第一章 总 论

一、项目名称、项目概况及发展商

1、项目名称：“利得尔大厦” 2、项目概况

“利得尔大厦”位于重庆沙坪坝区渝碚路街道电台村，重庆火车北站以东，紧邻华宇广场，南面为32米城市主干道——站东路，与沙区中心三角碑遥相对望，场地交通条件良好车行系统自成循环，地理位置十分优越，是沙坪坝区重点建设及改造的黄金繁华口岸地段，地理位置优越。 “利得尔大厦”规划用地为不规则多边形，东西宽62米，南北长96米，场地内最高海拔标高263.09米，最低海拔标高256.37米，高差6.72米。基地现为一块平地，占地面积5104.4平方米。大厦规划布局遵循以人为本，最大限度地提升环境品质。建设内容和建设规模为：主体分为A、B两个塔楼，消防车道环通自成系统，建筑地下三层，地上四层商业裙房，A栋塔楼为29+1层住宿楼，B栋塔楼为16+1层住宿楼。总建筑高度为99.0米，总建筑面积48369.8平方米，为商住楼。整个建筑分为A栋住宅区与B栋住宅区，总投资人民币8642.31万元。

3、项目开发商简介

本项目开发商重庆利得尔实业有限公司成立于1986年，注册资金2000万元人民币，是一家具有二级房地产开发资质，集房地产开发、物业管理和商贸为一体的大型综合实体。至今为止，房地产开发累计建筑面积达40万平方米，总产值超过10亿元。目前正处在开发过程中的项目有：重庆·利得尔大厦、利得尔·文星大厦、利得尔·北碚国际商业城、利得尔·合川商业城。

二、项目可行性研究的依据

1、重庆市规划局重规设（2001）沙字第0031号《重庆市建设工程设计条件、要求通知书》。

2、重庆市规划局重规设（2000）沙字第0044号《关于拆迁还建房工程的选址意见通知书》。

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3、重庆市建设委员会渝建函[2002]68号《重庆市建设委员会关于利得尔等两个项目列入危旧房改造工程的批复》。

4、渝府发[2001]41号《重庆市人民政府批转市建委关于主城区危旧房改造工程实施意见的通知》。

5、重庆市利得尔实业发展有限公司提供的红线地形图。

6、重庆市利得尔实业发展有限公司关于“利得尔大厦”项目的有关文件。 7、重庆市利得尔实业发展有限公司提供的可行性研究委托书。 8、重庆市利得尔实业发展有限公司提供的红线地形图。 9、国家相关的建筑、消防、环保等法规、规范。

10、国家、省市颁布的有关设计的技术规程、规范和有关规定。

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第二章 市场需求分析

一、重庆市房地产市场环境

（一）重庆市房地产市场环境

重庆是一座具有三千多年历史和璀璨文化的名城，山城以其独特的地理位置形成了具有浓郁的地方特色的巴渝文化以及繁荣的内陆商贸经济。近几年重庆在中国西部地区的迅猛发展使之成为长江上游的经济中心，她的独特的作用决定了它在中国跨世纪的地区发展中占据着越来越重要的地位。重庆市按区域划分为渝中、渝北、南岸、江北、沙坪坝等13个区，而房地产市场所形成的格局也类似分成几大区域。加之受长江、嘉陵江之隔，这种划分特别明显，其交通、环境等几大因素直接影响着楼盘的投资与收益。

1997年3月，重庆被批准设立为中国第四个直辖市，由此拉开了国家开发西部的序幕。作为西南地区和长江上游地区最重要的中心城市，全国重要的工业基地，交通枢纽和贸易口岸，再加上优惠的政策，良好的投资环境以及前景广阔的市场，重庆成为新一轮投资的热点地区，大量的国外资金和国内资金涌入重庆，寻求投资发展，激活了重庆的经济环境，带旺了人气，为重庆经济的迅速发展提供了大量的机遇和条件。国际、国内实力雄厚的财团、公司进入重庆，国内外驻重庆机构代表处的设立以及本地区迅猛发展形成的个人财富，都成为推动重庆房地产产业发展的强大动力。

此外，随着国家增发国债和西部大开发战略的正式启动，我市继续加大投资力度。2001年全市累计完成固定资产投资801.82亿元，比上年净增146.01亿元，增长22.3%。其中基本建设完成投资328.32亿元，比上年增长24.9%，占全市总投资的比重达40.9%；更新改造投资108.04亿元，增长17.4%；房地产开发投资196.67亿元，增长40.9%；其他投资168.79亿元，增长21.1%。由于投资资金到位良好，从而保证了项目建设的顺利进行。经济增长和企业效益的明显改善，促进了财政收入持续增长。2001年完成地方预算内财政收入126.41亿元，比上年增长21.0%。

综上所述，在全国宏观经济形势不断趋好的大环境中，重庆市经济今年将继续呈现良好的运行态势。这为房地产市场营造了很好的大环境。

据统计资料，2001年1至9月我市累计完成房地产开发投资107.26亿元，比上年同期增长43.1%，其中住宅为65.28亿元，比上年同期增长57.1%，投资增长迅速，住宅投资更为热点。商业营业用房在竣工面积（42.84万平方米）同比下降了19.88%的情况下，施工面积达到510.81万平方米，同比激增62.35%。9月重庆

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商品住宅新开工面积66.25万平方米，施工面积新增83.27万平方米，竣工面积27.39万平方米，销售面积38.91万平方米，超过竣工面积11.52万平方米。前3季度，商品房销售面积为256.35万平方米，比上年同期增长26.43%，其中住宅销售215.89万平方米，占商品房总销售面积的84.22%。据统计资料，2001年1至9月我市累计完成房地产开发投资107.26亿元，比上年同期增长43.1%，其中住宅为65.28亿元，比上年同期增长57.1%，投资增长迅速，住宅投资更为热点。商业营业用房在竣工面积（42.84万平方米）同比下降了19.88%的情况下，施工面积达到510.81万平方米，同比激增62.35%。9月重庆商品住宅新开工面积66.25万平方米，施工面积新增83.27万平方米，竣工面积27.39万平方米，销售面积38.91万平方米，超过竣工面积11.52万平方米。2001年我市商品住宅建设投资累计达110.71亿元，比上年增长52.1%，占全市房地产开发投资的比重由上年的52.1%提高到56.3%。全市累计销售商品房住宅面积635.04万平方米，较上年增加143.95万平方米，增长29.3%。

由此可以得出如下结论，重庆市近几年房地产开发量呈上升态势，且增幅较大。开发商对我市房地产市场前景依然看好，特别是加大了住宅的投入，开发资金充裕，为我市进一步改善住房条件创造了良好的条件。

近年来，房地产开发由渝中区向周边地区扩散，南岸区、九龙坡区、沙区近年来成为开发热土。渝中区、江北区多年以来一直是我市房地产开发的重心，近年来开发格局发生了较为明显的变化。1998年，我市房地产开发投资量位居前6位的依次是渝中区(31.66亿元)、江北区（9.29亿元）、九龙坡区（8.83亿元）、南岸区（8.20亿元）、渝北区（7.79亿元）、沙坪坝区（5.71亿元）。至2000年，这种投资排序被打乱，房地产开发由渝中区向周边地区扩散过程中，重心开始偏向九龙坡区、南岸区与沙坪坝区。2000年，开发投资量位居前6位的依次是渝中区（28.64亿元）、九龙坡区（15.22亿元）、南岸区（14.03亿元）、沙区（13.71亿元）、渝北区（13.41亿元）、江北区（13.23亿元）。九龙坡区、南岸区、沙坪坝区投资量已跃居至第二位、第三位、第四位，今年这种开发投资格局继续维持。这种开发格局的转变是实施本项目开发的一个有利条件。主城区各区商品房的销售状况对比如下图2-1(a.b.c)所示。

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