2012年注册资产评估师考试辅导讲义 资产评估

深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的宗地地价的一种估价方法。

所谓路线价，是指面临特定街道而接近距离相等的市街土地，设定标准深度，求取的该标准深度的若干宗地的平均单价。

（二）路线价法的理论依据

1.市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度而递减，离开街道越远价值就会递减。

2.路线价法实质上也是市场法的一种，因此路线价的是理论基础也是替代原理。

路线价是标准宗地的单位地价，可看做比较实例，对路线价进行的各种修正可视为因素修正。

二、路线价法的计算公式（掌握）

宗地地价＝路线价×深度百分率×临街宽度 （5－28）

如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形状地、袋地等，则需按下列公式计算：

宗地地价＝路线价×深度百分率×临街宽度×其他条件修正率 （5－29） 宗地地价＝路线价×深度百分率×临街宽度±其他条件额 （5－30）

三、线价估价法的适用范围

适宜同时对大量土地进行评估，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。

四、路线价估价法的程序

（一）路线价区段划分. 路线价区段一般以路线价显著增减的地点为界。 （二）标准宗地的确定

路线价是标准宗地的单位价格，路线价的设定必须先确定标准宗地的面积。 （三）路线价的评估

方法一：由熟练的评估员依买卖实例用市场法等基本评估方法确定，各国通用； 方法二：评分方式，将形成土地价格的各种因素分成几类分别加以评分。 （四）深度百分率表的制作

深度百分率是地价随着临街深度长短变化的比例，主要掌握“四三二一”法则。 （五）计算宗地价值

依据路线价和深度百分率及其他条件修正率表，运用路线价法计算公式，计算得到宗地价值。

五、深度百分率表 （掌握）

深度百分率是地价随着临街深度长短变化的比例。 （一）土地的单位面积价格

图：5－1 土地价值与地块临街距离关系

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临街深度越大，地价越小，然后逐渐趋于平稳，用深度百分率来定量表示这种变化；一般以长方形地块作为标准单位地块。

（二）单独深度百分率 1.定义

如以确定的路线价的标准宗地为标准，大小为标准宗地深度一定比例的各小地块的价格占路线价的百分率，即为单独深度百分率。

2.深度百分率分三种： 第一种：单独深度百分率。 以“四三二一”法则为例：

第一段叫A1，第一个25英尺，单独深度百分率为40%；即第一个25英尺占标准深度（100英尺）宗地价格的40%。其他依次分别为三二一。 第二种：累计深度百分率。

累计深度百分率＝∑各段单独深度百分率

第一段 A1 单独深度百分率是40%，累计到这为止，它的累计深度百分率是 40% ，如果加上第二段，A2是30%，那么累计深度百分率是 70%。 第三种：平均深度百分率。

一般来说，将标准深度的平均深度百分率设为100%（一般为100英尺），平均深度百分率与累计深度百分率之间的关系就表现为：

平均深度百分率＝ 累计深度百分率×标准深度÷宗地深度 平均深度百分率可用来衡量平均临街的程度。

【例】标准深度100英尺的普通临街地，与街道平行区分四等分，即由临街面算起，第一个25英尺的价值占路线价的40%，第二个25英尺的价值占路线价的30%，第三个25英尺的价值占20%，第四个25英尺的价值为10%，如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充。即超过100英尺的第一个25英尺价值为路线价的9%，第二个25英尺为路线价的8%，第三个25英尺为路线价的7%，第四个25英尺为路线价的6%。求其深度百分比。 [答疑编号911050401]

累计、平均深度百分率计算：

50英尺的累计深度百分率等于前25英尺的百分率加上后25英尺的单独深度百分率，即 40%＋30%＝70%

50英尺的平均深度百分率等于：

平均深度百分率 ＝ 累计深度百分率×标准深度÷宗地深度 ＝ 70%×100÷50＝140% 125英尺的平均深度百分率等于：

平均深度百分率 ＝ 累计深度百分率×标准深度÷宗地深度 ＝ 109%×100÷125＝87.2% 200英尺的平均深度百分率等于：

平均深度百分率 ＝ 累计深度百分率×标准深度÷宗地深度 ＝ 130%×100÷200＝65% 表5—3 深度百分率表制作示例 单位（%）

深度（英尺） 单独深度百分率 25 40 50 30 75 20 100 10 125 9 150 8 175 7 200 6 第18页

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累计深度百分率 平均深度百分率

40 160 70 140 90 120

100 100 109 87.2 117 78 124 70.86 130 65 六、路线价法则介绍（实质上是深度百分率的规则不同的分类）

1.四三二一法则

四三二一法则将标准深度100英尺的普通临街地，与街道平行区分为四等分，即由临街面算起，第一个25英尺的价值为路线价的40%，第二个25英尺的价值为路线价的30%，第三个25英尺的价值为路线价的20%，第四个25英尺的价值为路线价的10%，如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充。即超过100英尺的第一个25英尺价值为路线价的9%，第二个25英尺为路线价的8%，第三个25英尺为路线价的7%，第四个25英尺为路线价的6%。

2.苏慕斯法则

100英尺深的土地价值，前50英尺的价值占宗地价值的72.5%，后50英尺的价值占宗地价值的27.5%，若再深50英尺，则该宗地所增加的价值仅仅为15%。 3.霍夫曼法则

深度100英尺的宗地，最初的25英尺价值占全宗地价值的37.5%，最初的50英尺价值占全宗地价值的2/3（67%），75英尺等于87.7%，全体100英尺等于100%。 4.哈柏法则

宗地价值与其深度的平方根成正比。

七、路线价法的应用举例

【例5－12】现有临街宗地A、B、C、D、E，如图5—3，深度分别为25英尺，50英尺，75 英尺，100英尺和125英尺，宽度分别为10英尺，10英尺，20英尺，20英尺，30英尺。路线价为2000元/[（宽）英尺，设标准深度为100英尺]，试运用“四三二一”法则，计算各宗土地的价值。

宗地总价＝标准深度下每单位宽度的路线价×累计深度百分率×临街宽度 A＝2 000元/（标准宽）英尺.标准深度×0.4×10＝8 000（元） B＝2 000元/（标准宽）英尺.标准深度×0.7×10＝14 000（元） C＝2 000元/（标准宽）英尺.标准深度×0.9×20＝36 000（元） D＝2 000元/（标准宽）英尺.标准深度×1.0×20＝40 000（元）

E＝2 000元/（标准宽）英尺.标准深度×（1.0＋0.09）×30＝65 400（元） 【注意】评估某地块时用的是累计深度百分率。

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第九节 在建工程评估

一、在建工程的含义与特点

（一）在建工程的含义

在建工程是指在评估时点尚未完工或虽然已经完工，但尚未竣工验收、交付使用的建设项目，以及为建设项目备用的材料、设备等资产。 （二）在建工程的特点 1.在建工程情况复杂；

2.在建工程之间可比性比较差；

3.在建工程的投资不能完全体现在建工程的形象进度； 4.建设工期长短差别较大；

5.在建工程的价格受后续工程的影响。

二、在建工程评估的主要方法

（一）形象进度法（掌握）

1.思路

选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的房地产市场价格，结合工程形象进度（实质为完成工程量进度）评估在建工程价值的方法。 2.计算公式：

在建工程价值＝建造完成后的房地产市场单价×工程形象进度百分比×（1—折扣率） （5－32） 其中在建工程建造完成后的房地产市场价值，一般可采用市场法或收益法评估。

工程形象进度百分比＝（实际完成建筑工程量 ＋ 实际完成安装工程量）/总工程量×100% （5－33） 折扣率的确定要考虑营销支出、广告费和风险收益等因素。

（二）成本法

在建工程价值＝土地取得费用＋专业费用＋建造建筑物费用＋正常利税 （5－34） 【注意】不要忘记正常利润和税金。

（三）假设开发法

1.基本思路

与房地产评估假设开发法道理是相同的，就是房地产建成之后，如果卖了，就有售楼价，售楼价把后续的投入和正常利税都减去，剩下的就是地价。 2.公式：

在建工程价值＝房地产预期售价－（后续工程成本＋后续工程费用＋正常利税） （ 5－33 ）

四、在建工程评估方法的选择

1.整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程——可采用工程形象进度法进行评估。

2.对于实际完成工作量较少的在建工程——采用成本法或假设开发法进行评估。

3.属于停建的在建工程，要查明停建的原因，确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停建的——要考虑在建工程的功能性及经济性贬值，进行风险系数调整。

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