（2）国有资产转让属规范内部程序的管理性规定，而非效力性强制性规定，不应影响国有企业与第三人签订合同的效力。故判决撤销一、二审判决，驳回甘肃青旅的诉讼请求。

【律师解读】

这个将仲裁、一审、二审、再审都经历个遍的案例，焦点主要在两点：一是标的物为违章建筑的买卖合同是否有效？二是未履行法定程序出让国有资产的行为是否有效。关于第二个焦点问题，我们放在下一篇文章再来讨论，这里我们先来分析第一个焦点问题。

关于违法建筑买卖合同的效力问题，在法学理论上主要有三种观点：合同无效说、合同效力待定说和合同有效说。

（一）合同无效说

该说认为由于违章建筑违反了法律、行政性法规的强制性规定，具有先天的违法性。因此，订立的以违章建筑为标的物的买卖合同也就因违反法律、行政法规的强制性规定而随之无效。

（二）合同效力待定说

该说认为应以违章建筑是否可以经过补办手续转变为合法建筑为标准确定合同的效力。即在合同订立之后，违章建筑的买卖合同因违章建筑的不确定状态而处于效力待定状态，如果违章建筑人依法补办了有关土地管理和城市规划方面的手续，使违章建筑转化为合法建筑，合同的效力得以补正而成为有效合同；相反如果不能通过补办相关手续而改变违章建筑的违法状态，合同就归于无效。

（三）合同有效说

该说认为虽然违章建筑在公法上被否定，但当事人在私法上订立的违章建筑买卖合同效力应不受影响，是有效的，理由在于买卖合同的债权效力取决于订立该买卖合同是否符合生效要件，与出卖人的物权处分行为的效力无关。违章建筑的违法性不能阻却买卖合同的有效成立，违章建筑由于先天的违法性导致无法进行初始登记，这只是导致违章建筑的物权变动受到影响，却不能影响买卖合同的效力。

通过前面的案例，不难看出对于违法建筑的买卖合同，最高法院实际上是采用了第二种观点，即合同效力待定。那么，什么情况下违章建筑买卖合同有效，什么情况下又无效呢？

最高法院的这一观点，在《物权法》上其实已经有明确的规定。我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

可见，关于物权变动登记的规定，我国物权法实质上是采取登记要件主义为一般原则，而登记对抗作为特别例外的规定。因此，合同当事人无法办理产权过户登记并不会导致违章建筑买卖合同必然无效。

效力待定合同是一种效力不确定的合同，但它并没有违反强制性的规定和社会公共利益，因而法律对这种合同并不实行国家干预，强行使其无效，而是把选择合同是否有效的权利赋予当事人和真正权力人，体现了合同自由和私法自治的精神，也贯彻了鼓励交易的原则。从本案例的判决看，在违法建筑买卖合同中，合同的效力取决于违法

建筑人补办相关手续这一特定事实，即只要合同订立之后，违法建筑人依法补办了有关土地管理和城市规划方面的手续，违法建筑就从违法转为合法，合同的效力得以补正而有效；相反，如果不能补办相关手续的，则合同应归于无效。也就是说，程序违建的买卖合同在补办相关手续使其成为合法建筑后，合同效力从待定转为有效，而实质违建的买卖合同则无效。

（二）拆除违法建筑是否应得到补偿？

【案例】

2015年5月29日，执法机关作出行政处罚决定，责令唐某限期将其违法房屋自行拆除。行政复议期间，在既未催告、公告，也未通知行政相对人到场的情况下，执法机关将违法房屋强制拆除。后该行为被法院确认为违法。

【评析】

违法强制拆除违法建筑对建筑材料造成毁损是否应当赔偿？一种意见认为，违法建筑本身不具有合法属性，执法机关依职权强拆没有损害相对人的合法权益，故不应当赔偿。笔者认为，法定程序是行政法的重要原则，行政机关未经法定告知程序，剥夺了相对人自行救济的权利，导致建筑材料损失扩大的，应当予以赔偿。

1、理清违法形态、违法建筑与建筑材料三者之间的关系。违法建筑强制拆除的目的在于促使相对人履行法律义务，消除违法状态，但其却不产生剥夺他人享有合法物权的法律效果。违法建筑本身是由

具有一定价值的建筑材料构成，是违法状态的物化，违法建筑形态的违法性并不能排除建筑材料的合法性，即违法建筑的违法状态并不妨碍相对人对建筑材料享有所有权。

2、违法拆除剥夺了相对人的自行救济权。表面上看，违法拆除与合法拆除违法建筑的结果相同，但程序正义对规范行政机关行政行为和保护相对人合法权益意义重大，因此，对二者法律后果应当存在差异。在强拆程序合法的情况下，相对人不在规定的期限内予以拆除，应视为放弃建筑材料的所有权，行政机关对建筑材料的毁损不应承担赔偿责任；在违法拆除的情况下，建筑物违法状态不确定或虽然违法状态确定，但相对人可自行拆除以最大限度保护自己对建筑材料享有的物权价值，行政机关剥夺了相对人自行拆除权，则应给予适当赔偿。

3、赔偿应限定在建筑材料可能减少的合理损失范围内。行政机关的赔偿应与其过错相适应，但是违法拆除造成损失的根本原因却在于相对人的违法行为，因此，赔偿范围仅限于理论上可救济的范围，即相对人通过自行拆除可以减少的损失。对于与建筑物融为一体、可分性不强的建筑材料，无论由谁拆除，均会导致该部分建筑材料的毁损，此类建筑材料不在赔偿范畴之内；对于虽依附于违法建筑但具有独立性、可分性的，且拆除后价值减损较小的建筑材料，如门窗等，若未尽到合理注意义务造成建筑材料价值损失的，行政机关应当予以赔偿。