3,从住宅投资情况分析,投资取向主要集中在山海天及新城区高层小高层,主要表现为海景房投资.

4,从商服物业投资情况分析,产权式酒店公寓是市场的新型产物,目前投资较为走俏;

三,消费者投资心理分析

1,住宅物业投资心理分析:住宅物业投资主要注重周边环境及海景;

2,商服物业投资心理分析:商服物业投资主要注重固定回报和物业升值潜力; 四,内销及外销客户特征

1,内销客户特征:内销客户主要注重价格,对规划,环境,交通条件不是很注重,主要以买房自住为主,收入较低的人群购房区域主要集中在老城区及老城新城结合部主要因为房价较低,收入较高人群购房区域主要集中在新城区,主要因为交通,环境及子女上学方便;

2,外销客户特征:外销客户主要来源于山东其它地区,东北,北京,河南,山西,新疆及周边城市,其中东北客户主要以自住为主,同时也会投资;其它地方客户主要以度假,养老,投资升值等为主; 第四章,日照市房地产现状总结 一,日照市房地产宏观运行状况 1,软硬环境良好,市场前景乐观 (1)政府政策更加透明规范;

土地的运作已经非常市场化,基本从协议出让制转变为招投标制和竞拍制.公正,公平,公开的土地出让政策,让更多外地有实力,有眼光的发展商也参与到城市建设中来,提升了房地产发展水平.

(2)突出地方旅游优势,旅游度假类楼盘得已快速发展;

日照市城市功能基本形成,规划形成生态旅游名城,以其丰富的旅游资源优势及良好的环境优势,来带动整个城的各行业同步发展;就目前市场来看房地产行业的发展速度优为突出,目前旅游度假类楼盘及公寓酒店类楼盘正处于快速,稳步发展时期;同时政府不断加大对旅游产业及配套设施的资金投入,增强城市影响力和城市旅游品牌.

(3)城市规划合理,具有前瞻性,特色性;

日照市城区格局基本形成,各片区有着不同的功能和特色,城区基本没有工业规划,四大板分别以商贸,政治,物流,旅游四大板块来规划,目前已基本形成规模;同时政府在发展旅游产业的同又引入水上运动项目,目前世帆赛基地已投入使用,水上运动基地正在快速建设中,相应的酒店等配套设施也在建设中. 2,整体市场处于房地产发展的加速阶段

整个城市如同一个大工地,几大片区开发力度逐步加快,新城建设,老城改造同步进行,房地产开发呈现加速发展态势.

3,外来投资客户不断增加,房地产消费市场稳固发展;

目前日照房地产市场外销投资比率已超过半数达到了60%,可想而知这样的发展速度对日照市近年及今后的发展起到无形的大力推动作用,今年全国各地房市价格均有回落,但日照市房市整体价格没有下降,反而有所增长;虽然商品房市场供给量巨大,但是商品房消费量还在不断增加,整体房地产市场保持快速增长态势. 二,日照市房地产市场特征

1,日照市市区(东港区)城市格局及房地产发展状况 (1)城市格局及分析

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根据日照市城市规划特点可将市区分为以下片区 【老城片区】

日照市老城区,区域人口较多,是日照的商业旺区和本地居民重要的居集地,但片区环境较差,区域规划及目前旧城改造相对落后于新城片区和石臼片区,目前在建在售项目多数为商业项目,商住项目.片区发展势态倾向于形成日照核心商圈及金融中心,片区空间正在向四周拓展(图中箭头所示),在片区周边有望形成以当地居民为主的居集地. 【新城片区】

规划建设的日照新城区,日照市政府及相关行政职能部门所在地,片区交通,环境均做了完善的规划,目前在建在售楼盘趋向CBD(中央商务,住宅)概念方向发展.未来有望形成政治,商务,文化中心区,同时接轨万平口水上运动基地,海滨浴场及老城区(图中箭头所示),形成旅业,餐饮,旅游商品等特色为一体的中心区.综合以上,新城片区未来将形成集政治,商业,商务,旅业,娱乐饮食,文化等为一体的特色中心城区. 【石臼片区】

日照老城区之一,商业旺区,外来人口主要活动区域,目前以形成较浓厚的商业氛围,商业功能集购物,娱乐休闲,餐饮旅业为一体.片区紧邻日照港和万平口,片区优势突出.日照新火车站坐落于片区内将会为片区的快速发展注入活力.目前片区内商业项目纷纷上马,多个大型商业楼盘在建在售中,结合以上优势,不难看出片区的商业潜力远大于老城片区,未来将会形成以物流,贸易,商业等多功能为一体的复合式发展片区. 【大学城片区】

规划中的大学城,目前以多所大学进驻,主要有曲府师范大学,济宁医学院,山东水院,山东体院等,规划将形成集20多所大学的大学园区.周边教育概念楼盘正在逐步兴起. 【山海天】

山海天为日照的旅游度假区,主要景点有山海天海水浴场,山海天海滨广场,海洋馆,太公岛游乐园,桃花岛风景区等著名景点.片区结合滨海优势打造了多处海景大盘,目前的开发态势正逐步加强. 【万平口】

观光,水上运动基地,目前主要有世帆赛基地,万平口广场,万平口海水浴场,金沙滩海水浴场等旅游景点,规划将建成国内最大的水上运动基地(建设中),世帆赛基地(已建成),万平口海滨生态广场(建设中),结合水上运动和旅游观光两大优势共同打造片区在城市中的地位及影响力;目前周边有多个五星级酒店正在建设或筹建中,不断完善片区服务配套功能.

2005年欧洲级世界帆船锦标赛,2006年470级世界帆船赛,2007年首届全国水上运动会在日照举行. 【日照港区】

日照港是国家一类对外开放港口,湾阔水深,不冻不淤,无台风直接登陆及发生破坏性地震的记录,航线直达日本大坂,横滨,名古屋,韩国釜山,平泽,可建设各类泊位100多个,吞吐能力可达2亿吨,特别适宜建设15-30万吨级深水泊位.是中国沿海煤炭,铁矿石,氧化铝,木材,石油,化工产品等重要的能源和原材料进出口港口和集散基地.

(2)各片区房地产发展状况

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★老城片区

片区典型楼盘一览表 项目名称 物业类别 均价

阳光花园 住宅

2300元/㎡ 向阳小区 住宅

1730元/㎡

东辰·金色家园 住宅

1400元/㎡ 古城星座 住宅

2330元/㎡ 水晶花园 住宅

2100元/㎡

德福龙商业广场 住宅+商业 住宅:2300

物业产品特征:住宅,商业(商业开发量目前较少,开发量有望加大)

物业价格特征:四个片区中老城片区房格最低,住宅均价在2000元/㎡左右; 项目营销特征:立足本地市场,广告推广较少;

市场客户特征:住宅消费主要以在当地生活已久的中低收入人群为主; ★新城片区

片区典型楼盘一览表 项目名称 物业类别 均价

新天地·舒斯贝尔 公寓+住宅

住宅:3900元/㎡,公寓:7600元/㎡ 天城·时尚party 住宅

2500元/㎡ 都市花园 住宅+商业

住宅:3300元/㎡;商铺:6400元/㎡ 城市花园二期 住宅

2750元/㎡

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兴业世纪城 商业

13900元/㎡(1F),6300元/㎡(2,3F) 国际大厦 商业+住宅

住宅:3781元/㎡ ,商铺:7854元/㎡

物业产品特征:住宅(高层观海房),写字楼,公寓,商业

物业价格特征:住宅均价在2600--3000元/㎡之间,一层商业均价在1万元/㎡左右,

项目营销特征:立足本地市场,面向外地,以户外广告各印刷品发放为主.

市场客户特征:住宅消费主要以本地中高收入人群为主,公寓/商铺多为周边投资客,东北投资客及西北投资客; ★石臼片区

片区典型楼盘一览表 项目名称 物业类别 均价

国际现代城 住宅+商业

住宅:3095元/㎡ 兴业国际商城 商业

一层:9500,二层:7500,三,四层:6000 金阶广场 公寓+商业

公寓:2750元/㎡ ;商业:10000 富来沃商务公寓 公寓+商业

公寓:2000元/㎡;商业:3668元/㎡ 凯旋广场 商业+住宅

商业:9500,住宅2800 东方新站广场 商业

---------------------------------------- 物业产品特征:住宅,商业为主,少量公寓

物业价格特征:住宅(公寓)均价在2500元/㎡左右,商业均价:9600元/㎡ 项目营销特征:内外销结合,外地市场推广楼盘

市场客户特征:外销客户主要以东北人为主,内销客户主要以商贸人士及较高收入人群.

山海天/大学城片区 片区典型楼盘一览表 项目名称 物业类别

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