费用为收入的30%，该类房地产的还原利率为10%，则计算所得的年净收益为（ ）万元（一年以365天计）。

A、345 B、394 C、320 D、27 28、收益法中的运营费用率是指（ ）。

A、运营费用与潜在毛收入之比 B、运营费用与总收益之比

C、运营费用与净收益费用之比 D、运营费用与有效毛收入之比 29、评估某宗房地产的价格时，选取的还原利率越高，评估出的价格会（ ）。

A、越高 B、越低 C、不变 D、趋于零 30、某房地产年纯收益50万元，剩余使用年限45年，选取3个可比实例的有关资料为：

可比实例 A B C 净收益（万元/年） 12 23 10 价格（万元） 102 190 88 剩余使用年限（年） 45 45 45 评估得出该房地产的价格为（ ）万元。 A、422 B、426 C、435 D、450 31、还原利率构成中，流动性补偿的流动性是指（ ）。

A、房地产开发企业自有资金周转的速度 B、估价对象房地产变为先进的速度 C、估价对象房地产带来的净收益的速度 D、房地产开发企业流动资金周转的速度 32、还原利率=（ ）+风险调整值

A、平均利润率 B、安全利率 C、经济增长率 D、银行贷款利率 33、土地还原利率RL、建筑物还原利率RB、综合还原利率RO三者之间的大小关系为（ ）。

A、RL

A、土地收益求取土地 B、建筑物收益求取建筑物

C、房地收益求取房地 D、房地收益单独求取土地或建筑物 35、土地价格=[房地产纯收益－（ ）]÷土地还原利率

A、土地纯收益 B、建筑物价格×建筑物还原利率 C、建筑物总收益 D、房地费用

36、某宗房地产，纯收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物还原利率12%，土地

还原利率10%，则该宗房地产的总价值为（ ）万元。

A、417 B、500 C、460 D、450

37、某办公楼的土地面积3000平方米，建筑面积10000平方米，该办公楼出租正常月纯收

益为18万元，建筑物重置价格为2000元/平方米，成新率为80%，土地和建筑物的还原利率分别为7%和8%，该办公楼的土地正常价格为（ ）万元。

A、1257 B、1571 C、800 D、1300

二、多项选择题

1、运用收益法评估房地产价格时，影响估价结论准确性的因素有：（ ）

A、总收益的准确性 B、费用及扣除项目的准确性 C、基准地价的准确性 D、还原利率的准确性 2、有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于（ ）。

A、不同收益年限的类似房地产价格的相互转换

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B、还原利率的求取

C、市场比较法中交易日期修正

D、不同类型房地产不同使用年价格高低的比较 3、在V?a?1?1?。 ??的情况下，采用市场提取法求取还原利率r要用到（ ）r??1?r?n?A、试算法 B、移动平均法 C、曲线拟合法 D、线性内插法

4、某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大的增加，由此带来的

新增收益属于（ ）。

A、有形收益 B、无形收益 C、正常收益 D、广告收益 5、对确定还原利率有参考依据的有（ ）。

A、折旧率 B、物价指数 C、银行贴现率 D、投资回报率 6、运用收益法评估建筑物价格的公式可为（ ）。

A、建筑物纯收益/建筑物还原利率 B、（房地纯收益—土地纯收益）/建筑物还原利率 C、房地纯收益/综合还原率—土地现值

D、房地纯收益/综合还原率—土地纯收益/土地还原率

7、就某私人的出租住宅进行交易价格评估时，应优先选用（ ）进行估价。

A、市场比较法 B、收益法 C、成本法 D、残余法 8、公式V???1?r??1?r?i?1itai?Vtt的建设前提是（ ）。

A、已知未来某年的房地产价格为Vt

B、在已知房地产价格的年份以前的纯收益有变化 C、r每年不变且大于或等于零 D、年期无限

9、一般情况下残余法要求（ ）时，才是有效的方法。

A、还原利率正确 B、建筑物较新 C、估价对象处于最有效使用状态 D、估计土地的价值 10、收益性房地产价值的高低，取决于（ ）等因素。

A、可获净收益的的大小 B、可获净收益期限的长短 C、获得净收益的可靠性 D、建筑物的质量好坏

三、计算题

1、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000平方米，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000平方米建筑面积归甲方，2000平方米建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。

据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，还原利率为10%。

2、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价

14

为每床每天45元，年平均空房率为30%，年运营费用率20%；该类房地产还原率为10%。试选用所给资料估计该宾馆的价格。

3、某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益55万元，需要支出总费用30万元。在附近、选取了A、B、C、D四宗类似房地产，其价格及纯收益如下表。试用所给资料估计该宗房地产的价格（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。

类似房地产 A B C D

4、某房地产建成于2002年12月30日，此后收益年限为50年；2004年12月30日至2006年12月30日分别获得纯收益85、90、95万元；预计2007年12月30日至2009年12月30日可分别获得纯收益95、92、94万元，从2010年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元；购买该类房地产通常可以得到银行70%的抵押贷款，抵押贷款常数为6%，自有资金要求的收益率为10%。试利用上述资料估算该房地产2006年12月30日的收益价格。

5、某商场的土地使用权年限为40年，从2002年5月31日起计。该商场共两层，每层建筑面积各为2000㎡，可出租面积占建筑面积的60%。一层于2004年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/㎡，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200、120元/㎡，出租的成本及税费为租金的20%。该类房地产的还原利率为8%。试估计该商场于2006年5月31日带租约出售时的正常总价格。

第六章 成本法

一、单项选择题

1、成本法的理论依据，从卖方的角度看，是（ ）。

A、替代原理 B、生产费用价值论 C、预期原理 D、收益理论 2、成本法特别适用（ ）的房地产估价。

A、收益小和发生交易少 B、收益大和发生交易少 C、收益小和发生交易多 D、收益大和发生交易多 3、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取（ ）成本作为评估依据。

A、该宗房地产的实际 B、类似房地产的客观 C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低 4、房地产开发成本的增加（ ）房地产的价格。

A、必定提高 B、必定降低 C、不一定提高 D、不一定降低 5、用成本法评估新开发土地价格的基本公式为：新开发土地价格=取得待开发土地费用+（ ）+正常利税

A、拆迁安置补偿费 B、基础设施建设费 C、公共配套设施费 D、开发土地所需费用

6、取得某3平方公里成片荒地的价格为500元/平方米，将其开发成熟地的费用为500元/

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价格（万元） 252 294 238 166 纯收益（万元/年） 30 35 28 20 平方米，税利为可转让熟地价格的15%，其可转让土地面积为2平方公里，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为（ ）元/平方米。

A、1765 B、1150 C、1725 D、1500

7、用成本法评估新建房地产价格的基本公式为：新建房地价格=土地成本+（ ）+正常利

润。

A、拆迁费用 B、建造成本

C、公共设施建设费用 D、市政设施建设费用 8、新建建筑物价格=（ ）+建造成本+正常利税

A、征地费 B、拆迁安置补偿费 C、地价款 D、零

9、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000㎡，其基地的现时市

场价格为600万元，附近类似写字楼（包含土地和建筑物）的现时市场价格为2800元/㎡，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为（ ）万元。

A、800 B、900 C、1000 D、大于1000

10、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费

用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（ ）万元。

A、180.0 B、300.0 C、309.0 D、313.2 11、开发利润与开发完成后的房地产价值之比为（ ）。

A、投资利润率 B、成本利润率 C、销售利润率 D、直接成本利润率 12、估价上的折旧注重的是（ ）。

A、原始取得价值的减价修正 B、原始取得价值的摊销与回收 C、重置价值的摊销与回收 D、价值的减价修正 13、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（ ）。

A、物质折旧 B、功能折旧 C、经济折旧 D、会计折旧 14、由于消费观念而导致的建筑物折旧是属于（ ）折旧。

A、物质 B、有形 C、经济 D、功能 15、折旧求取的方法可归纳为（ ）等三类。

A、直线法、实际观察法、成新折扣法 B、年限法、直线法、成新折扣法 C、年限法、实际观察法、成新折扣法 D、年限法、直线法、实际观察法

16、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的

产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线折旧法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则（ ）。

A、甲大于乙 B、甲小于乙 C、甲等于乙 D、难以判断 17、建筑物估价中耐用年限通常指（ ）。

A、物理耐用年限 B、建筑物消亡的年限 C、经济耐用年限 D、已使用年限 18、在建筑物的估价中，决定建筑物价格的最基本因素是（ ）。

A、建筑成本 B、原始成本 C、重置成本 D、标准成本 19、用成本法估价时，房屋现值等于（ ）。

A、房屋重置价×成新率 B、房屋重置价一年折旧额×尚可使用年限 C、房屋重置价一年折旧额×耐用年限 D、房屋重置价一年折旧额

20、已知建筑物重置价格为800元/㎡，建筑物已使用10年，折旧率为0.012，若按直线折

旧法计算，则该建筑物的现时单价是（ ）元/㎡。

A、717 B、704 C、714 D、724

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