（二） 重庆市房地产开发的主要政策环境 房地产开发还应该有一个良好的政策环境支持，简略地说，重庆市地方政府为支持重庆房地产的开发出台了如下几条主要政策措施：

1.加大住房制度改革，进一步完善住房公积金制度。为加大住房公积金个人住房贷款的发放力度，在保证资金安全的前提下，用好、用活住房公积金。同时也为进一步加大住房公积金对住房公积金缴存职工的个人住房信贷支持，充分发挥住房公积金社会效益，让广大职工更多的享受到建立住房公积金制度给他们带来的实惠，经市房改领导小组批准（渝住改发[2001］3号文），重庆市住房制度改革办公室、重庆市住房资金管理中心决定在2001年适度调整住房公积金个人住房贷款最高限额、可贷比例、最长期限，主要是：坚决停止福利性建房和分房，实行货币化分房。扩大公积金制度实施面，提高公积金归集率，提高公积金贷款的最高限额，延长公积金贷款的贷款期限。允许房改房上市交易，鼓励差价换购，以旧换新，以小换大。具体为：

a、公积金个人住房贷款最高限额由原6万元调整为7万。

b、住房公积金个人住房贷款可贷比例由原不超过购房价款总额的50%调整为70%。

c、住房公积金个人住房贷款最长期限由原15年调整为20年。 2. 调整税收政策，鼓励住房消费。

3. 清理收费项目，降低住宅开发成本。 4. 拓宽空置商品住宅的消化渠道。 5. 加强管理，完善配套设施。包括：

⑴ 加强对房地产开发项目的方案审查和设计审查。

⑵ 加强对房地产开发项目的综合验收工作，凡综合验收不合格者一律不得交付使用。

⑶ 建立完善房地产交易有形市场，实行“一站式”服务，凡房屋交易所需办理的一切手续，均可在市场内一次完成。

⑷ 强化开放企业质量意识和售后服务意识，在商品房建设中严格质量管理，在商品房销售中严格执行住房使用说明书和质量保证书制度，同时加强物业管理，使消费者放心购房。

⑸ 各级政府都加大了对新开发区域基础设施建设的投入，完善住宅小区外的配套设施，方便新开发区居民的生活。

⑹ 本年初国家再次降低存贷利率。

⑺ 同时重庆市也减少了商品房屋买卖的交易费用。 以上的一些政策措施虽然与房地产的具体开发关联不大，但是这些政策的实施却极大地刺激了我市的住房消费，从而拉动了房地产业的发展。

（三） 重庆市房地产现状

重庆市房地产的市场发育程度和价格水平与沿海城市相比存在着较大的差距，但发展速度较快，特别是97年3月设立直辖市以来，持续增长的需求极大地刺激了重庆市房地产的发展。中房指数显示，1997-2001年重庆市保持了最大的涨幅，从分类物业指数看，重庆市也显现了较大的涨幅。

重庆市的房地产现在处于一个转型时期，她已具有相当厚实的基础，但是房地产开发商的实力及水平，楼盘的品质，居民的消费水平一直影响和制约本产业的发

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展。近两年国家取消住房实物分配转为货币化分配后，重庆市房地产业发生了根本的变化，从而开发企业性质及市民的住宅消费观念都随之改变。

按目前重庆市楼价指数分析，重庆市住宅价格分三个层次，以下列出沙坪坝区住宅价格与渝中区、江北区相比表，以便作为本报告待分析楼盘的定价参照，如表2-2所示。

另据市地房局信息，按“十五”规划，今后10年重庆市人均居住面积将由目前的9平方米上升14平方米，换算之，每年竣工的住宅应该有700万平方米，且同时消化，因而投资资金量将超过70亿元。这说明重庆市房地产市场需求量较大，且潜力可挖，每年可消费的商品房屋面积900万平方米,按重庆市现行的市场均价1800元/m2估算，销售总量应在162亿元。根据重庆市目前的居住条件和环境及政治经济环境，住房的潜在需求在未来5-10年内将保持强劲的势头。在重庆市政府进一步加快改革和发展的步伐的同时，确定要完善城市功能，不断提高城市品位，在开发大西部的大形势下，争取树立“龙头”形象地位，因而加大城市基础设施的建设，深化住房制度和土地使用制度改革，促进城市建设管理的全面发展，充分提升房地产业在重庆各物业的突出地位，这一切都给重庆市的房地产业创造了好的时机和环境。

表2-2 重庆市住宅价格层次表（以沙坪坝、渝中区、江北区为例） 地区 项目名称 华宇广场 学林雅园 沙坪坝 榕湖国际花园 千竹景苑 隆庆楼 帝王广场名仕阁 天伦华苑 渝中区 巴渝世家 重庆森林 华富大厦 龙湖花园西苑 江北区 黄金堡·芷苑 岭秀锦园 阳光丽景 面 积（m2） 37-240 95-270 105-220 32-126 30-126 131-228 120-160 60-138 30-67 52-123 120-230 105-157 91-240 85．2-150．62 起 价（元/m2） 2600 2400 2200 1500 1350 7000 3800 3300 2700 1900 2500 2100 1980 1450 位 置 小新街29号 学府路 沙坪公园 上土湾 小龙坎正街 民族路 大同路 民生路 民生路 人和街 龙溪镇 松树桥 红金路 黄泥磅

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二、重庆市沙坪坝区房地产状况及特征

(一) 重庆市沙坪坝区概况

沙坪坝区地处重庆主城区西部，是重庆主城区的重要组成部分。沙区下辖13个街道办事处、12个镇和1个经济园区，全区总面积383平方公里，其中城区面积35平方公里。2000年末总人口66.45万人，其中城市人口41万人。由于历史等原因，沙区遗留了众多的人文景观，如渣滓洞、白公馆等，成为了全国人民忆苦思甜、教育子孙后代的基地之一。同时，重庆绝大多数的高等学府、重点中学、小学也坐落于此，文化气氛十分浓厚，故此，新的《重庆市城市总体规划》将沙区定位为全市科教文化中心。跨入二十一世纪，沙坪坝人正抓住西部大开发的历史机遇，坚持“改善城市形象，增加财政收入、加快经济发展”的工作思路，大搞城市建设，城市焕然一新：现代化的住宅小区、宽阔明亮的步行街、环境优美的名人广场、四通发达的交通网络。如此大好的形势吸引了众多的商家来此投资，成为各商家的必争之地。目前区内正出现勃勃生机、人生鼎沸、车流川息的景象。全区人民正在区委、区政府的领导下、团结奋进、加快发展，力争早日把沙区建成主城中心区、中心商务区、风景旅游区和对外开发之“窗”。力争在二十一世纪之初跨入中国中西部先进区行列。下面是对其经济和人文环境的一些介绍，从中我们可以获得对本项目开发有用的讯息。

1. 经济建设

建国以来，特别是改革开放以来，沙坪坝区经济建设有了长足的发展。2000年全区国内生产总值完成83.7亿元，其中第一产业增加值3.9亿元、第二产业增加值48.5亿元、第三产业增加值30.6亿元。固定资产投资完成32.99亿元，社会消费品零售总额完成54.17亿元，地方预算内财政收入达到4.06亿元，城市居民人均可支配收入6421元，农民人均纯收入2861元。

2. 城市建设

近几年来，沙坪坝新区建设和旧城改造规模不断扩大。城市综合能力日益增强，城市形象和投资环境不断改善。“九五”期间，共建成车行道51.56万平方米，人行道9.12万平方米，下水道5970米，安装路灯610盏，新建、改建公共厕所12座，垃圾站10座，新增和更新环卫专用车30辆；人均公共绿化现以达到3.97平方米，建城区绿化覆盖率36%。城市交通事业稳步发展，新批一条旅游专线，改造、延伸公交路线21条、新增和更新公共交通运营车辆220辆。城市供水、电、气能力进一步提高，2000年月供水能力43.87万吨，全年用电量16.33亿千瓦时，城市用天然气人口38.58人。并强化环境监督管理和执法力度，加快了老污染源治理步伐，严格控制新污染源产生。到2000年底，改造、关停燃煤锅炉、茶水炉309

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台，51家重点污染源基本作到达标排放，22家医院建成污水治理设施，五年来否决不利于环境保的新建项目40余件，取缔关停“十五小”污染企业17家。

3.工业

工业在沙坪坝区经济中起着支撑作用，工业门类齐全，基础雄厚。工业生产继续快速增长，民营和个体私营工业企业规模不断壮大。2000年完成工业增加值39.13亿元，按可比价计算增长10.05%，其中民营和个体私营企业完成工业增加值12.35亿元，增长36.24%，占区属工业增加值的58%，占区域工业增加值的31.57%。工业产品出口大幅增加，全年出口11.86亿元，增长82.12%。工业经济效益明显好转。按区报市口径，工业整体减亏4.37亿元，亏损企业亏损额下降54.62%。工业经济效益综合指数9.45亿元，上升24.83个百分点。

4.交通

沙区实施建设年发展战略，狠抓城市道路等基础设施建设，打开了交通“颈瓶”。全区形成了以三角碑为中心、以三条国道、两条高速公路为骨架、乡镇为接点、辐射城乡、四通发达的交通网络。近几年来，沙区多渠道筹集资金23亿元，新建了滨江路、风天路、龙泉路、磁童路；拓宽改造了石小路、小新路、沙磁路、沙中路、沙杨路、天陈路、沙梨路、烈歌路；乡村公路建设同时也加快，1997年实现了镇、村通公路的目标，到2000年有70%的社通公路，2000年底全区公路总里程966.82公里，比95年增长53.71%。目前，沙区是主城区交通条件最好，最不堵车的地区。为进一步发挥交通枢纽作用，沙区已形成了较为完善的交通运输网络，便利的交通极大地吸引着外来客商、居民落户沙区。

5.金融保险

沙区自身环境的改善，吸引了众多的客商来投资。同时也带动了金融保险业的发展。目前，沙区已形成了以国有商业银行为主体，其他商业银行、非银行金融机构相结合的金融组织体系。金融网络遍及城乡。工、农、中、交、建五家专业银行机构并肩发展；光大、招商、上海浦东发展等银行设置分支机构参与竞争；华夏证券公司、东北证券公司等分别在沙区设立经营部、开展证券交易业务；中国人民保险公司、中国人寿保险公司、太平洋保险公司、平安保险公司分别在沙区设立支公司和办事处，积极拓展保险业务，增加险种，规范运作。2000年末，全区金融机构网点200个，金融机构贷款余额75.41亿元，金融机构存款余额114.41亿元；保险业务发展迅速，2000年保险承保额突破百亿元大关，保险费收入1.22亿元，赔款给付0.29亿元。

6.商业

九五”期间，沙坪坝区着眼于“发展大商贸、建设大市场、搞好大流通”。 在已有重庆大酒店、沙坪坝百货总公司、南开步行街等金融商贸业的基础上，构建中心商贸区，先后建成绿色艺术广场、商业文化广场和历史文化名人广场，引进重百沙坪商场、明日百货、恒鑫观景餐厅、芬斯特大酒楼等商贸企业，带动了周边商业

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