程，做好工程量计算与测量、计算工程造价、并对合同中规定的其它费用加强监督与管理，合理控制投资，以确保投资不突破限额。

其次，建立费用管理系统。项目部设置费用估算和费用控制人员，负责编制项目费用估算，制订费用计划，实施费用管理。对于分包商上报的工程量，投资经理及时进行组织复核。对与总包合同不符的工程量，及时报项目经理。由项目经理组织查明原因，协商处理意见。项目部及时协调费用控制、进度控制和质量控制和相互关系。

再次，制定合理的费用计划。控制人员依据项目费用估算、工作分解结构和项目进度计划，编制项目费用计划。项目部将批准的项目费用估算按项目进度计划分配到各个工作单元，形成项目费用预算,将各工作单元费用列入进度计划即形成总费用计划。总费用计划作为项目费用的控制基准和执行依据。

最后，合理控制费用。费用控制主要利用目标管理的方法对费用的发生过程进行控制。在满足合同的技术、商务要求和费用计划的条件下，采用检查、比较、分析、纠正等方法和措施，将费用控制在项目预算以内。根据项目进度计划和费用计划，优化配置和人力资源，对实施费用进行动态控制。 5）、项目风险管理

承包单位通过对项目的环境和相关方分析，对项目存在的风险进行了综合评审。评审确认的主要风险如下：

(1)设计方案得不到业主认可，或认可的方案投资过高。发生频度较低，损失程度略高;

(2)施工质量问题，需要返工或影响工程验收。通过管理预防发生，损失可控; (3)设备质量和采购进度风险。可通过选择有信誉的供货商降低风险; (4)设备吊装和运输风险。通过加强管理降低和利用保险转移风险。 针对识别的风险及其损失程度和发生频度，制定相应的应对计划。对于可控性风险，加强施工管理。在项目策划初期，便制定相应应对措施。在实施期间加强监督，保证施工安全;对于不可控风险，则通过工程保险以减少风险损失。 6）、项目合同/采购管理

1、设备采购工作从采购技术标书经业主审查批准后的时间开始,进入设备采购阶段。

2、对承包范围的总体计划和提交设备采购的全过程计划和分项计划进行编制,其中分项计划包括设备询报价与合同签订计划、监制计划、催交计划、大件运输计划和设备到货计划等,并根据实际执行情况及时更新计划。

3、建立设备采购周报制度，按时向业主出面提交设备采购动态和信息。 4、在设备采购计划中，严格监控计划的执行进度，及时处理各环节遇到的各种问题。

5、设备和材料的仓储管理规定建立和健全仓储管理制度，保证进场设备和各类材料的良好状态，保证合格设备和材料进入工程，避免一切因保管失误而影响工程质量。

第六章项目成本管理

对于《郑州市高新区西流湖1#安置区A区R17(南)地块、R18(南)地块设计施工总承包工程》,我项目部也仔细研究了一些成本管控的思路:

6.1、图纸优化阶段

在图纸会审中,我们注意到以下问题：

一、结构含量指标计算:根根据设计院提供的设计电子稿计算钢筋含量及混凝土含量，保证钢筋含量及混凝土含量控制在目标成本范围内，验算时抽取整楼，地上，标准层来予以验算，确保结果不会偏离中原公司在建住宅项目主要经济指标太远,测算结果符合目标成本要求后再出施工图纸。目前通过与设计院核对了2#楼第八层标准层对比后,我方得出2#楼主体钢筋指标为51.37kg/m2,如果采用设计院的结构说明得出的主体钢筋指标是47.7 kg/m2,差别主要在于:1、构造柱的设置;2、钢筋的搭接设置。基于这个结果,我方正积极的同设计院沟通要求设计院明确上述争议问题,以避免后期施工中的扯皮耽误工期。

二、通过了解,人防图纸中要求本项目是核五级,但是相关文件显示郑州市高新区区域允许是核六级,因此公司领导也在积极同省人防办积极沟通力争把核级别降低,达到钢筋含量降低的目标。

三、通过立面图刨面图发现,此安置房在3层、15层和4层、16层都设计的有造型线条,这些会大大增加我方人工成本费,我方也在积极的优化尽量去掉线条,降低成本。

四、改变防水做法,原设计图纸车库屋面防水是一级防水用3+4厚的耐根穿刺

卷材,但是现在市场PVC卷材能达到同样的效果,且能大大降低成本.经过对比类似工程单价发现: 4.0厚耐根穿刺+3.0厚SBS改性沥青防水卷材（车库顶板防水）+聚氯乙烯塑料薄膜单价为130元/m2，一层1.5厚强力交叉膜自粘防水卷材（底层）+一层PVC1.5厚耐根穿刺防水卷材（面层）单价仅有73.5元/m2，按照R18（南）地块车库屋面防水估算面积为29000m2，仅此一项能降低成本160余万。

五、针对图纸中设计的墙垛，争取在设计中一次性到位，以减少二次结构单位的工程量和时间成本。

六、屋面原设计的找坡兼保温层改为泡沫混凝土代替，能够达到同样的效果，据在建项目信息，泡沫混凝土每方市场价包工包料是200元，优化后能节省成本和时间。在优化过程中,会与设计院业主有大量的沟通,为此我方要积极沟通并给他们灌输成本控制意识,我方也会用”前期主动、质量标准的换位思考、双赢的思路和手段”的原则尽量多的达到目标.

6.2、招标采购阶段

达到“合理配备资源，防范分包风险；择优选择合作单位，提高分包服务质量；有效控制分包造价，保障公司权益”的目标。这个项目的付款比例很低，只有50%，因此我项目计划从投标阶段就开始让投标人提供近三年的业绩，便于我们去提前考察：是否资金雄厚、业绩是否与我项目有类似的、投标单位负责人的实力等等都是必须提前关注的，主体、防水、安装这些传统的分包工程我单位之前都有丰富的经验和判断标准，但是类似景观园林这样的对于我们来说比较新颖的工程我们知之甚少，因此我们也聘请了丰富的房地产专家作为项目的顾问，可以同类似门窗加工单位商谈建立互信降低采购成本。

总分包范围的界定：分包范围太多虽然工程成本可以降低但是管理成本增加而且一旦分包单位间配合不好也将会大大影响工期；但是分包范围如果太宽，也不利于成本控制，这中间的平衡点需要我们好好把握。还有一个比较重要的是标段划分：资金压力大是项目面临的一个很大的问题，如何去转移资金压力也是我们思索的一个重点，通过标段划分既方便项目压低分包单价，也可以把月完成工程量分解以便我们腾出资金去支付材料价款。

6.3、施工阶段

施工阶段的组织设计、专业施工方案直接决定了商务部分包方式，塔吊施工

电梯工期都将大大影响成本。

1、R18(南)地块的边坡支护如果按照之前设计的方案，初步测算大约需要101万元，结合本地块的地址特征：地下水位比较低，土质情况好的情况，我方准备联系设计院重新根据现场情况重新出一个简答实惠的方案。

2、严格控制竖向标高，在景观种植土方面严格控制土方外购。

3、因为我方与业主是平米包干价，施工过程中不存在变更签证费用，所以对劳务队一定要严格控制好签证发生索赔率。另外对主体结构劳务队伍，严格控制质量，争取砼墙面不抹灰率达到70%以上，可以直接与木工班组签订质量合同，在保证不影响工期的前提下如果能达到不抹灰的要求按面积奖励。另外一个影响成本比较大而且我们比较陌生的就是景观园林，经过项目部初步了解结合类似的安置房小区的景观园林成本，浮动较大。初步计划园林景观是2017年3-4月准备施工，经过查询，这期间开花的植物有白玉兰、泡桐、月桂、海棠、白兰花、紫藤等植物，到时我们会选择实惠大方的草木，比例适当、满足功能需求为主并综合考虑后期维护成本，优化时减少灌木面积，灌木主要利用在住宅或者水景周边，其余的地方尽量种草皮，并配以不同乔木搭配以达到节约成本保证中高档的水平。

6.4、物资管理方面

1、材料成本占近55-60%，因此物资管理也很重要。如上述所述，可以实施项目部之间的材料批量采购，实现规格型号的统一化，降低采购成本。对于安装：安装这块的市场材料价格和郑州市信息价有些偏差，这样对于28万平方的小区来说安装的材料费占比很大，我们去争取的利润空间也很大，结合中原公司的实际情况，在安装招标的时候，我方计划与分包人共同去采购共同询价共同认质，然后报样品给业主监理，共同封存，这样的分包模式既可以争取更多的材料价差利润，也可以避免后期安装分包人因为材料是与我方共同采购的而把出现的质量问题全部抛给我方。

当然，上面所讲的都是各个阶段的成本管控思路，都是成本控制的一个点。如果想把成本控制好，就需要把一个个点连成线。在实际的操作中我们不能按部就班，而是需要提前策划，提前知道我们之前没干过的分项工程如：景观园林、电梯、道路及广场等这些不熟悉领域的基本情况-成本数据库，建安类指标、非建安类指标（景观指标、园林指标、电梯指标等等）、管理费用类指标，这些就需要