（10）项目特色：

1）全板式结构，户型设计新颖。

2）聘请品牌的规划设计公司、品牌的景观设计公司、品牌的物业管理顾问公司打造品牌物业形象。

3）浓厚的文化氛围。 4）样板间和现场包装较好。 （11）项目抗性：

1）单价相对偏高，总价偏高，消费群体范围受到一定限制。 2）容积率偏高，房屋较密。 （12）项目简评

学林雅园自2001年春交会推出以来，一期、二期迅速取得理想的销售业绩，现三期也销售过半，是沙坪坝区最成功的房地产项目之一，销售率达到总建筑面积的70%。随着学林雅园项目的成功，开发商同创集团迅速成为重庆房地产界的新贵。

学林雅园的成功首先是产品定位的成功，主要针对沙坪坝区众多学校教师，推出“琴、棋、书、画”等具有浓厚文化色彩的主题景观和针对教师所选定的地段，开盘时既迅速吸引重大、建院、西政、川外等有较强购买力的教师购房，形成良好的社会影响。在这些教师的带动下，学林雅园销售迅速取得成功。其次，学林雅园在入市时机上也把握较好，在天骄年华还没有正式开盘销售之前既迅速推出，抢占市场先机。

3、华宇广场

（1）开发商：重庆华宇物业（集团）有限公司 （2）位置：小龙坎新街 （3）道路与交通

华宇广场东连沙坪坝区交通咽喉三角碑转盘，南隔32米宽的城市次干道站东路与重庆火车北站为邻，北面跨48米宽城市主干道渝碚路与双巷子相对。在时代星空大门西侧是规划中的市地铁沙坪坝站。地理位置优越，交通顺畅便捷。

（4）社区环境及配套

华宇广场独享周边成熟社区，宽阔的商业步行街、名人文化广场、重百、新世纪超市、明日百货、邮局、银行、学校等星罗棋布分布在其周围，西南医院等知名医院更可便捷到达。

（5）规模

华宇广场总用地面积46332平方米，总建筑面积40万平方米，绿地率26.61%，容积率6.55，建筑覆盖率34.1%，停车位856个。由11栋高层建筑（时代星空、世纪银河、逸景楼、尔雅楼、三味楼、诗韵楼、五文楼、巴雨楼等）围合大型中央广场而成的超大型建筑群体。

（6）工程进度及销售情况

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一期工程交房时间为2002年7月，二期交房时间为2003年6月。一期基本已售完，二期销售也过半。

（7）价格：2500元/平方米-3430元/平方米。 （8）户型

从一室一厅到去七室二厅四卫，从37平方米到252平方米以中小型为主，以适应多样化的要求

（9）特点：

1）地段具有决定性的竞争优势 2）户型多样，采光、通风俱佳

3）规划设计先进，小区整体环境处理较好 （10）简评：

由于该项目独一无二的地理优势，户型多样，很好的抓住了沙区的消费群体。加上开发商雄厚的实力和大力的宣传。自开盘以来销售一直呈上升趋势，销售业绩较好。

4．天骄年华

（1）开发商：重庆协信城市建设发展公司 （2）位置：沙坪坝南部新城凤天路

（3）道路与交通：该项目处于凤天路与天马路交会处，交通较为方便。 （4）社区环境及配套：社区配套设施较为齐全，沙区政府、西南医院、第三医大就在其附近，其周围也即将建成一座小学和大型农贸市场。

（5）规模：占地面积160亩，总建筑面积27万平方米，容积率2.53，绿化率58.8%，先期建设A区，占地面积100亩，建筑面积17万平方米。

（6）工程进度：

一期梅园、兰园交房时间为2002年4月到6月，二期松园、竹园交房时间为2003年3月到4月。

（7）价格：起价2180元/平方米 （8）物业定位：成功人士、二次置业者 （9）户型结构：主要户型为二房二厅、三房二厅 （10）项目特色：

1）规划设计先进，小区整体环境处理较好 2）户型选择多样，采光、通风俱佳 3）开发商实力雄厚，给业主以信心 4）品牌物业，物管较完善 （10）项目抗性：

1）小区所在地凤天路属新兴开发区域，还不成熟，居家生活略有不便。 2）单价相对偏高，使部分消费者望而止步。

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3）周边楼盘众多，竞争激烈。 （11）简评：

从品质上讲，天骄年华是沙坪坝区南部新城凤天路的第一楼盘，而且，天骄年华的户型配比（二室、三室为主）也符合现在市场上的需求主流。在广告推广上，天骄年华借助协信集团建立的天骄系列品牌迅速建立物业品牌。但是，为什么天骄年华的销售业绩迟迟没有起色呢？主要是由于凤天路整个大环境不景气的原因造成的，当然天骄年华偏高的单价也对销售造成一定的影响，但不是最主要的决定因素。同时，沙坪坝区的另一个高品质楼盘—学林雅园的竞争也对天骄年华的销售带来影响。

2002年春节前，由于上客量得不到保证，天骄年华的销售推广速度很慢。A区自2001年4月1日开盘销售以来，销售率为30%-40%左右。春节后，随着项目工程形象的初步确立和广大购房者对凤天路认知度的加深，天骄年华的销售进度有加快的趋势。

三、项目综合分析

（一） 项目背景分析

由于沙坪坝是重庆市的行政、经济、金融商贸、文化、信息、高科技中心及交通枢纽，再加上自身环境的改善，目前沙坪坝区的房地产以成为全市的热点，据调查统计，欲购区域在北部新城的比例最大，占总量的31%，其次为沙坪坝区占22%，再次为渝中区占20%。因此，沙坪坝房地产市场潜力巨大。项目所在地为沙坪坝区渝碚路街道电台村，场地位于火车北站以东，紧邻华宇广场与沙区中心三角碑遥相对望，地理位置十分优越。是沙坪坝区重点建设及改造的黄金口岸地段，具有得天独厚的优势：一.附近商圈成熟，有重百、新世纪超市、明日百货等知名商场，购物极其方便；二.商业步行街、名人文化广场、绿色艺术广场和正在修建的三峡广场进在咫尺，必将带来巨大的人气；三.沙坪坝作为全国知名的科技文化区，重大、师院、西政、川外、三军医大等知名大学，全市1/3的科研机构和国家新批建设面积为2.2平方公里的重大科技圆区都集中于此，科研工作者逾5万，具有稳定强劲的消费市场 ；四.为鼓励中外商家来本区投资，重庆市政府、沙区政府制定了一系列相关的财政税收、工商登记、金融信贷、土地房产等诸多方面的优惠政策，为投资者创造了制胜优势。

但我们同时也应该看到，近年来沙区出现了不少有名的楼盘：学林雅园、华宇广场、天骄年华、芳草地等。且随着沙区政府的迁移，从而引起的沙区南部新城的热潮，必将抢夺该盘的市场份额。生产市场的激增和消费市场的有限让沙区市场争夺战在所难免。竞争肯定也不会停留在价格的层面，那将是来自品质、特色、细节

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等全面的竞争。所以，对沙区房地产严峻形式有所了解的房地产商也应该感受到，要想本相目开发成功不仅仅要有前期成功的策划，还要有后续建设的控制、管理与协调，并且跟随市场及时的变化作出反馈，规避风险，不断调整，只有这样本项目所作的种种预测才能充分为项目发挥作用，才更贴近实际。

（二）项目优势分析

1. 本项目位于重庆市火车北站以东，侧紧华宇广场，南面为32米城市主干道——站东路，地理位置优越，交通方便。

2.本项目处于沙坪坝中心区，社会环境比较成熟，附近有商业步行街、名人文化广场、山峡广场（正在修建）、重百沙坪商场、新世纪超市、明日百货、邮局、银行、重点大、中、小学等。

3项目周边环境较好，紧临华宇小区，与沙龙广场对望，环境较好。 4.设计户型多样化，能满足城市不同消费层次的需要。价格定位适中，易于为中青年这一主要购买群体所接受。

5．好地段+好产品=优秀的单体楼盘

（三） 项目劣势分析

1．由于沙区房地产近年来非常红火，同时竞争也非常激烈，就其周围销售良好的华宇小区与单体楼——沙龙广场就会对其销售带来极大的对抗。

2.三峡广场的修建可能会分走一部分人流。

（四）对本项目的建议及结论

1.消费者群体走访调查结论

据近期对沙区主要地段实地走访居民及楼盘走访调查分析总结以下几点： （1） 沙坪坝区家庭人口数量和结构特点是：“以3人（占70%）或4人（占20%）为主的夫妻二人居住（占60%）”；因此，反映在该区的消费市场对于户型的需求上面，同样是着重与80-125的二室二厅或三室二厅（占被访者的73.34%）；

（2）沙坪坝区家庭年收入上同样呈现出“中档约偏高”的水平，即，在3-5万元的占被访者的90%，在5-7万元的占被访者的3.33%，但该区消费群体对住宅均价的接受却呈现出偏高的态势，即，能承受2000元-2200元的占被访者的13.3%，能承受2200-2500元的占被访者的50%，能承受2500-3000元的占被访者的26。67%，能承受3000元以上的占被访者的10%。形成这一现象的主要原因是：第一，该区住宅供市场因为土地成本构成等诸多因素定价相对偏高；第二，该区消费市场多以收入具有相对稳定的国家机关和凄事业工作人员、教师等构成，对支付价位较高但可实行银行按揭的项目有相对较强的承受能力。

（3）沙坪坝区的消费者在对于购房目的的选择上面，与其他各区最具差别性的就是：该区消费群体具有明显的多元化倾向：其中，对于“解决人口增加的居住问

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