江苏苏地行土地房产评估有限公司土地估价技术报告
F、接近公用设施距离：分为近、较近、一般、较远、远五个等级，以估价对象接近公用设施距离指数为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1。
G、目前规划限制：分为无限制、一定限制、较大限制三个等级，以估价对象规划限制指数为100，每上升或下降一个等级，指数减少或增加1。
确定比较因素条件指数可参见下表。
表6 比较因素条件指数表
比较因素 位臵 单位楼面地价（元/m2） 土地用途 交易期日 交易方式 土地使用年期（年） 距市中心距离 交通道路状况 区状况 交通便捷度 域商服繁华程度 因公用配套设施状况 素 环境景观 周边土地利用状况 形状 面积 容积率 个道路通达性 别因地形 素 地基 接近公用设施距离 目前规划限制 估价对象 泰州市海陵区扬州路111号25-28室 待评估 100 111.38 100 0.8877 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 实例A 实例B 2010-1号（海陵2011-9-2（海陵区区鼓楼南路东侧、金地花园西侧、济规划人民南路两川路南侧地块） 侧地块） 2851 2353 100 100 100 100 0.954 98.5 100 100 100 100 100 100 102 103 100 102 100 100 100 100 109.4 100 0.954 97.5 100 100 100 100 100 100 96 103 100 100 100 100 100 100 实例C 2011-10-1（海陵区南通路北侧、开泰建安公司东侧地块） 2610 100 109.89 100 0.954 97.5 100 100 100 100 100 100 100 101 100 100 100 100 100 100 2.4确定比较因素修正系数
根据比较因素条件指数表，制定估价对象的比较因素修正系数表。
表7 因素比较修正系数表
比较因素 位臵 单位楼面地价（元/m2） 土地用途 交易期日 交易方式 实例A 2010-1号（海陵区鼓楼南路东侧、规划人民南路两侧地块） 2851 100/100 111.38/100 100/100 实例B 2011-9-2（海陵区金地花园西侧、济川路南侧地块） 2353 100/100 111.38/109.4 100/100 实例C 2011-10-1（海陵区南通路北侧、开泰建安公司东侧地块） 2610 100/100 111.38/109.89 100/100 36
江苏苏地行土地房产评估有限公司土地估价技术报告
土地使用年期（年） 距市中心距离 道路状况 交通状区况 交通便捷度 域商服繁华程度 因公用配套设施状况 素 环境景观 周边土地利用状况 形状 面积 容积率 个别道路通达性 因地形 素 地基 接近公用设施距离 目前规划限制 比准地价（元/平方米） 平均地价（元/平方米） 0.8877/0.954 100/98.5 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/102 100/103 100/100 100/102 100/100 100/100 100/100 100/100 2799.29 0.8877/0.954 100/97.5 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/96 100/103 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 2312.15 2537 0.8877/0.954 100/97.5 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/101 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 2499.66 2.5实例修正后的地价计算
比较案例测算的结果相差不大，本次评估采用简单算术平均法确定估价对象市场比较法的楼面地价。
楼面地价＝（2799.29元/m2+2312.15元/m2+2499.66元/m2）÷3 ＝2537元/m2 2.6估价对象地面地价计算 地面地价＝2537元/m2×2.24 ＝5683元/m2 2.6方法应用评价
市场比较法是根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、交易方式、交易期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估时日地价的方法。市场比较法所选的参考案例选取客观、可靠，故运用市场比较法试算的结果具有较高的可信度。
三、地价的确定
1、地价的确定
本次估价采用收益还原法和市场比较法的测算结果较接近。收益还原法，估价师根据对待估宗地周围房地产市场的调查，掌握大
37
江苏苏地行土地房产评估有限公司土地估价技术报告
量房地产交易市场的资料，在房地产出租租金基础上扣除管理费、保险费、维修费、建筑物折旧费、税金、房屋年纯收益等费用，最终得到土地年纯收益，结合土地还原评估出土地价格。由于上述各项参数的选取客观、可靠，故收益还原法测算的结果具有较高的可信度。市场比较法测算估价对象地价时，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的土地用途、交易方式、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估时日地价的方法。由于所择的比较案例客观、可靠，故运用市场比较法试算的结果具有较高的可信度。
因此本次评估采用收益还原法及市场比较法测算结果的算术平均值作为估价对象最终地价，即：
估价对象单位面积土地价格＝（5484元/m2+5683元/m2）÷2 ＝5584元/m2（取整） 估价对象评估总价＝土地单价×土地面积 ＝5584元/m2×209.2m2 ＝116.82万元 2、估价结果
金秀美、徐增麒所属泰州市海陵区扬州路111号25-28室三宗地，国有土地使用证编号为宗地1：泰州国用（2003）第0312-25号、宗地2：泰州国用（2003）第0312-26号、宗地3：泰州国用（2003）第0312-27号，土地登记用途为商业用地，使用权类型为出让，终止日期为2040年6月29日，土地使用权面积为宗地1：52.3平方米、宗地2：52.3平方米、宗地3：104.6平方米，本次评估设定用途为商业用地，评估土地总面积为209.2m2，在估价基准日二O一二年元月三十日，设定土地使用年期为28.41年，设定估价对象容积率为2.24，设定宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯、通气“六通”和宗地内达到土地平整的开发水平下，单位面积出让国有土地使用权价格为5584元/m2，出让国有土地总地价为116.82万元，人民币大写壹
38
江苏苏地行土地房产评估有限公司土地估价技术报告
佰壹拾陆万捌仟贰佰元整。
估价结果详见表1?土地估价结果一览表?。
39
江苏苏地行土地房产评估有限公司土地估价技术报告
第四部分 附 件
一、估价对象国有土地使用证复印件 二、估价对象房屋所有权证复印件 三、估价对象区域位臵图 四、估价对象照片
五、受托估价机构营业执照及资格证书复印件 六、本次评估土地估价师资格证书复印件
40