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图 2-6基地周边居住区分布图（图片来源：作者绘制）

2.1.3.3 与意大利商贸城整体的关系 1）与商贸城一期形象上的融合

基地东边的意大利商贸城一期工程,现已施工完成。商贸城共占地8万平方米，总建筑面积为15.7万平方米。整个商贸城一期工程共有7幢建筑：一幢25层的高层办公楼，用作秋黎实业发展有限公司面对意大利著名的品牌公司招商，作为外国公司的总部办公楼，一幢19层名为米兰公馆的高层公寓作为副楼以及5幢单层展示厅用于意大利商品展示，以办公楼作为起点，通过环状道路将五个展示厅与公寓楼串联成一个建筑群体。其方案设计来自意大利著名建筑师Marcello Marchesini，采用了后现代的巴洛克风格进行空间塑造，使得建筑整体具备很强的雕塑性，体现出意式风格建筑所特有的庄重、典雅、挺拔的气质。高层办公楼（图2-7,2-8）立面材质采用了金色玻璃幕墙，金碧辉煌，建筑底部和侧面采用了意大利元素的银白色金属构件（图2-9），整体效果能够使人感觉到该公司的经济实力，及公司高端、大气的企业形象。

建成后的建筑整体要求与一期协调，提高商贸城的整体性效果。

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第2章 全椒意大利商贸城项目方案分析

图 2-7商贸城一期模型（图片来源：作者拍摄）

图 2-8办公楼主立面 （图片来源：作者拍摄）

图 2-9侧面与底部的金属构件 （图片来源：作者拍摄）

2）与一期项目的配套

已建成的商贸城一期，主要是作为秋黎实业的总部办公及与国内外合作伙伴的事务洽谈，裙楼作为意大利商品的展示。二期工程则是对意大利商品的零售及国内外其他各类商品的销售，可以与一期项目相辅相成，优势互补，从而满足各层次消费者的需求。

2.1.3.4 潜在客户及可行性研究

在商业项目启动初期需要进行商业策划，调查研究该区域商业开发的可行性。商业项目运营成功的重要因素之一就是消费者的流量，商业项目的定位需要

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硕士学位论文

考虑潜在客户的购买力。经过调查，商业项目的潜在客户为四类：

1）、周边住区的居民：经过实地调查，该地块的南面为铁路，北面则是大片的新建住宅区。正对面为“盛世豪庭”住宅区，东边为“多金大公馆”、“托斯卡纳公馆”，隔条街还有“经纬一品”、“江海儒林新城”、“晶禾学府苑”、“亚东中央新城”、“尚新世纪广场”。小区内众多住户必定有大量的物质与精神需求，而实际上小区周边并没有什么大型的商业建筑为住户提供消费场所。意大利商贸城的建设恰恰弥补了这一空缺，如此规模的商业建筑，为该区域的住户提供了极大的便利，也充分满足了住户的物质及精神文化需求。

2）、前来旅游的旅客：全椒县历史悠久，有丰富的文化底蕴和秀美景色。如吴敬梓纪念馆1、碧云湖2、龙山风景区3。项目基地距离这些景区并不远，而且紧邻全椒火车站，大量旅客会在此处进行观光、休闲。所以商贸城需要具备一定的休闲空间，满足旅客的需求。

3）、作为国内意大利商品的集散地吸引全国的购物者，特别是折扣商品。 4）、火车站过往旅客，作暂时候车停留的。

潜在客户充分表明了商业项目建设的可行性，为商贸城的建设提供了信心。 2.1.3.5 商贸城的功能及业态分析

意大利商贸城意向建设成集娱乐、餐饮、休闲为一体的综合型商业购物中心。餐饮可以放置在临街底层商铺，内街底层商铺，可以同时进驻若干家餐饮企业以满足不同人群的口味。娱乐主要设置在顶层，包含电影城、电玩城、青少年娱乐中心等等，旨在给消费者一个综合消费的环境。休闲主要设置在商铺南边，可以进驻洗浴中心，快捷酒店，给需要休息的旅客一个温馨的家。

重要主体还是品牌商铺，目前该项目一期工程已有数百家知名意大利品牌倾情加盟（图2-10）,所有品牌的产品都是从意大利原装进口，意大利商贸城引进的意大利品牌都是在意大利国家有一定口碑，质量过硬的产品，现在意大利商贸城的展示品类包含了服装、鞋子皮具、饰品珠宝、红酒食品、纱线面料、汽车零配件、植被绿化、文物修复、头盔等。这些意大利品牌商铺必将成为该项目业态 123

吴敬梓纪念馆：国家3A级旅游景区，位于全椒县城的西北角。

碧云湖：原名黄粟树水库，安徽省十大水库之一，自然风光优美的旅游度假区。 龙山风景区：山上有龙山寺，位于全椒县西35公里。

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第2章 全椒意大利商贸城项目方案分析

的优势。再融入国内的大众品牌以及新兴品牌，这样消费者便能够不出国门而享受到诸多国内外优质商品以及时兴商品。

图 2-10商贸城项目进驻品牌（图片来源：作者拍摄）

同类的例子有广州太古汇，从一层业态分析，商场内部分布了国内外知名品牌，外侧则融合了餐饮、住宿、文体、办公四大功能。其业态布局紧凑合理又不相互干扰，可供商贸城项目业态布局参考。

图 2-11广州太古汇地上一层业态分析

（图片来源：http://shopping.ladymax.cn/201207/06-9106.html)

2.1.4 设计要求

1）建设用地规模：约25330㎡（合38亩）；（附图尺寸以实测为准） 2）用地性质:商业、服务业和综合市场用地；

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