、洞庭大道等6条城市主次干道相交，与磷肥厂铁路专线、建设北路立交。全长2669米，宽50米，是贯穿新老城区的城市主干道，总投资2.5亿元，2005年完成投资4000万元。建湘路，北起五里牌路，南至金鹗中路，全长1300米、宽35米，总投资5400万元，2005年完成投资4500万元。金鹗西路，西起城东南路，东至南湖大道，全长1900米，宽50米，一条长200米的隧道贯穿金鹗山，是市区主干道之一，总投资约1.2亿元，现已正式通车。冷水铺路，位于城区东北部，是市城区主干道之一，二期工程全长2169米，宽50米，总投资7600万元。
③岳阳经济开发区完成市政基础设施项目27个，建设投资2600多万元，新建或续建改造八字门路、王家畈路、白石岭南路、奇康路等大小道路11条；投资修建北港河大桥。2005年，在市委、市政府高度重视下，新拓岳阳县康王乡、三荷乡、西塘镇3个乡镇和岳阳楼区梅溪乡6个村，新增面积235.29平方公里，为岳阳经济开发区“十一五”期间乃至今后一个较长时期的发展拓展了空间。
2、水电能源通讯建设
①南津港3000多米和东风湖至城陵矶10多公里的沿湖防洪交通大堤工程，连续几年得到了加高加固与硬化，既能通车，又大大提高了城区的防洪保安能力。
②总蓄水达5亿多立方米铁山水库进城饮水工程，日供水50万吨的第二水厂，金凤桥调蓄水库和输水管网配套工作相继完成，结束了城区居民饮用湖水的历史。
③2005年，岳阳电业局500千伏变电站完成土建施工并开始电气安装，启动投产准备，110千伏青年路变电站建成投运，完成220千伏洛王变电站、奇家岭变电站无人值班改造和5座110千伏、4座35千伏变电站改扩建。
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④市城区天然气主管网工程建设共投资7000多万元，主管网遍布市区各主次干道。京广线穿越工程已完工，城陵矶方向次高压管线也完工，天然气加气站建设积极推进。
⑤2005年，市电信枢纽大楼正式运行。共完成固定资产投资19356万元，建设项目351个，其中交换网投资3907.39万元，接入网投资7051.56万元，传输网投资711.84万元，管道投资672.85万元。
3、环境服务设施建设
①市城管局组织完成火车站广场综合整治改造工程和沿湖路、枫桥湖路续建工程，全面开展佘家垄、沿湖路、新路口等13处路面和下水改造，积极参与金鹗西路、北港路建设，成功实施南湖麦子港的清淤工程，还市民一湖碧水、一片蓝天。同时市政府投资3100万元实施蛇皮套、太子庙等排水工程，城市生活污水集中率有大幅提高。
②城市园林绿化扩大。城市绿化覆盖面积6642.7公顷，园林绿地面积5859.8公顷，公共绿地面积882.46公顷，人均公共绿地面积7.4平方米；公园17个，建成区绿化覆盖率31.34%。被建设部命名为全国园林城市。中心城区新增公共绿地面积30万平方米，完成沿湖风光带22万平方米公共绿地建设，完成南湖大道绿化。
③完成站前西路、金鹗西路和枫桥湖路二期工程路灯安装，岳阳大道变压器移位建设及全城配电箱改造，实施汀兰路、枫树小学等30条小街巷亮化工程，学院路和沿湖风光带路灯建设全面开工。全年共铺设线路2.1万米，新立路灯339基，新增专变1台，装灯总功率69.5千瓦。
③投资1.1亿元的集文化休闲、绿化旅游、市民休闲为一体的城市综合性广场—南湖广场、南湖游路走廊及东风广场的改扩美化工程顺利完成。
④岳阳楼沿湖风景带已基本完工，新的慈氏塔区已列入城市新的建设项目。 ⑤除步行街外，新改扩建了梅溪桥、泰和、花板桥、八字门、太阳桥、洛王、东风湖等食杂、日杂、粮油、蔬菜、水果、水产、建材等系列专业批发大市场并相继规范投产，繁荣活跃。
⑧金融保险，旅游宾馆，湖南理工学院、民族职业学院、岳阳职业学院，体
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