2012年注册资产评估师考试辅导讲义 资产评估

=247 740×（P/A,7%,44） =3 358 836.15（元）

单价=3 358 836.15/500=6 717.67（元） 8.评估结果

本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3 358 836.15元，单价为每平方米6 717.67元。 小结：房地产（房地合一）的价值是由收益法计算出来的；建筑物的现值是用重置成本法计算出来的。注意：公式中收益与资本化率的一致性。分清是综合的还是建筑物或土地的收益。另外，收益法中的收益一般是现金流的概念，比如房地产费用中不包括折旧费用。

第四节 市场法在房地产评估中的应用（掌握）

一、基本思路

将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。

二、适用范围

市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。 而在下列情况下，市场法往往难以适用：

1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；

2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等； 3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 4.风景名胜区土地；

5.图书馆、体育馆、学校用地等。

三、计算公式

市场法的基本计算公式是： P=P'×A×B×C （5-11） P--被估房地产评估价值； P′--可比交易实例价值； A--交易情况修正系数； B--交易日期修正系数；

C--房地产状况因素修正系数；

如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：

P=P'×交易情况修正系数A×交易日期修正系数B×房地产状况因素修正系数C×容积率修正系数×土地年期修正系数 （5-14）

四、操作步骤

（一）收集交易资料 （二）可比交易案例确定 （三）因素修正

修正因素的具体内容见教材，需结合例题理解掌握。 1.交易情况修正

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（1）需要修正的情形，不满足公开市场条件的情况的都属于要修正的情况。 ①有特殊利害关系的经济主体间的交易。

②交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。

③买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。 ④其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。 ⑤特殊的交易方式。如拍卖、招标等。 （2）修正系数的计算公式

交易情况修正后的正常价格

=可比实例价格×（正常情况指数/可比实例情况指数） =P’×100/100（1±X%）（5-15）

注意：这里的正常交易情况是针对被评估对象而言的，设为100，与教材47页的交易情况修正是一样的。 2.交易日期修正

主要通过物价指数来修正，注意是环比物价指数还是定基物价指数。

交易基准日交易实例价格

=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数×可比实例价格 （5-16） 3.容积率修正

容积率与地价的关系并非呈线性关系，需根据具体区域的情况具体分析。 容积率修正可采用下式计算：

经容积率修正后可比实例价格

=可比实例价格×（待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正系数） （5-17） 【注意】修正系数不是容积率的比，而是容积率修正系数的比。 【例-08考题】某城市商业用途土地的容积率修正系数如下表：

容积率 修正系数 0.1 0.5 0.4 0.6 0.7 0.8 1.O 1.O 1.2 1.1 1.4 1.3 1.6 1.4 1.8 1.6 2.0 1.8 2.2 2.0 可比案例宗地地价为每平方米2 700元，容积率为2.O，待估宗地规划的容积率为1.8，经容积率修正后的可比实例价格最接近于（ ）元／平方米。 A.2 160 B.2 400 C.2 430 D.3 240 【答案】B

【解析】P= 2 700×1.6/1.8=2 400。与教材【例5-6】雷同。 4.土地使用年期修正。

土地使用年期修正系数按下式计算：

式中： K--将可比实例年期修正到被估对象使用年期的年期修正系数； r--资本化率； m--被估对象的使用年期； n--可比实例的使用年期。 土地使用年期修正后地价=比较实例价格×K

教材49页土地使用年期修正和这里是同一个原理。

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，

【引申】公式的分子分母同除以r，便得到两个年金现值系数的比值。因为年金现值系数=与年金现值系数比较，便于大家记忆该公式。 5.房地产状况因素修正

注意：

（1）是将待估房地产的状况指数视作100。

（2）房地产状况修正可以分为：区域状况修正、权益状况修正、实物状况修正以及其他的个别因素修正，都应该采用这里给出的公式处理，不过注意教材48页在区域因素的处理没有使用这里的公式，而是直接使用区域因素的打分直接求比例得到的，道理是一样的。考试需要根据题目给出的信息来应对。 对于例题，大家最好先不看答案，自己做一遍。

第五节 成本法在房地产评估中的应用

一、基本思路

成本法是以假设重新复制被估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价值的一种方法，即以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据再加上一定的利润和应纳税金来确定被估房地产价值。

注意：房产价值评估的成本法与土地价值评估的成本法计算公式不同，又分为新建房地产和旧建筑的评估。

二、适用范围（掌握）

1.一般适用于：

无收益，房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用收益法、市场法等方法进行评估的情况。 2.成本法在土地评估中应用范围受到一定限制：

由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，由于土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值。

3.房地产评估使用成本法主要对象：

政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发土地等没有收益，也很难进入市场交易，则可选择成本法。

三、土地评估的成本法操作步骤（掌握）

成本法的基本公式为：

土地价值＝待开发土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益 （5-19） 以下费用以熟悉了解为主，考试会给出具体数据。

（一）计算待开发土地取得费用

1.土地取得费

是为取得土地使用权而向原土地使用者支付的费用。根据取得方式不同，其土地取得费的构成和费用标准也不一样。

2.征用集体土地的费用

（1）征用集体土地需要向农村集体经济组织及个人支付的费用。 （2）这些费用包括：

①土地补偿费：按该耕地被征用前3年平均年产值的6倍～10倍计算； ②安置补助费：

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Ⅰ、每一个需要安置的农业人口，为该耕地被占用前3年的平均产值的4-6倍，但是每公顷的安置补助费，不超过被征用前3年平均年产值的15倍。

Ⅱ、需要安置的农业人口数量，按照被征用的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量。 Ⅲ、按照规定支付的土地补偿费和安置补助费，不能够保证被安置农民原有生活水平的，经省级政府批准，可以增加，但是土地补偿费和安置补助费之和，不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。 Ⅳ、特殊情况下，经国务院可以提高土地补偿费和安置补助费的标准。 ③附着物和青苗补偿费：

附着物和青苗补偿费由省、自治区、直辖市规定费用标准；

④征用城市郊区的菜地：按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。 3.购买和征用城市旧有土地的费用

购买和征用城市旧有土地，需向原土地所有者支付拆迁费用等，标准由各地规定。

（二）计算土地开发费

土地开发费主要包括： 1.基础设施配套费

各地方规定不一，有的为“三通一平”，即通路、通水、通电，平整土地；有的为“七通一平”，即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热，土地平整，应视具体情况确定。 2.公共事业建设配套费 根据当地规定标准确定。 3.小区开发配套费

应按小区内各种设施及网点配套情况，或按当地规定确定。

（三）计算投资利息

1.投资利息是土地建设中占用资金的时间价值，由于土地开发周期较长，成本法求的重置成本一般是评估基准日的值，即假设到基准日已完工，因此，实际计算的是基准日之前一段时间的投资利息。 2.主要包括两部分： （1）土地取得费利息：

以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。 （2）土地开发费利息：

如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。

3.计算利息时要注意的问题：

（1）不管自有资金还是借入资金，都要计算利息。

（2）关于计息期。计息的时间，要准确的把握垫付的资金所占用的时间。

①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。 ②期初一次性投入：全期计息。 ③均匀投入：计息期为开发期的一半。

④分段均匀投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：计息期为投入当年时间按照一半计算，附加剩余占用期间。

（3）利息的计算采用复利，而不是单利。

（四）计算投资利润和税费

1.投资利润是投资开发商投资的回报。 2.投资利润计算：

利润通常以土地取得费和土地开发费为基数，也可以是开发后土地的地价并通过合理的利润率计算，计算时，要注意所用的利润率的内涵。 3.税费

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