3.2.9 客户年龄

55以上3E-5521%以下8%-3029%受访客户年龄分布30-4539%以下25-3030-4545-5555以上 受访的客户39%年龄层在30-45岁之间，他们具有较强的购买能力，对房子的需求也具有代表性。25-30岁之间的年轻客户也占有一定比例，占比29%左右。

3.2.10 客户行业

受访客户行业分布其它8%私营个体企业18%国有企业29%事业单位19%股份制企业26%国有企业股份制企业事业单位私营个体企业其它 受访的客户中26%是股份制企业的职工；国有企业的占比29%，其次是事业单位和私营个体企业，分别占比19%和18%。

3.2.11 需求市场结论

1. 未来2年内，许昌市场需求强劲，老城区因其完善的配套仍然成为置业

的首选，置业多为提高生活品质。

2. 多层仍然是市场的主流产品，小高层逐渐被市场接受，高层接受度不高。 3. 三房仍然是市场的主力需求，户型面积在120-140平米之间需求最大，面

29

积在110-120平米的小三房仍然有较大的需求空间。

4. 地段和价格仍然是客户关注的重要因素，户型和景观配套日益受到重视。 5. 单价在2000-2400元，总价在20-30万市场认可度较高。

4 竞争市场分析

4.1 项目分析

4.1.1 ? 项目简介

万象新天

项目位于许昌八一路与五一路交汇处，占地180亩，规划建筑面积20万平米，有30多栋多层和14栋小高层组成，项目容积率1.68，绿化率38.5%。

项目开发商：河南万象房地产开发有限公司 规划设计：徐辉设计公司 景观设计：上海北斗星 物业：河南鑫苑物业管理有限公司

? 项目基本数据

占地面积 总建面积 180亩 总建面20万平米 多层0.38元/平米/月 物业费 小高层0.5元/平米/月 户型面积区间 60-144平米 停车位 80元/月/地上 主力户型 3房：90-144平米 总户数 1300多户 物业类型 多层、小高层 5.5-7.5万/地下 30

楼盘地址 许昌八一路与五一路交汇处 ? 项目开发思路

启动策略：

推出物业：多层+小高层 多层物业：迅速回笼资金

小高层：市场初步试探，为后期顺利销售提供借鉴 后期通过小高层的顺利销售为项目获取利润

? 项目投放时间

项目06年3月启动，一期于06年5月开盘，二期06年11月开盘，三期于07年年中开盘，四期与08年元月份开盘。

? 价格和销售阶段

一期均价1400元/平米，二期均价1650元/平米，三期均价2000元/平米，四期电梯小高层洋房，均价2700元/平米。

? 配套和景观

东临五一路万象新天设计有四级商业的大型卖场、超市等，北临规划路将布置小型店面、商铺，结合开阔的入口空间将设计一条商业风情步行街

? 产品卖点

1. 独到的规划设计、户型设计、景观设计、外立面设计等。从产品打造上

迎合市场需求

2. 注重每一个细节，从产品品质到后期物业服务，吸引客户

3. 气派的售楼部、精致的样板设计，无不彰显出项目的品质，激发了客户

的购买欲望

4. 老许昌人对西区的“西关”情节也促使项目销售速度进展加速

? 项目评析

31

1. 万象新天一期以“敢叫西城换新天”的魄力强势出炉，主打规划设计、

户型设计、景观设计、外立面设计等，将一种新鲜的注入作为老工业区的西城区，其效果也非常明显，在第一时间吸引了大家的目光，并在半年时间内圆满完成销售。

2. 万象新天二期在一期“敢叫西城换新天”的基础上推出“邻里和谐社区”，

主打亲情牌，并与河南鑫苑物业达成物管协议等，用一流的品质服务打动消费者

3. 万象新天是06、07年许昌房地产市场上凸显的一枝独秀，特别是07年

其项目在口碑传播上达到了相当的高度，东城区、市区的老百姓可能不会去西区购买万象新天的房子，但是他们却都知道万象新天项目。可见项目在宣传造势上对许昌人的影响

? 本案可借鉴之处

1. 万象新天今天取得的成绩与前期合理的市场定位、系统营销策划有着密

不可分的联系

2. 初期较低的价格和较大的宣传相互配合，在短期内取得了客户大量的关

注

4.1.2 ? 项目简介

许继翡翠台

许继翡翠台为4栋小高层、2栋高层（16.5F），规模为2.6万平米，现为地基阶段设计有6栋建筑，户型从30平方米—200平方米不等

? 项目基本数据

占地面积 绿化率 建筑风格 2.6万平米 40% 意大利风格 物业类型 小高层、高层 停车位 地下7000平米停车场 32