12 13 14 15 16 17 18 24 24 24 24 24 24 24 4 13 15 20 18 17 14 20 11 9 4 6 7 10 16.70% 54.20% 62.50% 83.30% 75% 70.80% 58.30% 二、3月份销售分析：

从以上表格可以看出，就面积而论，多层住宅70-89平米的两室受客户亲睐，销售率较高，达到90%以上。高层住宅80平米左右两室也销售相对较好，究其原因，主要是面积较小，经济适用，总价较低，容易被普通市民接受。而大面积户型，因总价较高，一般工薪阶层无力负担，故销售比率偏低。

从楼层角度来看，多层住宅3楼因楼层较好，受市场亲睐，但5楼、6楼因价格较低，易为消费者接受，故销售比率相对较高。 高层住宅13楼以上楼层销售率较高(50%以上)，中间楼层销售率较低。究其原因，价格占主导原因。13楼以上楼层因价格较低，易为客户接受，而中间楼层价格较高，客户在选房时，自然而然倾向于价格更低的楼层。

来售楼部咨询的客户中说的最多的一句话就是“限价政策是起到作用了，房价基本停止上涨。就目前看来，说不定还有下降的空间，我再等等吧!”销售萧条主要受政策影响，此外还有大批保障房的建设，让很多人开始观望，期待房价下降。前来看房的三口之家刘先生表示，最近很多楼盘都在打折促销，今天过来多看几个楼盘了解一下，暂时还不想出手。置业顾问普遍反映春节期间到现在，基本上一天很难看到购房者上门，这个冬季的楼市持续的时间长啊！持续的房产调控抑制了大部分的购房需求入市。

第六部分 总 结

房价的波动时刻牵动着普通百姓敏感的神经。为实现“居者有其屋”的目标，中央近几年出台了包括国八条，国六条，住房限购，

第 28 页

加大保障房建设等一系列政策，积极运用市场、行政等手段调控房地产市场，促进房价合理回归。在肯定上述政策取得积极效果的同时，温家宝总理在今年两会期间提出：“一些地方房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。”

3月份随着开盘量的增加，以及降价促销力度的加大，房价还将进一步回落；另一方面，首套房贷优惠利率有望进一步普及，信贷政策的放松对市场的刺激作用不可小觑；此外，从近期不断增长的客户咨询量和看房量来看，市场上依然存在大量的首次置业需求亟待释放，跑量已经成为各房企当前的首要任务。从当前楼市销售情况来看，以价换量仍是主流。

就目前的形势而言，谈谈我们经营部的看法：08和12的比较。对地产行业来说，08的危机来自于行业外部，并不危机到行业本身的内部结构和运作模式，加上国家为拯救宏观经济的调控之利，所以，08危机不算什么，更不是地产行业的危机，是经济危机。而12危机，不管是政策打压还是信贷紧缩等，都是对地产行业针对性非常强的，且其行为目的都是想改变地产行业的运作模式，甚至是一种颠覆和重组的目的，所以，12危机是真正的地产行业自身的危机。虽然说它是人为的，但至少是符合行业、金融、经济、社会、国家等等当前发展的必然结果。鉴于这次人为危机的原始目的和针对性非常强，我们认为会改变地产行业的一些本质性的东西，也会有洗牌的。

未来的形势：我们注意到，温总理7号在圣彼得堡关于地产发言的措辞已有所缓和，再次提到调控的目的是“要让房价回到合理水平”（调控政策出台之前提过），我们认为这是一种暗示，是对行业的安抚与稳定军心：调控的目的不是要毁掉行业，提醒行业要按调控的路线走，但不必惊慌，甚至广大购房者也不必惊慌。近期大家可以看到很多负面的影响已在逐步加深，特别是金融方面的，国家也在和广大业内人士一样承受巨大的压力。我们认为：地产行业的转机最快会出现在明年年初，最晚出现在明年下半年。理由：我们注意到，明年下半年是十八大召开的时间，至关重要的是，十八大是国家领导人集体换届的时候，按国家一贯的做法及我们的经验看，这样关键的时期，国家一定会为十八大创造一个“政通人和”的外围环境，所以，调控所带来的负面影响会在那时得到大大改善，地产调控在十八大到来之前应该就结束了。基于此，以及春节期间的两会的一贯做法，我们又认为，明年年初，利用两会的机会，国

第 29 页

家会结合“调控的成果、调控的负面影响、十八大的召开”来评估此次调控，主题会是怎么让本次调控软着陆。

对于此次危机的态度。每次大的变革、洗牌，总会有剧烈波动的，总会有很多未知的机会，也会有很多机会拿到好牌的，大家多用心，多努力寻找出路，不必惊慌，更没必要害怕，但必须要有适应新的形势和新的行业运作模式的准备。

第 30 页

经 营 部

2019-4-18