1 2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.1.5 2.1.6 2.1.7 2.2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 总用地面积 总建筑面积 地上建筑面积 低层住宅 多层住宅 小高层 高层住宅 会所、物管 幼儿园 配套商业 地下建筑面积 容积率 建筑密度 绿地率 建筑高度 住宅户数 地下停车数量 项目总投资 营业收入 营业税金及附加 营业利润 税后利润 投资利润率 投资利税率 投资回收期 约482621平方米 1017740平方米 830840平方米 4500平方米 239040平方米 246840平方米 287280平方米 1700平方米 1920平方米 49560平方米 186900平方米 ≤1.72 ≤28.6% ≥46.6% ≤99.9 6675户 5340辆 210000万元 万元 万元 万元 万元 ％ ％ 年 约730.64亩 不计入容积率 0.8辆/户

第二章 项目建设的必要性及产业政策

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第一节 项目建设的必要性

一、有利于节约集约利用土地，缓解土地瓶颈制约

XX人多地少，土地资源极其稀缺。这种稀缺性不仅表现在土地供给总量与需求总量的矛盾上，还表现在由于土地位置固定性和质量差异性导致的一些地区建设用地供给的特别稀缺上，土地已成为工业化和城市化快速发展的瓶颈制约。农村宅基地量大面广，推动农村宅基地置换，可释放出巨大的土地利用潜力：一是控制农户宅基地使用面积超标形成的潜力，二是清理一户多宅及废弃建筑物形成的潜力，三是整理村庄内部众多闲散空地形成的潜力，四是建设农村新社区土地集约利用形成的潜力。这样，在不新增建设用地的情况下，积极盘活低效使用的存量建设用地，并通过城乡建设用地增减挂钩和宅基地复垦，为经济社会的可持续发展提供更多的空间，有效缓解日益紧张的土地供需矛盾问题。

二、有利于扩大农村消费需求，促进农民非农就业

在国际金融危机背景下，国家实施扩大内需政策，尤其是扩大消费需求事关经济持续增长的全局。其中农村消费潜力巨大，是扩大内需政策的重要着力点之一。推动农村宅基地置换，政府增加了农村投入，农村增加了项目投入，农民增加了建房投入，着实抓住了扩大农村消费需求的切入点，有力地拉动了钢材、水泥、家具家电及装潢材料等行业的发展。如果同步创新体制机制，开展农村住房消费金融服务，启动农村房地产市场，必将成为经济持续快速增长的强大动力。而农村房地产市场的兴起，还能带动交通运输、商贸流通、餐饮娱乐

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等行业的发展，为农村人口的非农就业拓展了广阔空间。

三、有利于改善农村居住环境，优化城乡空间布局

推动农村宅基地置换，须连片拆除农村破旧房，重新规划布局建新房，是农村居民点从自然形态向规划形态的一次跨越。这样，既改善了农村的居住环境，提高了农民的生活品位；又从根本上治理了农村脏、乱、差现象，加快了农村新社区建设的顺利推进；还优化了村庄的空间布局，促进了农村生活居住方式的变革。更重要的是，通过农村宅基地置换，政府可以统筹布局城乡居民点，统筹配置城乡资源要素，统筹配套城乡基础设施，引导人口向中心城市、中心镇、中心村集聚，有利于提高空间资源的利用效率，有利于推动空间功能的整合开发，有利于促进空间形态的优化布局，从而促进城乡经济社会的一体化发展。

四、有利于加快农民转移转化，促进社会结构转型

在城市化进程中，大量农村剩余劳动力已转移出来，长期在城市务工经商，已实现了就业的非农化和居住的城镇化，但仍“候鸟”般地迁徙在城市与农村之间。除了户籍限制和公共服务不足等原因之外，农村宅基地连同地上房产的退出机制缺失，也是其中的一个重要原因。加快农村人口城市化，必须连同农民的财产转移出来，农民在城市安居乐业也就有了基础。推动农村宅基地置换，使农民可以通过宅基地置换获得一笔资本收益，可增强农民迁居城市的能力和改善生活条件，也可增加其自身或子女的人力资本投入，从而有利于加快农民的转移转化，推动社会结构的变迁、进步。

五、有利于增加农民财产性收入，壮大集体经济实力

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财产性收入是指家庭拥有的动产(如银行存款、有价证券等)、不动产(如房屋、土地等)所获得的收入，包括出让财产使用权所获得的利息、租金、专利收入,以及财产营运所获得的红利收入、财产增值收益等。在现有制度框架下，推动农村宅基地置换，可采用宅基地置换城镇住房模式，既增加了农民的财产性收入，还获得了集体性质的宅基地所不具备的抵押等权益。更重要的是，在宅基地置换中要同步推进土地管理制度改革，引导农民或者村集体在符合规划的前提下，通过出让、转让、出租、作价（出资）入股、联营等多种形式将建设用地（使用权）用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性用途，直接参与工业化和城市化进程，分享土地非农化进程中的增值收益，壮大集体经济实力。

六、有利于带动农村土地流转，推进农业规模化经营

项目建设对推进农村承包地（经营权）大规模流转的条件非常有利。推动农村宅基地置换，部分宅基地可复垦为耕地，为确保耕地总量不减少、质量不降低提供新的途径。复垦的耕地可流转给种田大户或特色经营户，推进农村土地规模化经营，或者采用土地股份合作制的形式，引导农民把土地承包经营权转化为长期股权，变分散的土地资源为联合的投资股本，通过直接经营、参股经营、租赁经营等方式进行企业化运作，按股分配获取收益；或者创新“土地换保障”等模式，探索建立科学合理的承包地退出机制，促使农户自愿永久放弃土地承包权，从而带动非农就业人口以及农村兼业人口的承包地流转，促进土地向规模经营集中。

综上所述，建设是十分必要的。

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