江苏苏地行土地房产评估有限公司土地估价技术报告
该地块东至金地花园、南至莲花四号小区、西至莲欣综合市场、北至济川路，用途为商业用地，土地面积28767平方米。2011年8月土地开发程度达到宗地外“六通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、通气）及宗地内场地平整“一平”，容积率为2.40≤R≤2.60出让交易地价为6188元/平方米，楼面地价为2353元/平方米。
实例C：2011-10-1号海陵区南通路北侧、开泰建安公司东侧地块
该地块东至泰州供电公司、南至南通路、西至开泰建安公司、北至开泰建安公司，用途为商业用地，土地面积906平方米。2011年9月土地开发程度达到宗地外“六通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、通气）及宗地内场地平整“一平”，容积率为4.43≤R≥4.44，出让交易地价为11589元/平方米，楼面地价为2610元/平方米。
2.2因素选择与因素说明
结合估价对象与比较实例的具体情况，我们选择影响估价对象地价的主要因素有：
（1）土地用途：根据土地用途的不同进行地价修正。 （2）交易期日：根据地价指数，确定交易期日修正系数。 （3）交易方式：主要指拍卖、招标、协议出让、转让、企业改制、抵押等。
（4）土地使用年期：指估价对象和比较实例的土地使用年期。 （5）区域因素：主要有社会因素、交通状况、商服繁华程度、公用配套设施状况、环境景观、周边土地利用状况等。
（6）个别因素：主要指距区中心距离、宗地形状、宗地面积、容积率、道路通达性、地形、地基、接近公用设施距离、目前规划限制等。
估价对象与比较实例各因素及其条件说明可见下表。
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表5 比较因素条件说明表
实例A 2010-1号（海陵泰州市海陵区扬区鼓楼南路东侧、位臵 州路111号25-28规划人民南路两室 侧地块） 2单位楼面地价（元/m） 待评估 2851 土地用途 商业用地 商业用地 2012.1.30 2010.1 交易期日 交易方式 正常（抵押） 正常（挂牌） 土地使用年期（年） 28.41 40 距市中心直线距距市中心直线距距市中心距离 离约5公里 离约3.5公里 道路状况 以主次干道并重 以主次干道并重 交有2-3条公交线通有2-3条公交线路，距公交站台较状交通便捷度 路，公交便捷度较近，公交便捷度较优 区况 优 域商服网点数量较商服网点数量较因商服繁华程度 多，繁华程度较优 多，繁华程度较优 素 公用设施的种类、公用设施的种类、公用配套设施状数量较多，公用设数量较多，公用设况 施条件较好 施条件较好 环境景观 环境质量一般 环境质量一般 周边土地利用状以商业、住宅用地以商业、住宅用地况 为主 为主 形状 较规则 规则 52.3平方米，不适13456平方米，适面积 宜 宜 容积率 2.24 ≤1.17 临次干道，道路通临主干道，道路通道路通达性 个达性较优 达性优 别地形 平坦 平坦 因地基 承载力一般 承载力一般 素 接近公用设施距距公用设施距离距公用设施距离离 较近 较近 对土地利用类型对土地利用类型目前规划限制 和利用强度有一和利用强度有一定限制 定限制 比较因素 估价对象 实例C 2011-10-1（海陵2011-9-2（海陵区区南通路北侧、开金地花园西侧、济泰建安公司东侧川路南侧地块） 地块） 2353 2610 商业用地 商业用地 2011.8 2011.9 正常（挂牌） 正常（挂牌） 40 40 距市中心直线距距市中心直线距离约2.5公里 离约2.5公里 以主次干道并重 以主次干道并重 有2-3条公交线有2-3条公交线路，距公交站台较路，距公交站台较近，公交便捷度较近，公交便捷度较优 优 商服网点数量较商服网点数量较多，繁华程度较优 多，繁华程度较优 公用设施的种类、公用设施的种类、数量较多，公用设数量较多，公用设施条件较好 施条件较好 环境质量一般 环境质量一般 以商业、住宅用地以商业、住宅用地为主 为主 不规则 较规则 28767平方米，适906平方米，较不宜 适宜 ≤2.60≥2.4