上篇 调研计划

一,调研目的:了解当地房地产市场状况,作为切入日照房地产市场决策时参考. 二,调研时间:2005年11月6日至2005年11月12日.

三,调研主体:深圳市圆满咨询顾问有限公司日照项目调研组 四,调研组织:深圳圆满范增

五,调研成员:陆 祥,蒋伯英,姚能文,范 超 六,调研组长:陆 祥

七,调研对象:日照市城市概况+日照市房地产市场现况调研及走势预测 八,调研方法

1,资讯收集 2,实地走访 3,随机访问 4,深度访谈

九,调研内容:具体见下篇《调研内容》

十,碉研成果:《日照市房地产市场调研报告》 十一,调研计划 时间 11-6 11-7 11-8 11-9 11-10 11-11 11-12 调研内容 熟悉日照市城市整体概况 在售,待售知名物业踩盘 在售,待售知名物业踩盘 已售重点物业考察 已售重点物业及旅游业考察 相关人士及专题深度访谈 市调补充,形成报告 调研方式 实地走访 实地走访 实地走访 实地走访 实地走访 实地访谈 备注 结合地图,建议寻求当地向导配合 当地重点商住项目考察 当地重点商住项目考察 当地重点已交付商住项目考察 当地旅游业及特色产业考察 相关部门,相关行业及内业人士 12日形成市调报告 第 5 页 共 55 页

下篇 调研内容

第一章,日照市概况

一,城市综述

1,日照市行政区划

日照,因\日出初光先照\而得名,位于山东半岛南翼,东临黄海,与韩国,日本隔海相望.地理位置优越,北上可直达北京南下可直通上海,西进可辐射中原大地,东出可出海直达国际市场.全市总面积5310平方公里,人口280.48万,海岸线100公里,现辖东港区,岚山区,莒县,五莲县及日照经济开发区,山海天旅游度假区.

2,日照市交通状况

☆港口:日照港,岚山港是国家一类对外开放港口,2004年两港货物吞吐量达到5100多万吨.与世界重要港口都实现了通航,与韩国平泽港开通了客箱班轮,与韩国釜山港,日本福冈港开通了集装箱航班.

☆公路:南北方向的有同三高速公路(同江至三亚),是直达辽东半岛,山东半岛,长江三角洲和珠江三角洲的快速通道.东西方向的有日东高速公路(日照至东明),与京沪高速公路,京福高速公路相交,与河南,陕西的高速公路相连.通过高速公路,日照至北京有7小时行程,至上海有6小时行程,至郑州有5小时行程. ☆铁路:东西方向的有日西线(日照至西安),复线铁路,与京沪铁路,京九铁路,京广铁路相交;坪岚线(岚山港至坪上站),连接日西铁路;南北方向的有中国沿海铁路大通道,直达上海,杭州等地.日照已开通至北京,济南,郑州的旅客列车.

☆机场:120公里半径之内有青岛流亭国际机场,连云港机场,临沂机场,均有高速公路相连,乘车1小时之内可抵达. 3,日照市功能定位

日照是山东半岛城市群的重要组成部分,是山东省对外开放的重点城市,是中国东部沿海新兴的港口生态城市,具有区位,港口,生态,资源四大发展优势.规划建设成为能源,原材料工业和制造业基地,出口加工和物流基地,休闲旅游度假基地.成功地获得了2005年欧洲级和2006年470级帆船世界锦标赛承办权. 4,日照市城市综合实力

近年来日照市城市综合实力逐步增强,国民经济继续保持快速增长,产业结构进一步优化.2004年全市实现生产总值387.78亿元,比上年增长17.2%,其中第一产业增加值62.58亿元,增长7.2%;第二产业增加值191.12亿元,增长24.0%;第三产业增加值134.08亿元,增长13.6%.三次产业构成由上年的

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18.5:44.6:36.9转变为16.1:49.3:34.6.人均生产总值13875元,比上年增长16.6%.

宏观经济景气指数保持较好状态.2004年第四季度反映企业家对宏观经济环境信心与预期的企业家信心指数达到129.46,反映全市企业综合生产经营状况的景气指数达到135.39,显示企业家对当前宏观经济形势较为乐观,企业综合生产经营态势良好.

招商引资工作取得新进展.全年招商引资呈现出数量多,投资大,后劲足的特点,共计引进市外投资项目2146个,计划总投资283.5亿元,实际到位资金110.9亿元.其中合同项目252个,开工项目770个.全年正在推进的投资额在亿元以上的重点项目达到63个.

5,日照市近年政府重大举措

2003之前政府重大举措之一(节选)

大力发展第三产业,培育新的经济增长点.要树立大旅游意识,加快旅游业的发展.以创建中国优秀旅游城市为目标,以景区景点开发建设为重点,坚持\吃,住,行,游,购,娱\配套建设社会力量投资旅游业,加快灯塔广场,海洋生物馆,太公乐园及浮来山,五莲山,阿掖山等景区景点建设,增强吸引力.搞好步行商业街,星级宾馆等旅游设施配套,抓好旅游商品,纪念品和特色餐饮的开发,提高旅游客源市场.加大旅游环境整治力度,规范旅游市场秩序,树立海滨旅游城市的良好形象. 2003年政府重大举措之一(节选)

政府自身建设呈现新气象.我们按照十五届人大一次会议上提出的\建设干事创业政府,一心为民政府,务实高效政府和公正廉洁政府\的要求,始终把干事创业,加快发展作为政府工作的第一要务.坚持开拓创新,团结实干,实现了发展上的高速度,高效率.日钢一期工程当年签约,当年开工,当年投产,创造了大项目建设史上前所未有的\日钢速度\在与韩国平泽通航工作中,有关部门齐心协力,80天拆除建筑物4000多平方米,新建3000平方米候船大厅,1万多平方米的广场,以超常的节奏完成了各项通关准备工作,创造了令人称道的\通航速度\在对外招商,园区拓展,市场化运作等经济和社会发展方面,都坚持以创新促创业,以创业促发展,全市上下呈现出锐意进取,生机勃勃的新气象.始终把公开,公平,公正作为政府工作的基本准则.我们以提高政府工作的透明度,扩大人民群众的知情权为目标,大力实施政府工作\阳光工程\2004年政府重大举措之一(节选)

接轨青岛,融入半岛工作取得实质性进展.一是我们与青岛市政府签订了加强交流合作的框架协议,初步形成了两市领导,企业和各界人士互动的局面.日照市有100个部门和单位与青岛对口单位建立了联系,各区县分别与青岛市相关区市结成友好对子,青岛来日照市的回访交流活动达到90批1329人次.二是产业接轨成效明显.全年共从青岛引进项目97个,总投资28.37亿元,已建成投产37个,其中利群集团投资5000万元在日照市建设的利群商厦已建成营业,青啤集团投

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资1.8亿元对日照公司搬迁扩建正在实施.日照市农产品在青岛的市场份额进一步扩大,成为青岛市重要的\菜园子\之一.三是日照市许多经济增长指标在半岛8城市中的位次明显前移,其中工业增加值,销售收入增幅居第1位,社会消费品零售总额,进出口总值增幅居第2位,地方财政收入增幅居第3位.日照市接轨青岛,融入半岛的做法被省领导批转有关市参阅. 2004年政府重大举措之二(节选)

日照的对外形象明显提升.在中央电视台组织的\中国魅力城市\评选活动中,日照市从全国600多个城市中脱颖而出,成为40个入围城市之一,城市风光片在中央电视台多个频道播放,展示了良好的城市形象.中央电视台\东方时空\明星足球队来日照市举行了大型义赛义演活动,在省内外引起热烈反响.中国电影表演艺术学会经过考察后,确定今年8月在日照市举办中国电影诞辰百年庆典暨第10届金凤凰电影奖颁奖典礼系列活动,国内外近百家新闻媒体进行了宣传报导.先后到济南,郑州,南京等大中城市举行了大规模的旅游和房地产促销活动,赴西安开展了港口·旅游·人居推介活动,并与西安市政府签订了合作协议.这一系列重大活动,大大地提高了日照的知名度,扩大了对外影响,提升了城市形象.我们可以自豪地说,在全市人民的共同努力下,日照市的建设和发展越来越为世人所瞩目,一个魅力无限,生机勃勃的新日照正在迅速崛起! 2005年政府重大举措之一(节选)

大力培育特色经济,加快发展服务业.立足日照市得天独厚的港路,区位,生态环境优势,大力培育特色鲜明,竞争力强的地方经济品牌,繁荣发展服务业.一是做大做强港口经济.按照建设两个亿吨大港的目标,加大港口基础设施投入力度,着力抓好矿石码头,集装箱码头,石油码头等28项重点工程,打通日照港东西港区,建设口岸通关中心,提高集疏运能力,年内港口货物吞吐量要突破7000万吨.大力发展临港工业,年内临港工业销售收入要翻一番.积极发展港口物流业,加快推进中石化30万吨级原油码头及输油管线项目,规划建设出口加工区,保税区和专业物流园区,完善港口功能.二是发展壮大旅游经济.以滨海旅游资源开发为龙头,以五莲山,浮来山开发为两翼,构筑山海旅游体系.打造旅游精品项目,提升民俗旅游发展水平.加大旅游促销力度,搞好旅游环境整治,推动旅游业再上新台阶.三是大力发展体育经济.办好世界帆船锦标赛,世界帆板锦标赛两项国际体育赛事和全国翻波板锦标赛等11项国家,省级体育赛事,配套完善世帆赛基地设施,努力打造\国际水上运动之都\使水上运动成为日照对外形象的鲜明标志.四是积极发展房地产经济,打响\日照房产\品牌,吸引更多的外地人来日照购房置业.五是加快发展大学经济.坚持高等教育与科研转化并重,年内新增在校大学生1.5万人,引进科研项目5个.六是改造提升商贸流通业,繁荣城乡市场.特别是按照创特色,上水平和规范管理,便民利民的要求,搞好规划建设,逐步让夜晚亮起来,市场活起来,消费旺起来.同时,积极培育金融保险,信息咨询,中介服务,社区服务等新兴服务业. 6,日照市近远景规划

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