案例17沈阳一市民购买非法占有房屋被判“物归原主”案 案情简介
沈阳市民杨志平花了19.8万元从他人手中购买了一套房屋住了一段时间后房屋的主人王鹏却要求“物归原主”。双方对簿公堂，沈阳市中级人民法院二审查明，杨志平购买的竟是他人非法占有的一套房屋。法院最终判决杨志平将房屋腾空，按现状返还给王鹏，王鹏则要给付一定金额的装修费。这套引起争议的77平方米住宅坐落于沈阳市沈河区十纬路，原产权为王鹏所有。后来，刘永丰冒名租用王鹏的上述房屋，用伪造的假房产证将王鹏的房产证调换，叉伪造了王鹏的身份证和户口证明。伪造的证件与王鹏出生年份及真正身份证号不相符。刘永丰假冒王鹏的名义与杨志平签订了房地产经纪台同，以人民币19 .8万元的价格将王鹏上述房屋卖给杨志平，并在房产部门办理了房屋所有权转让的相关手续。因此，扬志平取得了诉争房屋所有权证。王鸱发现房屋已被杨志平购买后，向公安机关报案。于是刘永丰被刑事拘留。沈阳市中级人民法院判决，认定刘永丰犯合同诈骗罪，判处有期徒刑12年。因该房一直由杨志平使用，王鹏后诉至沈阳市沈河区法院，要求杨志平腾房。法律问题 ；1.无权处分人恶意将合法所有人的房屋转让给第三人的效力是怎样的？2. 善意取得的使用范围。 法院判决
（一）一审法院判决
法院认为，刘永丰采用诈骗手段将王鹏的房产出卖，侵犯了王鹏的财产权益，在其被追究刑事责任后，对王鹏的财产损失，仍负有赔偿责任，但因王鹏不要求刘永丰赔偿损失，故不予处理。关于王鹏要求确认买卖合同无效，收回房产证的问题，一审法院也没有支持其这一主张。 （二）二审法院判决
宣判后，王鹏不服一审判决，想二审法院提出上诉。沈阳市中级人民法院审理认为，杨志平与刘永丰签订并“履行”的《房地产经济合同》，系刘永丰毛用上诉人王鹏的名义与杨志平所签订，并非上诉人王鹏真是的意思表示，且上诉人王鹏的亦未委托任何人对诉争房屋予以处分。故王鹏与杨志平之间无房屋转让的权利义务关系，刘永丰冒名“王鹏”与杨志平签订并“履行”的《房地产经济合同》对上诉人王鹏无法律约束力。沈阳市中级法院最终判定，一审驳回王鹏的诉讼请求，属于适用法律错误，应予纠正。杨志平将房屋腾空，按现状返还给王鹏；王鹏于杨志平返还房屋的同时给付其装修费19 .8万元。
沈阳市中级人民法院认为，刘永丰虽然用伪造的房屋所有极证、契税证调换了上诉人王鹏持有的真实的房屋所有权证、契税证．但是这种行为并不能产生转移诉争房屋所有权的效力。房产管理部门虽然为被上诉人杨志平核发了房屋所有权证，但这是房产管理部门基于对刘永丰与杨志平之间“转让”行为的行政确认所作出的具体行政行为，该具体行政行为是否合法，不属于本案审理范围。但是从民事法律角度来看，该所有权证只是作为房屋权属纠纷
案件中的证据，由于刘永丰与杨志平之间不存在真宴的“转让(买卖)合同”关系，因此该房屋所有权证不能证明杨志平台法地取得了诉争房屋的所有权。为此，杨志平不能取得诉争房屋的所有权，诉争房屋的所有权人仍为王鹏。二审法院还表示本案不能遗甩法律上的“善意取得”制度。《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追叫；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的； (二)以合理的价格转让；
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人；受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”根据该规定，可以分析出：我国物权法上的善意取得制度适用于动产和不动产，这与一般理论上认为的善意取只适用于动产是不同的。
本案中杨志平对房屋的取得是基于善意的目的，通过有偿转让的方式并取得登记，从表面看，该交易行为似乎符合了我国善意取得制度的条件。但是我们应当注意到，本案审理中认定．被刘永丰的行为构成了合同诈骗罪，也就是说，刘某的行为已经触犯了刑法，与公共利益是相违背的。根据《合同法》第52条第（4）项的规定，刘某行为导致的房屋所有权装让违背公共利益，其行为是无效的，因此不能适用善意取得制度。因此，二审法院判决杨某返还房屋显然是正确的。 案例18 王某与某汽车空调配件经销部纠纷案 案情简介
原告王某；被告某汽车空调配件（以下简称经理部）；被告某汽车维修安装部（以下简称安装部）。原告王某于2001年12月28日购买案外人李某二手现代轿车一辆，双方签订购买协议，约定：\李某将现代牌轿车（车牌号fu546433,发动机p976662)卖给王某，此车归王某所有。”王某付款购买车后，配置了部分装备，双方没有办理过户手续，买车时挂车牌号为CM0993.2002年3月23日，王某驾驶该车（所挂车牌号为苏c05043）到经理部购买汽车空调配件，价值2900元，该经理部带原告到被告安装进行安装。当日下午4点，原告到安装部提取安装好空调的汽车，支付安装费
及其他费用590元。当日晚10点，王某在驾驶车途中因空调泵线圈短路引起电源起火造成火灾，该车被全部烧毁。经有关部门认定经销部作为汽车空调提供者对火灾负有间接责任，核定火灾直接损失32990元。原告要求二被告赔偿损失32990元，二被告不同意赔偿以致成讼。 法律问题
汽车等特殊动产的所有权取得的有效条件是什么？ 法院判决
（一)一审法院判决
一审法院经审理认为，经销部为原告提供的空调泵引发火灾肃承担赔偿责任，安装部不应承担责任，判决经销部赔偿原告损失32 990元。 (二)二审法院判决
被告经销部不服判决，以原告不是车辆的合法所有权人、且苏C05043号车发动机号和原告车辆不符，原告主张的权利系非法权益为由提起上诉。二审法院经审理认为，车辆作为动产并无法律明文规定必须以登记过户作为交付．自然应按照《民法通则》和《合同法》的规定，以转移占有为交付。买卖双方意思表示真空虽未办理登记过户手续，但不影响买卖合同的效力。因而，发生事故后致害人应当向车辆的实际支配者实际损害赔偿。连环购买车辆
未办理过户手续的行为，违反行政法规的，应受行政法规调整。上诉人不能证明其出售产品为合格产品，且是造成火灾的原因．故上诉人应当承担赔偿责任，其上诉理由不能成立，遂判决驳必上诉，维持原判。 法律分析
关于所有权的取得，我国《民法通则》、《合同法》和《物权法》等均由明确的规定。《民法通则》第72条规定：财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财严的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人并有约定的除外。
《合同法》在买卖合同一章对所有权取得也规定了具体的规定。该法第133条规定：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《物权法》第23条则规定：“动产物权的设立和转让．自交付时发生效率，但法律另有规定除外。”王某已经依现实交付取得了汽车的所有权。尽管王某还没有办理汽车过户登记，但是作为物权的所有人，在其权利受到不法侵害时是有权请求得到法院的救济的。
19 李某与所在工厂关于收回已购公房的纠纷案
李某与其丈夫王某系某纱厂的正式职工。1993年10月，夫妻共出资4300元，购买职工住房一套，具有80%的产权。由李某和厂方签订合同。后来，两人离婚，经协商，房屋归李某所有，李某领证后就与他人结婚并住了进去，不久前，纱厂以李某违反厂规为由，开除公职并收回厂房的公有房屋案。李某是否已经取得了房屋的所有权
本案在审理过程中，对单位职工被开除公职后，单位能否收回优惠出售的公有房屋中归被开除职工享有的部分产权的问题．产生较大意见分歧。 第一种意见认为，原告有权收回被告李某购得的80％产权的房屋。其理由是，原、被告之间形成的公有住房买卖关系是一种转殊的买卖关系，其特殊性表现在两个方面：
一是主体特殊，售房单位是购房职工所在的单位，购房人是出售房屋单位的职工，这种做法发生在具有劳动法律关系的主体之间，是特殊主体之间形成的买卖关系；
二是该房屋买卖并非等价交换，房屋的价值远远大于职工所交纳的购房款，其大干部分体现了对职工的优惠。李某因违反厂规被开除，因而丧失了纱厂职工身份，且李某的再婚丈夫亦不是纱厂的职工，所以，李某不应再继续享有纱厂出售的职工优惠住房。
第二种意见认为．被告李某与前夫共同出资购买的拥有80％产权的住房，与单位签订了优惠购买职工住房合同，并付清了房款。李某与前夫离婚时，依双方约定取得了该房并居住。虽然该房归原、被告双方共同所有，但双方在售、购房时，未签订附条件的劳动台同，现在原告以被告已被开除公职．双方已终止劳动合同关系为由，请求收回被告享有有限产权的住房．缺乏法律依据。所以，纱厂不能收回李某享有80％产权的住房，当应驳回原告时诉讼请求。 法理分析
笔者同意第二种意见，理由如下：
首先，原，被告之间的房屋买卖关系是双方当事人之间的真实意思表示，也不违反法律，行政法规的强制性规定，因此双方的买卖行为合法有效。 其次，原告收回被告享有的有限产权房屋，缺乏当事人约定及政策和法律依据。
最后，原被告双方在签订优惠房屋买卖合同时，并未明确约定一旦解除或终止关系，职工即退还有限产权房屋的附条件购房合同。换言之，原告，被告之间的劳动关系和公房买卖合同关系是两个完全不同的法律关系，劳动关系的解除不能成为公房买卖关系的理由系无效的理由。
因此，李某被工厂开除并不能成为其丧失对公房所有权的理由，即使其与工厂之间不存在着劳动关系，其已经不是工厂的职工，工厂也不得以劳动关系的消灭作为购房职工不得继续享有所购房产的所有权的理由。基于此，法院应驳回工厂的诉讼请求．
案例20李某与黄某民间纠纷执行案 案情简介
在2004年2月1日受理执行申请执行人李某与被执行人黄某民间借贷纠纷一案中，执行法院查明：被执行人黄某有一已日{租培董某的店面房，租期为2003年7月1日至2006年6月30日．租金3000 00元／月，租金支付日期为每月的15日。另应原告申请，审理法院于2003年9月25日查封了该店面房，但末对该店面房的租金采取保全措施。
2004年3月，执行法院依法作出裁定，要求董某向法院支付2003年10月～2004年3月黄某的店面房租金18 000 00元董某在裁定书送选后，向法院提出该房屋租金己支付给黄某、无法支付的异议，并向法院提供了黄某出具的已收房屋租金的收条。法院审查后认为，董某在店面房查封期间擅自向黄某支付房屋租金的行为无效，依法裁定董某的异议不成立并责令董某承担向法院支付18 000 00元的赔偿责任。董某不服该裁定，向上级法院申请复议，复议法院审查后裁定，董某的复议成立，撤销执行法院上述裁定 审理意见
执行法院在审查董某的异议时，存有两种不同的意见：第一种意见认为审理法院只查封了店面房，而对该房屋租金未采取任何保全措施，被执行人黄某有权收取房屋租金，董某亦有支付该租金的义务，因此董某的异议成立。第二种意见认为，审理法院查封店面房的效力
及于该房屋租金，因此董某不得擅自向被执行人（被告）支付房屋租金，所以董某的异议不成立。实务中，执行法院采纳了第二种意见，而复议法院采纳了第一种意见。
法定孳息，是指基于某种法律关系而产生的收益。因此，在本案中，店面房租金是产生于董某与黄某的房屋租赁合同，其性质是一种法定孳息。查封店面房的效力应当不及于该店面房租金。由此，复议法院撤销执行法院的裁定是正确的，而执行法院对董某异议不成立的裁定则是错误的．《物权法》的出台，对这一问题的解决也提供了相应的法律依据。 案例21 吴某诉利某房屋侵权案
原告吴泽芳、王慧琼夫妇有一女四子，1983年建造瓦木结构房屋一套(一厅二房)，大儿子结婚时原告安排其居住该房屋的东房后半间，二儿子结婚时安排居住房屋的西后半间，三儿子吴维如（本案第三人）与利美珠（本案被告）结婚时，原告安排其居住该房屋的西房前半间（即现讼争之房屋），四儿子未婚，居住该房屋的东房前半间。女儿已出嫁。
虽然，原告三儿子已结婚，但至今尚未分家。第三人吴维如与被告利美珠于1994年8月15日登记结婚，婚后生育一儿子。2002年初因夫妻感情破裂，经人民法院调解离婚，婚生儿子随被告生活。离婚时被告没有主张房屋居住权。
离婚后，被告带着分得的其他财产搬出该房屋，并离开原告家庭。2004年6月被告以原告结婚之时居住之房屋属于第三人夫妻共同所有，以及第三人同意居住为由（但庭审中第三人否认），于2004年6月擅自搬回原结婚之时居住的房屋居住。2004年12月，原告向法院起诉称，该房屋是我在被告与第三人结婚前建造的，安排给第三人与被告结婚居住是事实，但现已离婚，且已离开二年之多，现又擅自搬入其中居住，其行为侵占了原告的房屋所有权和使用权，请求判令被告立即搬出该房屋。 审理意见
对被告的行为是否构成房屋侵权产生两种不同的意见：第一种意见认为，现讼争房间为原告建设是事实，但第三人与被告结婚时原告已安排给他们居住，他们在此房间居住生活并生育孩子，被告与其孩子均是这个家庭的成员，且这个家没有分家析产。2002年初被告与第三人经法院调解离婚时没有解决被告及其儿子的居住问题。从其连贯性看，原告起诉被告侵权的事实和理由欠缺。为了保护妇女儿童的合法权益以及从对社会的影响和保护弱者的权益方面考虑，应判决驳回原告的诉讼请求。
第二种意见认为，原告1983年建造的房屋一问应为原告所有。在第三人与被告结婚对原告将现讼争之房间交给其居住使用也是事实，但其所有权并没有转移。第三人与被告在法院调解离婚时．被告没有主张居住权，且被告在离婚后已搬出该房二年之多，现又擅自搬回该房居住，其行为已构成对原告的侵权，因判决被告搬出侵占之房屋。 法理分析
笔者同意以上第二种意见。理由是，确定被告的行为是否构成房屋侵权，应当明确以下两个问题： (一)原告是否具有讼争之房屋的所有权和使用权
对于这一点，在认定事实上是一致的，即讼争之房屋的所有权和使用权都属于原告。既然财产的所有权和使用权都属于原告，依照《中华人民共和国民法通则》第7l条规定：“财产所有权是指所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”该法第75条第2款规定：“公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。”被告之行为显然已构成房屋侵权，原告的
合法财产应受法律保护。我国《物权法》对该问题也有规定。《物权法》第64条规定：“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”第66条规定：“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。因此，原告对其房屋拥有法定的物权。根据《物权法》第35条的规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 (二)被告对讼争之房屋是否具有居住权
笔者认为，确认被告具有居住权缺乏法律依据。具体理由如下：
（1） 被告与原告离婚之时，被告没有提出居住权的主张，应当视为被告已经自动放弃了对案件诉争之房屋的居住权; （2） 《物权法》并未对居住权进行明确规定，根据物权法定的基本原则，被告应无居住权。
综上所述，第一种意见（即驳回原告的诉讼请求）的理由是没有法律依据的，被告之行为已构成房屋侵权，原告的合法权益应受法律保护。
第四章用益物权专题
案例22刘某诉村委会侵犯土地承包经营权案 案情简介
原告刘某取得6.3亩土地的承包经营权，后原告外出打工。把
该地交给其所在的行政村村委会，村委会把土地承包给了任某，任某耕种至今。在第二轮土地承包时，村委会又与任某续签了土地承包合同。2008年原告外出务工回来，向村委会索要土地未果而诉至法院，请求村委会和任某返还土地。该6.3亩土地中的1.5亩在诉讼前已经被国家征用，补偿费18 000元由任某领取。 法律问题
本案在审理过程中存在两种分歧意见：
第一种意见认为，双方争议的6.3亩土地，原告刘某已经自愿
交回，村委会又重新发包给任某，在实行第二轮土地承包时，任某又续签了土地承包合同，因此，原告刘某与村委会的承包合同已经解除，任某的承包合同有效，原告刘某请求返还承包地不应当支持。 第二种意见认为，原告刘某获得6.3亩耕地的承包经营权，
其在外出打工时放弃耕种土地，但未书面表示交回，不能视为自愿交回。因此，原告刘某要求村委会和任某返还土地，应予支持。 法理分析：
（一）土地承包经营权的定义、性质和特征
《物权法》第152条规定，土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
土地承包经营权，是指土地承包经营权人为从事种植业、林业、畜牧业，对其承包的集体所有或者国家所有由农民集体使用的土地所享有的占有、使用、收益的权利。
承包经营权具有以下特征：其一，承包经营权的主体是农村 集体经济组织和公民个人。其二，承包经营权的客体是土地、山 岭、草原、荒地、滩涂等。我国《农村土地承包法》第2条规定
农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地．林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。其三，承包经营权的主要内容是承包经营权人依照承包合同的规定所享有的对农村土地的占有、使用、收益和处分的权利和所承担的义务。其四承包经营权产生的法律根据是承包合同。承包合同一
般包括以下条款：(1)发包方、承包方的名称，发包方负责人和 承包方代表的姓名、住所；(2)承包土地的名称、坐落、面积、 质量等级；(3)承包期限和起止日期； (4)承包土地的用途； (5)发包方和承包方的权利和义务；(6)违约责任《农村土地承
包法》第22条还规定，承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。 (二)案件的处理
笔者认为，法律问题分析中的第二种意见是正确的，理由有以 下几点：
（1） 第一种意见忽略了土地承包经营权的物权属性。因为，