A、1.05 B、0.95 C、0.98 D、1.03 19、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于（ ）修正。

A、交易情况 B、交易日期 C、区域因素 D、权益状况

二、多项选择题

1、搜集交易实例时应搜集交易实例的（ ）。

A、成交价格 B、议价时间 C、成交日期 D、付款方式 2、运用市场比较法估价时选取的比较实例应符合下列要求：（ ）

A、与估价对象具有类似性 B、交易日期与估价时点接近 C、交易双方有经济关系 D、成交价格是单价 3、下列说法是正确的：（ ）。

A、可比实例肯定是交易实例 B、交易实例肯定是可比实例 C、可比实例不一定是交易实例 D、交易实例比一定是可比实例 4、房地产交易中的特殊交易情形包括（ ）。

A、交易双方曾经有过业务联系 B、购买相邻房地产 C、交易税费由买方承担 D、卖方不了解市场行情 5、运用市场比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件（ ）。

A、使用性质相同 B、地点相近

C、价格相同 D、交易日期与估价时点相近 6、区位状况比较修正的内容包括（ ）修正。

A、繁华程度 B、周围环境 C、容积率 D、使用年限 7、类似房地产是指（ ）等方面与估价对象房地产相同或相似。

A、用途 B、建筑结构 C、地区 D、权益 8、市场比较法选用可比实例时，应考虑的可比基础是（ ）。

A、统一货币单位 B、统一面积单位 C、统一化为单价 D、统一时点 9、市场比较法估价时，其适用的条件为（ ）。

A、房地产市场发达 B、估价人员经验丰富 C、房地产市场稳定 D、评估地区有交易中心 10、比较法中，房地产状况修正指的是对房地产（ ）等方面的修正。

A、区位状况 B、交易状况 C、权益状况 D、实物状况

三、计算题

1、需要评估某商品住宅在2006年11月1日的正常价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似物业并作为可比实例，有关资料如下表： 成交价格 成交日期 交易情况 区域因素 个别因素 A 5000人民币元/㎡ 2005年8月1日 －1% ＋2% 0% B 560美元/㎡ 2006年1月1日 0% ＋3% ＋1% C 530美元/㎡ 2006年5月1日 ＋2% 0% －2% 上表交易情况中，负值表示低于正常价格的幅度，正值表示高于正常价格的幅度。区域因素、个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度，正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。另知2005年8月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.5元人民币，2006年11月1日人民币与美元的市场汇价

9

为1美元=8.3元人民币；2005年7月1日至2006年11月1日期间，该类商品住宅以美元为基准的价格平均每月比上月下降1%。试利用上述资料估计该商品住宅在2006年1月1日以人民币表示的正常单价。

2、为评估某写字楼2006年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下： （1）可比实例的成交价格与成交日期 成交日期 （2）交易情况分析 交易情况 可比实例A +3% 可比实例B -1% 可比实例C +2% 可比实例A 2006年4月1日 可比实例B 5800 2006年2月1日 可比实例C 6120 2006年5月1日 成交价格（元/平方米） 6000 交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。

（3）调查获知该类写字楼的价格，2005年11月1日至2006年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2006年6月1日至2006年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。 （4）房地产状况分析判断 因素1 因素2 因素3 可比实例A +2% -3% +6% 可比实例B +4% -1% +2% 可比实例C 0 +5% -3% 房地产状况中三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。

试利用上述资料估算该写字楼2006年10月1日的正常市场价格（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。

第五章 收益还原法

一、单项选择题

1、收益法适用的条件是房地产的（ ）。

A、收益能够量化 B、风险能够量化 C、收益或风险其一可以量化 D、收益和风险均能量化 2、收益法公式V?a?1?1?。 ??成立的条件是（ ）r??1?r?n?A、a每年不变、有限年期、r每年不变且不等于零 B、a每年不变、无限年期、r每年不变且不等于零 C、a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零 D、a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零

3、按收益法计算，若a每年不变，r=0，年期有限为n，则v=（ ）。

10

A、

a?1?1? B、0 C、a×n D、求不出 ?n?r??1?r??4、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，还原利率为12%，出让时土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（ ）万元。 A、833.33 B、830.45 C、828.25 D、827.64

5、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋健在建造过程，至今已有8

年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的还原利率为8%，该宗房地产的收益价格为（ ）万元。

A、457.40 B、476.98 C、686.10 D、715.48

6、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/㎡，乙房地产尚可使用年限为60年，

单价为1100元/㎡，还原利率均为8%，实际上甲房地产的价格（ ）乙房地产的价格。

A、高于 B、低于 C、等于 D、B或C

7、某土地在其它条件不变的情况下，申请将使用年限由500元/㎡的30年改为20年。若土

地还原利率为8%，则地价相应变为（ ）。

A、600元/㎡ B、436元/㎡ C、732元/㎡ D、524元/㎡ 8、某房地产50年使用期，还原利率为10%时的价格为3000元/㎡，问还原利率为12%时，

无限年期的价格约为（ ）元/㎡。

A、2480 B、2500 C、2520 D、2507

9、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价

值为500万元。若土地还原利率为7%，则该宗土地30年使用权的价格为（ ）。 A、899 B、1000 C、1349 D、1500

10、已知t年前（含t年）房地产纯收益每年相等为a，t+1年开始每年以比率S递增，还

原利率为r，则收益价格为（ ）。

a?1?a1a?1?a1A、?1? B、 ??1??????r??1?r?t?r?s?1?r?tr??1?r?t?1?r?s?1?r?t?1C、

a?1?a1a?1?a1 D、 1???1?????t?1?t?1t?tr??1?r??r?s?1?r?r??1?r??r?s?1?r?ab?表示（ ）。 rr211、采用收益法测算房地产价格时，公式V?A、房地产净收益按一固定数额逐年递增 B、房地产净收益按一固定数额逐年递减 C、房地产净收益按一固定比率逐年递增 D、房地产净收益按一固定比率逐年递减

12、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础

上增加1万元，该类房地产的还原利率为8%，该房地产的价格为（ ）万元。 A、225.00 B、237.50 C、381.25 D、395.83 13、某宗房地产第一年纯收益为10万元，预计每年可增加2000元，设其还原利率为10%，

使用年限为无限年，则该宗房地产的价格为（ ）。

A、20万 B、102万 C、120万 D、80万

14、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616

11

万元，还原利率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（ ）万元。

A、4858 B、5200 C、2700 D、6264

15、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年

递增2%和1%，该类房地产的还原利率为8%，该房地产的价格为（ ）万元。 A、100 B、42 C、63 D、77

16、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第

4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果还原利率为9%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。

A、195 B、210 C、213 D、217

17、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上

涨12%，届时转让税费为售价的6%，还原利率为9%。该房地产目前的价值为（ ）万元。

A、923 B、1111 C、1353 D、1872

18、某出租旧写字楼，每年净租金收益50万元，计划一年后拆除作为商业用地。预计作为

商业用地的价值为1000万元，到时拆除旧房所需费用为50万元。该类房地产的还原利率为10%，该旧写字楼的价值为（ ）万元。

A、955 B、864 C、909 D、914 19、预计某宗房地产未来二年的净收益分别为55万元和60.5万元，二年后的价格比现在的

价格上涨10%，该类房地产的还原利率为10%，该宗房地产二年后的价格为（ ）。 A、1100万元 B、1150万元 C、1710万元 D、1210万元 20、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为12万元；此后每年的

有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%，收益年限为50年；假设有效毛收入发生在年初，运营费用在每年均匀投入；该类房地产的还原利率8%，则该宗房地产的价格为（ ）。

A、318万元 B、286万元 C、427万元 D、471万元 21、甲、乙两宗房地产分别为住宅和店铺，调查并计算得到两者的净收益相同，则（ ）。

A、两者总价相同 B、甲的总价低于乙的总价 C、甲的总价高于乙的总价 D、无法判断两者价格的高低 22、从理论上讲，获取净收益的可靠性越低，选用的还原利率应（ ）。

A、越高 B、越低 C、不变 D、越可靠 23、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取的净收益的风险较大时，则该宗房地

产的（ ）。

A、还原利率应较高，价值较低 B、还原利率应较低，价值较高 C、还原利率应较高，价值较高 D、还原利率应较低，价值较低 24、收益还原法中，净收益通常是指（ ）。

A、实际收益 B、经营收益 C、租金收益 D、客观收益 25、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（ ）净收益作为

估价依据。

A、类似房地产的客观 B、类似房地产的实际 C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低 26、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税，其收益价格估算可采用（ ）。

A、类似写字楼的客观收益 B、市场比较法 C、该写字楼的实际收益 D、无法估算 27、某宾馆有300张床位，当地同档次宾馆一般床价为每天每床45元，年平均空置率为20%，

12