连云港市国有土地上房屋征收评估细则(试行) 连建征【2011】553号
第一章 总 则
第一条 为了规范本市国有土地上房屋征收评估工作，维护被征收房屋所有权人（以下称被征收人）的合法权益，保障房屋征收评估工作的顺利进行，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价规范》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》、《连云港市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》、《连云港市国有土地上房屋征收与补偿若干问题的规定》等相关规定，结合本市实际，制定本细则。
第二条 评估本市行政区域内国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本细则。
第三条 在本市从事房屋征收评估的房地产价格评估机构应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质,经过市住房保障和房产管理部门审核准予其在本市执业，并经市房屋征收部门批准从事房屋征收评估工作的房地产价格评估机构。
市房屋征收部门应当定期向社会公布从事房屋征收评估的房地产价格评估机构及其信用情况，并适时更新。
第四条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
第五条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
第六条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交
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易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。
第七条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由房屋征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
第八条 房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
第九条 房屋征收评估报告的有效期：自提交正式评估报告之日起，至该房屋征收项目征收补偿结束时止。
第十条 房地产价格评估机构被确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书并与其签订房屋征收评估委托合同。
房地产价格评估机构应当按照下列程序操作：
1、查阅相关资料，拟订作业方案，开展前期调查；
2、安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管；
3、房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明；
4、对照产权资料，明确估价对象的实体、区位和权益状况，核实其房屋性质、用途、建筑面积等；
5、注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行
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适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估；
6、确定评估基准，并将基准价格报市房屋征收部门审查备案；
7、确定分户评估结果，将评估结果及相关明细资料汇总报送委托方；
8、根据房屋征收当事人的要求，现场咨询答疑，或对其做出书面解释和说明；
9、完成评估资料的归档、验收。
第二章 房屋征收评估方法及应用
第十一条 住宅房屋评估方法及应用
住宅房屋征收评估通常采用市场比较法评估（可比实例的选择参见“附件一”）。对适用市场比较法评估的一般住宅房屋，其评估的技术路线为：
1、确立评估基准。在征收项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。
2、测算“标准样本住宅”的基准价格。依据相关评估技术规范规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基本公式为：
100 P2 100 100 V0= Vs×P1×100×P3×P4
其中V0为标准样本住宅的基准价格； Vs为住宅房屋可比实例的价格； P1为交易情况修正系数；
P2为交易日期修正系数，该系数由征收评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况自行确定；
P3为可比实例实体状况修正为待估房屋的实体状况修正系数，参见“附件二”；
P4为可比实例区位状况修正为待估房屋的区位状况修正系数，参见“附件三”。
3、确定“标准样本住宅”的基准价格。应选取多个可比实例，经过上述各种修正后，再计算平均值，得出的结果为“标准样本住宅”的基准价格。
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4、确定被征收房屋的评估价格。各被征收房屋分别与“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，得出各被征收住宅房屋的评估价格。
对一些特殊地段的住宅房屋，在不适用市场比较法的情况下，可选用其它评估方法评估。
第十二条 2010年7月1日前住宅房屋依法改变为经营性用房，按住宅房屋评估，符合给予停业停产损失补偿条件的，给予停业停产损失补偿。
第十三条 非住宅房屋评估方法及应用
非住宅房屋根据其用途又可以分为营业用房和非营业用房。营业用房征收评估首选市场比较法；因实例收集等原因无法采用市场比较法时，可采用收益法或其它评估方法。非营业用房征收评估首选市场比较法；因实例收集等原因无法适用市场比较法时，可采用成本法或其它评估方法。
1、采用市场比较法评估，应当综合比较房地产的成新、商业繁华度、临街面宽、房屋进深、朝向、层高等因素，按照《房地产估价规范》的要求进行评估。
2、采用收益法评估，一般采用有限期收益法公式，并以稳定收益情形测算，通常采用如下公式计算：
1
V= a [1- r(1+r)]
其中V为被征收房屋评估价格。
a为评估对象年纯收益。评估对象的年纯收益，一般采用年租金收益计算，客观年租金收益是指当时当地同一类别房地产正常出租的平均租金水平。在无法取得客观租金收益数据时，商场类、旅馆类、商务类、餐饮类建筑可以采用客观经营年收益计算，客观经营年收益是指当时当地同一类别房地产正常经营的平均收益水平。对于大型综合性建筑可以采用按不同功能部分分别按客观收益计算的方法进行。年纯收益计算的成本费用扣除项目应对照评估对象现实情况分别按出租型、商业经营型、生产型及尚未使用或自用房地产的净收益求取规定进行。
r为资本化率。评估对象资本化率的求取应采用客观资本化率进行，资本化率的求取方法推荐采用市场抽取法和安全利率法计算。其中采用市场抽取法计算时，必须选取3宗或以上数量的
n
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房地产交易实例作为测算的可比实例；采用安全利率法计算时，资本化率=安全利率+风险调整值，安全利率选用当时中国人民银行一年定期存款年利率或者一年期国债年利率;风险调整值则由评估人员根据评估对象当时当地经济现状及对未来的预测、评估对象用途及新旧程度等确定。
n为收益年限。收益年限的求取主要根据评估对象房屋经济寿命剩余年限和土地使用年限考虑。
3、采用成本法评估，应当确定在评估时点重新取得土地的价格、建筑物重新购建价格和建筑物折旧。其公式为：
Ｖ= V１+ V２－V３
其中：Ｖ为被征收房屋评估价格。
V１为土地重新取得价格。土地重新取得的价格应首选市场比较法测算。在无法适用市场比较法时，可采用基准地价修正法、成本积算法等方法求取。土地重新取得价格内涵包括土地取得成本、土地开发成本、土地取得所涉及的税费、土地开发利润；
V２为建筑物重新购建价格。建筑物重新购建价格通常采用成本积算法求取。建筑物重新购建价格内涵包括建筑物建造成本、管理费用、投资利息、销售税费、建筑物开发利润（可参见“附件六”）；
V３为建筑物折旧额。建筑物折旧应根据实地勘察，对照“附件四”、“附件五”及土地使用年限等因素确定。建筑物折旧应考虑物质折旧和功能折旧等。
第十四条 “地大于房”的评估方法： １、“地大于房”的面积仅指土地使用权证（或同类有效证件）载明的面积大于该宗地上被确认合法房屋建筑面积的面积。
２、“地大于房”面积补偿价格的计算公式： Ｚ＝（Ｍ１－Ｍ２）×Ｕ×Ｔ
其中：Ｚ为“地大于房”面积补偿价；
Ｍ１为土地使用权证（或同类有效证件）上载明的面积； Ｍ２为房屋所有权证上载明的面积（以及征收当事人协商
确定的合法房屋建筑面积），若Ｍ１－Ｍ２为负值，则取零；
Ｕ为市政府最新公布的基准地价； Ｔ为个别因素调整系数。
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（1）国有划拨土地调整系数按60%计取；
（2）国有出让土地调整系数=（批准出让年限-已使用年限）/批准出让年限。
第十五条 被征收房屋的附属设施的补偿金额，由房屋征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。
第三章 房屋征收评估工作准则
第十六条 房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定意见改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。
第十七条 房地产价格评估机构应当确定受委托征收评估项目的评估技术负责人，房地产价格评估机构技术负责人应为该机构的专职注册房地产估价师。评估技术负责人最终确定评估技术方案，并对评估方法的选用和应用以及评估结果的合理性承担技术责任。
每个房屋征收评估项目，房地产价格评估机构应当指派至少二名注册房地产估价师开展评估工作。
第十八条 同一房屋征收项目的评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。
两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。
第十九条 评估人员应佩戴由市房屋征收部门统一监制的《房屋征收评估上岗证》。
第二十条 房屋征收评估价格结果应当经房地产价格评估机构内部审核评议，经项目评估技术负责人签字认可。房地产价格评估机构在提交正式评估报告前负有审查、调整、复核评估报告的技术责任。
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第二十一条 房地产价格评估机构在评估委托协议约定的时间内，应向征收人提交正式的房屋征收分户评估报告，并由征收人委托征收实施单位将分户报告送达被征收人。
第二十二条 房地产价格评估机构、评估技术负责人以及其他评估专业人员负有解释评估报告技术问题、接受征收当事人就评估报告相关问题咨询和质疑的义务，并负有向房屋征收评估专家委员会报告和答复技术质询的义务。
第二十三条 房地产价格评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式，依据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，参照本细则的要求出具房屋征收评估报告。
异地执业房地产价格评估机构（即在其工商注册所在地行政区域外从事房地产评估业务的房地产价格评估机构）在向委托方出具评估报告前，应先向市住房保障和房产管理部门进行评估报告（含技术报告）备案，备案后方可使用。
第二十四条 房地产价格评估机构出具的评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。
分支机构应当以设立该分支机构的房地产价格评估机构的名义出具评估报告，并加盖该房地产价格评估机构公章。
第二十五条 房屋征收评估报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。
第四章 房屋征收评估工作资料存档
第二十六条 房地产价格评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与评估报告（含技术报告）一并整理存档：
1、评估委托合同；
2、房屋征收决定公告；
3、评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；
4、评估对象的实地查勘记录、照片等资料；
5、标准样本住宅的实地查勘记录、照片等资料； 6、可比实例的实地查勘记录、照片等资料； 7、确定评估结果的有关系数、参数等资料；
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8、其他涉及评估项目的必要资料。
第二十七条 完成并出具评估报告后，应对有关该评估项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。评估报告及有关资料一般应保留15年以上。
第二十八条 对需要办理证据保全手续等情形的房地产进行评估时，房地产价格评估机构应将评估报告（含技术报告）及评估过程中形成的有关评估资料同时提交委托方。
第五章 附 则
第二十九条 本细则附件系本细则的必要组成部分。
第三十条 凡房屋征收评估中涉及的特殊专业性技术评估，房地产价格评估机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估。
第三十一条 本细则未作规定的事项，应当按照《房地产估价规范》和《国有土地上房屋征收评估办法》执行。
第三十二条 各县可根据本地实际，参照本细则制定实施办法。
第三十三条 本细则自2012年1月1日起施行。已领取《房屋拆迁许可证》并已实施拆迁的项目，拆迁评估仍按原规定执行。
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连云港市国有土地上房屋征收评估
细则（试行）附件
附件一:可比实例选择要求
采用市场比较法、收益法时可比实例的选择应当符合以下要求：
1、应与评估对象所处的区位相近； 2、应与评估对象的用途相同；
3、应与评估对象的建筑结构相同；否则，应当调整结构差价。建筑结构主要指大类建筑结构，一般分为：（1）钢结构，（2）钢筋混凝土结构，（3）砖混结构，（4）砖木、木结构，（5）简易结构；
4、应与评估对象的规模相当；
5、交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格；
6、成交日期与评估时点接近，通常应为近期六个月内成交的类似房地产实例作为可比实例，一般不应超过十二个月；
7、采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上；
8、各可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%，即使在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过30%；
9、对可比实例的成交价格的系数修正每项不得超过20%，综合系数修正不得超过30%。
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附件二：房屋实体因素修正系数表
（一）住宅房屋成新因素修正系数表 待估房屋 修正系数 三成新 50-59 四成新 60-69 五成新 70-79 六成新 80-84 七成新 85-89 八成新 90-94 九成新及以上 95-100 （二）朝向因素修正系数表
卧室朝向 修正系数 北 96 西 98 东 99 一间朝南 100 两间朝南 101 三间朝南 102 （三）住宅房屋层次因素修正系数表
层次 一 总楼层 一 二 三 四 五 六 七 100 100 100 100 100 100 100 100 102 102 102 102 102 98 104 104 104 104 94 103 103 103 91 101 101 90 100 90 二 三 四 五 六 七 说明：顶层带阁楼的多层楼房、小高层及高层修正系数视情况确定。
（四）住宅房屋层高因素修正系数 层高（米） 修正系数 2.5 97 2.6 98 2.7 99 2.8 100 2.9 101 3.0 102 3.1 103 3.2 104 3.3 105 - 10 -
（五）实体因素修正系数测算说明
1、住宅房屋成新因素、朝向因素、层次因素、层高因素的修正系数权重分别为[wi]=(0.3，0.2，0.3，0.2)；
2、可比实例和待估房屋进行实体因素修正时，可比实例实体因素调节系数为K3s，待估房屋实体因素调节系数为K3d；
3、如被征收住宅房屋在成新因素、朝向因素、层次因素、层高因素方面评定的修正系数分别为[Si] =(S1,S2,S3,S4)，则K3d=[wi]×[Si]=0.3×S1＋0.2×S2＋0.3×S3＋0.2×S4；
4、可比实例修正为待估房屋实体修正系数 P3= K3s 100 K3d×P3的取值范围为80-120。 附件三：区位因素系数表
（一）区位因素调节系数评分表 序号 1自然环境 1 2规划设计 2 3 物业管理 4交通条件 4 5 教育医疗 20 10 20 15 因素名称 标准分值 10 自然景观、风向a11 空气污染、噪音、水文a12 建筑或小区布局a21 建筑密度、外观等a22 绿地率、室外公共活动空间与绿化景观a23 物业管理情况a31 离市区主干道的距离a41 公交线路情况a42 所在学区学校情况a51 医疗机构分布情况a52 6 商业配套 25 重要商业配套设施a61 考 察 项 目 一等 7.5 7.5 7.5 7.5 7.5 10 13 13 16 14 30 评分等级 二等 6.5 6.5 6.5 6.5 6.5 9 12 12 15 13 28 三等 6 6 6 6 6 8 11 11 13 12 26 四等 5.5 5.5 5.5 5.5 5.5 7 10 10 11 11 24 （二）区位因素调节系数评分等级说明表
序号 因素名称 考察项目 一 等 二 等 三 等 四 等
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自然环境良好，附公认的自然环境近有一定的绿地自然景观 优越的地方。如：和绿化，基本整苍梧绿园附近。 洁、卫生。 1 自然环境 空气清新、无污染；无噪音；水域环境污染 清洁，达卫生标准。 布局合理、错落有建筑或小致，满足通风、日区布局 照等健康要求。 建筑密度在建筑密度30%-40%，外型2 规划设计 与外观等 美观。 室外公共活动空间与绿化景观 物业管理3 物业管理 情况 全封闭物业管理。 半封闭物业管理。 有物业管理。 无物业管理。 绿地率在30%以上，立体绿化，室外公共活动空间丰富。 比较整齐。 绿地率在30%以少量绿化，基本下，部分绿地和绿无公共活动空树，公共活动空间间。 较小。 动空间。 无绿化，无公共活陈旧。 乱。 40%-50%，外观50%-60%，外观以上，外观破旧杂建筑密度在建筑密度在建筑密度在60%齐。 布局一般，排列整布局过于局促。 任意布局，拥挤。 通噪音；水体局部污染。 白天和晚间均有严重噪音。 噪音影响。 空气良好，少量污染；白天有部分交空气局部受污靠近污染源；靠近染；靠近大马路，车站、机场等，有境欠缺。 和绿化，卫生环挤、杂乱、环境差。 附近有少量绿地附近无绿化，拥
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离市区主在300-600米之干道的距离 4 交通条件 公交路线情况 距离公交站点100米以内，有3条以上的重要公交线路。 距离公交站点距离重要的公交100-200米内，有线路的距离在1-2条重要公交线200-500米。 路。 属于区级及以上属于省级及以上所在学区重点中学（初中）重点中学（初中）学校情况 和重点小学学区。 和重点小学学区。 5 教育医疗 区。 距市级及以上医医疗机构分布情况 距市级及以上医距市级及以上医院院1000米以内。 院1000-2000米。 米。 在800米范围内在400米范围内重要商业6 商业配套 配套设施 业配套设施。 施比较集中。 足生活需求。 有大型的市级商围内区级商业设业网点，基本满点。 在400-800米范有零散分布的商基本上无商业网在800米范围内2000-2500院2500米以上。 距市级及以上医和重点小学学属于市级及以上重点中学（初中）一般中小学学区。 上。 距离在500米以距离公交线路的300米以内。 间。 间。 在600-800米之在800米以上。 （三）区位因素修正系数测算说明
1、区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定，其中住宅房屋区位因素调节系数
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其中
f 1=2, f2=3, f3=1, f4=2, f5=2, f6=1;
2、对可比实例和待估房屋进行区位修正时，可比实例区位因素调节系数为K4s，待估房屋区位因素调节系数为K4d，则可比实例修正为标准样本房屋区位状况修正系数P4=K4s 100； K4d×
3、当选取的可比实例处于征收项目范围之外时，必须进行区域因素修正；
4、P4的取值范围为80-120。 附件四：房屋成新评定说明表
完损等级 成新评定说明 新旧程度 全新 完好房 九成新 八成新 按《房屋完损等级评基本完好房 定标准》的相关规定执行。 一般损坏房 四成新 严重损坏房 危险房
折余率 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 30%以下 七成新 六成新 五成新 三成新 不足三成新
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附件五：房屋直线折旧参数说明表
1、房屋折旧率：
房屋折旧率=房屋剩余使用年限×（1－残值率）/房屋耐用年限。
2、房屋耐用年限与残值率： 类 别 非生产用房 钢结构 生产用房 受腐蚀的生产用房 非生产用房 钢砼结构 生产用房 受腐蚀的生产用房 非生产用房 砖混结构一等 生产用房 受腐蚀的生产用房 非生产用房 40年 30年 50年 50年 35年 50年 2% 70年 50年 60年 0% 耐用年限 80年 10% 残值率（%） 砖混结构二等 2%
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生产用房 受腐蚀的生产用房 非生产用房 砖木结构一等 生产用房 受腐蚀的生产用房 非生产用房 砖木结构二等 生产用房 受腐蚀的生产用房 非生产用房 砖木结构三等 生产用房 受腐蚀的生产用房 简 易 注：钢结构根据实际情况确定
40年 30年 40年 6% 30年 20年 40年 4% 30年 20年 40年 2% 30年 20年 10年 0%
附件六：房屋重置价格
（一）住宅及一般非住宅房屋重置价格 单位：元/平方米
类别 等级 一级 钢筋混凝土结构 二级 小高层 五层以上砖混结构 四层以下砖混结构 一级 二级 一级 结构、装修及设施情况 层高3.8-4.5米，一层楼，桩基，框架，外墙面砖或涂料，内墙中级抹灰、涂料，铝合金门窗，水、电设施及卫生间三具齐全，通讯、消防设施齐全。 层高3.0-3.8米，桩基，框架，外墙面砖或涂料，内墙中级抹灰、涂料，铝合金门窗，水、电设施及卫生间三具齐全，通讯、消防设施齐全。 层高2.8-3.0米，桩基，框架，电梯，外墙面砖或涂料，内墙中级抹灰、涂料，铝合金门窗，水、电设施及卫生间三具齐全，通讯、消防设施齐全。 层高2.7-2.8米，桩基，抗震柱，层层圈梁，现浇楼梯，阳台，现浇屋面有保温层，水、电设施及卫生间三俱齐全，电话、电视插座。 层高2.7-2.8米，满堂基础，抗震柱、层层圈梁，现浇楼梯，阳台，现浇屋面有保温层，水、电设施及卫生间三具齐全，电话、电视插座。 层高2.7-3.0米，砖带基、满堂基础或带形基础，构造柱，层层圈梁，现浇楼梯，屋面有保温层，水、电设施及卫生间三具齐全。 重置价格 1550 1350 1650 1200 1100 1000 - 16 -