在项目正式招商前，开发商应该对购物中心做出整体性、统一性的主要招商策略、招商手法、招商时间等整体组建工作安排，如目标商户是属于哪一种，是否适合项目的定位，是否迎合目标消费群体的消费需求，是否具有一定的市场占有率、是否有潜在的生存力支持等，这些问题的解决与否对项目的招商成功与否都是至关重要的。

2、 市场调研：市场调研主要分为5个方面

2.1、居民生活水平调研：针对本地区内的人口数量、人口密度、教育水平、职业状况、居民收入水平、消费能力、消费习惯等进行调研以确定该地区的市场定位。

2.2、租金水平调研：本地区各类商业设施租金水平、联营扣点的调研。通过此项调研分析，为我公司的租金水平、联营扣点的制定提供依据。

2.3、功能服务性设施调研：对商圈内的功能服务性设施布点情况、经营情况进行调研。为我们的招商建立基础数据。

2.4、同业态竞争店调研：对城市内同业态商店进行商店布局、商品组合、客流经营状况的调研。为我们的招商建立基础数据。

2.5商品调研：对商品的品种、品牌、价格、价位、销售情况进行调研。为我们的招商建立基础数据。 3、建立商品结构：根据调研结果及本店的市场定位，建立商品结构表，确定招商范围及品类、品牌。 4、建立商品档案库：根据调研数据，建立商品档案库。商品档案库的信息应包含商户名称、代理品牌、销售级别、联系电话、联系人、销售情况等内容。是招商工作的重要基础工作。

5、确定商店平面布局：根据商品结构表，按照商品品类，由总部市场部制定出商店的平面布局图。 6、制定级差租金：根据市场调研数据和保本租金标准以及本店的平面布局图，制定本店的级差租金标准。

7、联系、沟通：根据商品档案库的资料来源，与拟招商户进行联系和沟通。 7.1、提供我公司的招商资料； 7.2、介绍公司的发展及未来 7.3、介绍我公司在本地区的发展计划

7.4、介绍我公司目前招商商店的情况、市场定位、开业计划、商店布局、与其合作的打算及合作方式等情况。 7.5、初步交流合作意向。

8、 考察、评估：据有合作意向的商户，需进行生产、经营情况实地考察，主要是考察商品品种、价位、现场管理、行业利润、位置、经营面积、公司实力等。

9、 谈判、签定合同：在有合作意向的前提下，进行实质性的谈判和签定合同。详见?合同（协议）签定及填写规范?

9.1、确定位置和面积：位置的确定需根据商店的平面布局图，按照商品的类别来确定。面积的确定需商户和我方人员在经过对预期的销售、成本、租金、利润的分析基础上来确定。

9.2、租金及费用介绍：招商经理和商户要对租金收取标准、收取时间、计算方法进行交流；对商户应承担的费用一一告之，包括水、电费、物业管理费、POS机租赁使用费、广告费、人员培训费、保证金等。便于商户进行统一核算。商户应承担的押金有：房间钥匙、POS机、员工工牌、装修押金。 9.3、商户证照的审核：营业执照、卫生许可证、质检报告、品牌代理证书、法人身份证等。

9.4、合同（协议）的签署：在签定合同（协议）时要严格按照公司有关合同签署的规范执行。在合同或协议签署的同时，与商户签定水电燃气结算协议、商户管理公约、消防安全责任书、装修（安全、防火）管理规定、售后服务责任书、POS机租赁使用协议等。商户应如实填写：商户基本资料登记表、授权委托书。 9.5、合同（协议）的审批：合同（协议）签署后，由招商经理将合同（协议）整理后，填写：“商户签约审批表”报招商负责人、地区总经理和总部进行审批。详见?合同（协议）审批程序?。

10、 首批租金费用的收取：首批租金和费用由招商经理负责收取。待租金和费用收取后商户方可进场装修。附《租金费用管理规范》

11、装修方案的审查与报批：由商户提出装修设计方案（效果图、平面尺寸图、立面尺寸图、电路图、用材说明）和装修时间进度。由招商部门根据装修方案与店面管理部门、物业部进行协商，填写“购物中心图纸审核表”共同审核。由招商部门将审查结果反馈至商户。附?购物中心图纸审核表?

11.1、商户进场前，招商经理需要填写“商户进场联络单”与店面管理部门进行沟通，告之相关事宜。附?商户进场联络单?

11.2、商户办理进场手续，与商户共同查看水、电表；领取钥匙；填写“商户入场交接报告”，附?商户入（退）场交接报告? 。

11.3、带领商户到商店综合部办理装修手续。 11.4、装修现场的监督管理及竣工验收。 11.5、商户布货。

11.6、办理营业员入场手续及培训。 12、重点商户的跟进和回访。 13、商户投诉回馈

管理制度及行为准则

一、考勤规章制度

1、工作时间为早上8：30-下午18：00分。

2、每日上、下班须亲自打卡，任何人不得互相代打或以任何借口不打卡，如有漏打每次扣罚10元，一个 月内累计3次漏打，则给予书面警告，一个月内累计2次书面警告，则

作解雇处理。

3、招商部工作人员，在上班期间如遇突发事件需要外出应向招商经理请示并获得批准才能外出，如违规外出予以旷工处理。

4、实行六天工作制，采用逢周六、周日轮休制，休假要由招商经理统一安排，连续休假时间一般不可以超过三天。

5、如遇突发事件需请假，须于当日上班前告知经理且获得批准，并在上班后的一个工作日内补办请假手续，若没有及时知会经理作旷工处理及予以口头警告。

6、招商人员必须及时填写《客户来访资料登记表》、《已租客户资料表》（租控）、《周工作总结表》、《月工作计划表》及《客户资料保护名单》等，每天交经理存档。 7、凡开业和举行重大活动期间休假，请假须征得招商经理同意，否则按旷工论处。 8、凡相关培训会议均不得缺席，如有特殊情况须向上级请示，若不同意则不得缺席。 9、安排市场调查当天，必须先回公司，知会上级，再由公司出发。

10、工作时间内，需要外出时须向上级申请，不得私自决定。擅离岗位没有上报公司者作旷工论处。

二、日常工作要求

1. 如在工作场所做与工作无关的私人事情（包括吃零食、吃早餐、化妆、看与工作无关之

报刊、睡觉、开小差、听耳机等），一经发现，罚款10元及作口头警告处理；屡劝不改或情节严重者，予以书面警告或即时解雇。

2. 任何时间都要以客人为重，不得怠慢，尤其注意午餐时间来访的客人。怠慢客人者视情

况轻重而定处以口头警告，或书面警告处理情节严重者立即辞退。

3. 严禁在市场散播不利入驻商户的流言，以免影响整体士气及公司声誉，一经发现，书面

警告处理，事态严重或再犯者立即解雇。

4. 要注意保持工作场所整洁，特别在开业和举行其他重大活动期间，所有招商人员均有义

务保持招商部及市场内部的整洁，亦有责任将有关资料归整放好，违者予以最低10元，最高50元的罚款处理。

5. 必须服从上级领导工作安排，有任何异议均不可在客人面前争论。对其他公司工作人员

要注重礼貌，多用礼貌用语，保持公司良好形象，违者予以最低10元，最高100元的罚款处理。

6. 工作期间需仪容整洁，按公司规定着装，保持个人形象。

7. 招商内部的一切书籍、办公用品、设施等一律不得外带及私自挪用，工作用后物品应自

觉放回原处。

8. 工作期间招商人员不得以各种形式，向客户索取利益或要客户请客送礼等，违规者按情

节轻重加以处罚，书面警告或解雇。

9. 无论发生任何事情，都不能在招商现场争论，有事可向上级报告，进行最后判决。 10. 陪同客人看铺前须告知其它同事，以便随时清楚行踪。

11. 避免与客人在招商现场大声争吵，应将客人带到接待室内，了解其原因，并及时向经理

反映，寻求解决办法。如有类似事件发生，处理不当者，予以口头警告处理。 12. 同事之间应互相配合保持良好的关系，积极主动接待客人之余要注意不必要的\抢客\

而造成误会。注：\积极\与\抢客\之间只是一步之差。牵涉\抢客\的招商人员除归还客户外，另将被罚一个星期内不得参加现场接待。

13. 招商现场由各组抽调人员每天按照值班表轮流值班。每位值班人员均需按顺序接待客

户，不得挑客户、抢客户。

14. 接待了他人客户的招商人员，必须主动将客户还给该招商人员，如果该招商人员不在现

场，应该及时与其取得联系，经同意并在了解前期洽谈情况之后进一步与客户洽谈，之后将结果反馈与原招商人员。

15. 他人接待客户时，其他人员不允许主动插话或帮助介绍，除非得到请示或应允。 16. 每位招商人员接待客户要做到有始有终，不得以任何理由中断正在接待的客户而转接其

他客户，否则视为挑客户。

17. 招商人员接待客户必须问清楚客户来访渠道和目的（如：是否和其它招商人员有过联

系），经确认无冲突之后方能洽谈客户。如之前有过招商人员接触，客户没有指定或记不清，洽谈完毕需做无法辨认登记，之后与客户保护名单进行核对，保护名单未有记录的，视为该招商接待人员客户。管理规定未列详尽之处，若发现问题之后应及时向上级通报，由上级领导经调查了解情况之后作出公平之处理。

18. 任何人员未经许可，不得随意泄露公司同事之电话及地址。违者口头警告一次处理，情

况严重者书面警告或解雇处理。

19. 在工作时间及工作地点内不得使用粗俗语言，违者每次罚款20元处理。

20. 对上司不恭敬或工作态度不端正者，其招商经理有权予以酌情处理，轻则口头警告及罚

款处理（扣罚额最低10元最高100元），重则书面警告或解雇处理，视情节严重程度而定。

21. 同事间的通讯资料需详细记录在工作笔记本上，随身携带，方便通信联络。

22. 应以公司利益为最大前提，在任何时候、任何场合都不应参与及讨论散播有损或影响公

司利益的活动和言论。

23. 尊重每一位到访客户，无论是同行还是随便看看，因为他们都是我们的传播者。 24. 尊重上级领导和每一位同事，在客户里不作有损同事声誉人格的言论。

25. 严守公司业务机密，不应向外泄露有关公司业务的资料。未经公司许可不得翻查、抄录

公司的任何重要资料。

26. 未经公司许可不得外借、外传及调动公司的招商资料。 27. 不应宣扬有损公司内部团结、制造消极情绪的言论。