违法建筑问题研究

一、违法建筑的概念界定

（一）违法建筑与违章建筑

《土地管理法》、《i城乡规划法》以及各地出台的关于规划、住宅等地方规定一般都对违法建筑有所规定，但没有给违法建筑下一明确的定义。违法建筑涉及的范围较广泛，国家立法机关尚未对违章建筑进行明确、统一的界定，一般由各级地方政府或人大根据实际情况设定。一个准确的概念对判定建筑物是否违法以及如何处理是非常必要的。

研究违法建筑这一概念，就会发现一个有趣的过程，即违法建筑是从“违章建筑”发展而来的。早期法律规定中多用“违章建筑”一词，如1980年《国务院批准中央气象局关于保护气象台站观测环境的通知》以及1988年的《关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原则》中均是使用了“违章建筑”一词。之后，1990年的《城市规划法》出现了首次出现了“违法建筑”一词。此后“违法建筑”与“违章建筑”两词一度在法律规定中交替使用。《物权法》和《城乡规划法》相继出台后，违法建筑一词便逐渐使用开来。2011年施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》使用了“违法建筑”（对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿）。迄今，“违法建筑”一词逐渐取代了“违章建筑”。

按照通说，违法建筑是违反法律、法规的禁止性规定而建造的建筑物和构筑物。违章建筑是违反包括法律法规在内的各种制度的规定而建造的建筑物和构筑物。

两者关系：（1）从法律意义上，违法建筑与违章建筑的区别主要是范围不同，违法建筑的范围窄，而违章建筑的范围较宽。

（2）违法建筑必定是违章建筑，违章建筑不一定是违法的。因为违章建筑的“章”很广泛。例如在徽派乡村民居中建造欧式洋楼，虽然不违法，但违反了当地制度，属于违章建筑，不能认定违法。

（3）违法建筑是由违章建筑演变而来。原来的法律规定的是违章建筑，现在大多规定的是违法建筑。

（二）各地规定参照

我国法律之所以未对违法建筑的概念及“法”的外延作出明确规定，主要基于以下两方面的考虑：一是法律和行政法规的法律位阶较高，仅应对某一事项作出原则性的规定，更为具体的、操作性的规定一般由下位法规定；二是我国幅员辽阔，各地在经济发展、社会环境、自然地理等方面存在着较大的差异，各地的城乡规划不同，如果仅根据法律和行政法规的标准来界定违法建筑的范畴，难免因“一刀切”而与当地实际情况不相符合。在司法实践中，各地一般是根据上位法的规定以及自身的实际情况制定地方性法规或地方政府规章，以此为依据对违法建筑进行处理。

1、上海规定：《上海市整治违章搭建和违章建筑的若干规定》规定下列两大类违法建筑：（1）未经规划管理部门许可的建筑物、构筑物：房屋加屋、屋面升高的建筑物；庭园住宅和公寓的庭院内的建筑物、构筑物；街坊、里弄、新村等地区建造的依附于房屋外墙的建筑物、构筑物；逾期未拆除的未占用道路的施工临时建筑物、构筑物。（2）妨碍公共安全和交通的违法建筑：在道路上和街坊、里弄、新村通道内建造的；利用建筑物之间的间隙或突出建筑物之外悬空建造的；建筑物、构筑物超过原建筑承重结构负荷的；在市政、公用设施上建造的；其它妨碍公共安全和交通的。

2、珠海规定：《珠海市违法建筑管理规定》规定下列行为属于违法建筑行为：在未领取建设用地规划许可证或临时用地规划许可证的用地上进行建设的；擅自变更用地规划许可证或临时用地规划许可证核准的用地位置、范围和使用功能性质进行建设的；未领取规划许可证或临时建筑许可证进行建设的；上述室外维修指在建筑物外部新开门窗，突出墙面安装外凸防盗网和加设雨篷等致使建筑物外观发生改变的维修。上述室外搭建指围封阳台和在天台、楼顶搭建加层（房）、搭棚等；擅自变更建设工程规划许可证规定和标准的施工图进行建设的；擅自转让、租赁建设工程规划许可证或临时建筑许可证进行建设的；领取了建设工程规划许可证或临时建筑许可证，但未经市规划局进行基础验线而擅自施工的；使用逾期失效的建设工程规划许可证或临时建筑许可证进行建设的；使用临时建筑许可证进行永久性建设的；临时建筑未经批准续期，逾期不拆除的；未经市规划局批准，擅自改

变建筑物结构或原设计使用功能的；未经市规划局批准设置广告牌、路（招）牌的；擅自改变绿地用途，造成绿化面积达不到规划指标要求的；其它违反城市规划进行建设的行为。

3、海口规定：《海口市人民代表大会常务委员会关于整治违法建筑的决定》规定违法建筑包括：占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；未报建或报建未批准的建筑；不按批准的设计图纸施工，擅自改建、加建的建筑；逾期未拆除的临时建筑；违反规定的其他建筑等等。

4、浙江规定：《浙江省违法建筑处置规定》规定违法建筑主要包括：未依法取得建设工程规划许可，且不符合城镇控制性详细规划的强制性内容或者超过规划条件确定的容积率、建筑密度、建筑高度的；超过建设工程规划许可确定的建筑面积或者建筑高度，且超出《浙江省城乡规划条例》规定的合理误差范围的；在已竣工验收的建设工程用地范围内擅自新建、搭建，或者利用建设工程擅自新建、搭建的；存在建筑安全隐患、影响相邻建筑安全，或者导致相邻建筑的通风、采光、日照无法满足国家和省有关强制性标准的；侵占城镇道路、消防通道、广场、公共绿地等公共设施、公共场所用地的；其他情形。

5、杭州规定：《市区违法建筑处置办法》（1）城镇违法建筑：未依法取得建设工程规划许可证且不符合城镇控制性详细规划的强制性内容或者超过规划条件确定的容积率、建筑密度和建筑高度的；超过建设工程规划许可证确定的建筑面积（计算容积率部分）或者建筑高度，且超出省条例规定的合理误差范围的；侵占城市河道、消防通