总收益=36000-7600=28400(元) (4)计算土地收益：

土地收益=1000×300×7％=21000(元) (5)计算建筑物收益：

建筑物收益=28400-21000=7400(元) (6)建筑物折旧率=1／25×100％=4％

注意：折旧年限是建筑物的剩余使用年限

(7)建筑物价格=7400÷(8％+4％)×[1-1／(1+12％)25=61667×0.9412=58041(元) 注意：这里折现值用的折现率是：还原率加上折旧率。

15、（1）计算各因素修正系数。 时间修正系数＝1+0.5%×19＝1.095

交通便捷程度修正系数＝100/[100(1-5％)]＝1.053 其他基础设施完善程度修正系数＝100/93＝1.075

-50-60

土地使用权年限修正系数＝〔1-（1+10%）〕/〔1-（1+10%）〕=0.995 （2）估算对实例A比较修正后的地价

500×1.095×1.0531×.075×0.995＝573.64万元

16、（1）进行交易情况修正。从评估人员的调查中未发现交易实例的交易有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。

（2）进行交易时间修正。交易实例A交易时间修正系数=107／100=1.07 交易实例B交易时间修正系数=107／102=1.05 交易实例C交易时间修正系数=107／103=1.04 （3）进行区域因素修正。

交易实例A与待估对象处于同一地区，无需作区域因素调整。 交易实例B区域因素修正系数=100／86=1.163 交易实例C区域因素修正系数：100／93=1.075 （4）进行个别因素修正。 ①关于面积因素修正。

由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。 ②土地使用权年限因素修正。

除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正.修正系数计算如下（假定折现率为8%）.

-30-35

交易实例A及C使用年限修正系数：〔1-（1＋8%）〕/〔1-（1＋8%）〕=0.9659 ③个别因素修正系数

交易实例A的个别修正系数=1.03×0.9659＝0.995 交易实例B的个别修正系数=1.03

交易实例C的个别修正系数=1.03×0.9659＝0.995 （5）计算待估土地初步价格。

A：1500×1×1.07×1×0.995=1597（元／平方米） B：1400×1×1.05×1.163×1.03=1761（元／平方米） C：1450×1×1.04×1.075×0.995=1613（元／平方米） （6）采用算术平均法求得评估结果。

待估地块单位面积价格评估值=（1597+1761+1613）／3=1657（元／平方米）

待估地块总价评估值=1657×600=994200（元／平方米） 因此，这一地块的评估值为994200元。

17、(1)计算总收入年租金总收入=780×510=397800(元) (2)计算年总费用

①房产税按租金收入的12％计算，故应纳房产税为： 397800×12％：47736(元) ②管理费以年租金的3％计算： 397800×3％=11934(元)

③修缮费以房屋现值的1.5％计算。根据实地勘察，该房屋为砖混结构一等，重置价格为800元／平方米，年折旧率为2％，已经过年数为10年。 房屋现值为：

800×510-800×510×2％×10=408000-81600=326400(元) 修缮费为：326400×1.50％=4896(元) ④保险费以房屋现值的3％o计算： 326400×3％o=979.2(元) ⑤房屋折旧费：

800×510×2％=8160(元)

⑥租金损失准备金以半月租金收入计为： 397800／24=16575(元)

⑦土地使用税以每年每平方米2元计为： 2×360=720(元)

⑧年总费用=47736+11394+4896+979.2+8160+16575+720=91000.2(元) (3)计算总收益。

本例房地产的总收益为：

397800-91000.2=306799.8(元) (4)求取土地纯收益。

①房屋纯收益为：326400×10％=32640(元)

②土地纯收益＝总收益一房屋纯收益=306799.8-32640 =274159.8(元) (5)求取非有限期土地价格。

土地总价=274159.8÷8％=3426997.5(元) 每平方米地价=3426997.5÷360=9519.44(元) (6)求取50年使用权土地价格。

土地总价=274159.8×〔1-(1＋8%)-30〕/8%

=3426997.5×(1-0.0213)

=3426997.5×0.9787=3354002.45(元) 土地单价=3345002.45÷360=9316.67(元)

18、根据所给条件计算如下：

(1)预计住宅楼的买楼价的现值为：

(2000×6×3000) × (1+10％)-2=36000000×0.8264=29750400(元) (2)总建筑费用现值为：

(1000×60％)(1十10％) 1-0.5+(1000×40％)×(1+10％) -1.5 =600×0.9535+400×0.8668=919(万元) (3)专业费用=9190000×6％=551400(元)

(4)租售费用及税金=29750400×5％=1487520(元)

(5)投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20％

=(地价×20％)+(9190000+551400)×20％ =(地价×20％)+1948280

(6) 地价＝楼价 －建筑费 －专业费用－租售费用及税金－投资利润

地价=29750400-9190000-551400一1487520- ((地价×20％)+1948280) 总地价=(29750400-9190000-551400一1487520-1948280)÷(1+20％) =16573200÷1.2 =13811000(元) 19、（1）计算某鞋厂使用“百花”商标后5年新增税前利润。 第一年：40×10=400（万元） 第二年：45×10=450（万元） 第三年：55×10=550（万元） 第四年：60×10=600（万元） 第五年：65×10=650（万元） （2）计算税前新增利润现值。.

第一年：40×10×（1+14%）-1=400×0.8772=350.88（万元） 第二年：45×10×（1+14%）-2=450×0.7695=346.28（万元） 第三年：55×10×（1+14%）-3=550×0.6750=371.25（万元） 第四年：60×10×（1+14%）-4=600×0.5921=355.26（万元） 第五年：65×10×（1+14%）-5=650×0.5194=337.61（万元）

合计：350.88＋346.28＋371.25＋355.26＋337.61＝1761.28（万元） （3）估算该“百花”商标许可使用权价值。 该商标使用权的价值是： 1761.28×25%×（1-33%）=295.01（万元）

注意：评估的是转让使用权的价值，而不是购买使用权所获得的价值

20、 （1）分别计算专利技术和乙企业资产的约当投资量。

专利技术的约当投资量=100×（1+500%）=600（万元） 乙企业资产的约当投资量=3000×（1+10%）=3300（万元） （2）计算专利技术的利润分成率。

600/（600+3300）×100%=15.39% （3）计算折现率。

=无风险利率+风险报酬率=6%+4%=10% （4）计算被估专利技术的评估值。

有效的收益期限为5年，所以有评估值为：

400×15.39%×（1+10%）-1+420×15.39%×（1+10%）-2+430×15.39%×（1+10%）-3 +450×15.39%×（1+10%）-4+440×15.39%×（1+10%）-5

=[ 400×0.9091+420×0.8264+430×0.7513+450×0.6830+440×0.6209]×15.39% =248.45（万元）

21、（1）说明评估该企业商誉的主要思路和方法 ①商誉评估的方法主要有割差法

②割差法是根据企业整体评估价值与各单项资产评估值之和进行比较确定商誉评估值的方法。 ③基本公式是：

企业整体资产评估值计算：通过预测企业未来预期收益并进行折现或资本化获取 （2）评估该企业的商誉价值。 ①企业整体资产评估值计算

折现率=4％+（9％-4％）×2=14% 年金化率=12%

企业整体资产评估值

=［100(1+14%) -1 +110(1+14%) -2+120(1+14%) -2+140(1+14%) -4+150(1+14%) -5］ +（150÷12% ）(1+14%) -5

=［100×0.8772 +110×0.7695+120×0.6750+140×0.5921+150×0.5194］ +1250×0.5194

=414.169+649.25=1063.419（万元）

②加和法估算的企业各项可确指资产评估值之和为800万元 ③商誉价值为：1063.419-800=263.419（万元）； 所以商誉的价值为263.419（万元）

22、（1）各个年增加的净利润

10×2×（1+10%）t ×（1-33%） (t=1、2、3、4、5) （2）折现利率为：4％+8％=12% （3）评估价值为

［10×2×（1+10%）t ×（1-33%）×(1+12%) -t］ ＝ ［13.4×（1+10%）t× (1+12%) -t］ ＝［13.4×（1.1/1.12) t］

=［13.4×（1.1/1.12)］｛〔1-(1.1/1.12)5〕/(1.1/1.12)｝=155.54万元 所以评估价值为155.54万元

23、（1）先计算最低收费额

①该技术的重置成本净值

200×（1+6%）×［6／（2＋6）］=159（万元） ②转让成本分摊率

300／（700＋300）=30% ③机会成本：60万元

所以最低收费额为：159×30%＋60=107.7万（元） （2）计算收益分成的收益

300×200×2%×（1-33%）×｛〔1-(1+10%)-6〕/10%｝ = 804×4.3553=3501.6612（万元） （3）该技术的价值

107.7+3501.66=3609.36（万元）

24、（1）每年增加的净利润： ①使用专利后的税前利润：

100×（1+10%）×｛［2300×（1+5%）］－［2000×（1-2%）］｝ ＝100×1.1×｛［2300×1.05］－［2000×0.98］｝ ＝50050

②使用专利前的税前利润：100×（2300－2000）=30000

③增加的净利润＝（50050-30000）（1-33%）=13433.5（万元） （2）将每年增加的净利润折现求和即为该项专利的价值