一次性付款:3%的折扣;按揭:首付30%.2%的折扣;7%的年回报再加上20天的免费入住权,7%的回报+50%酒店净利分红. 综合评述
其在全国多处设点营销,引进外地投资客,有利地补充了本地市场的客源少的问题,高回报率+专业管理公司运作+TPC产权交换平台必将吸引投资者的目光.投资回报高,但合同期效短,投资风险较大; 2,商服物业(内销及外销)代表项目调研 一,项目概况 项目名称
兴业国际商城 地理位置
黄海一路与海滨三路交汇处 项目规模
总建筑面积45000 商业建筑面积39000 发 展 商
日照兴业房地产开发有限公司 日照兴文置业有限公司 销售方式 按建筑面积 管理公司
海南可道商业管理有限公司 销售情况
良好,预计销售完成率为30% 开盘时间 2003年 单铺面积
主流:10--35㎡ 开业时间 2006年 商场定位
MALL(超市+百货相结合的购物中心) 管 理公司实力 业内知名度不高 产品特征
商住楼盘,商业负一上四层,住宅五至十八层; 商业功能
购物,休闲,娱乐,文化于一体的现代化商业中心; 招商租赁 情 况
招商已启动,招商进度不详,11月5日至6日举行《品牌经营管理培训班》活动; 客户来源及特点
客户来源:全国各地,主要以东北投资客为主,南京,上海,本地也有部分;
第 37 页 共 55 页
客户特点:东北投资客主要以回乡定居类为主;本地投资客主要投资三,四层商铺,因投资风险相对较小,回报有保障;其它为专业投资客; 二,各楼层功能定位及售(租)价调查 楼 层
经营品种/类别 面积(m2) 销售方式 (售/租) 售价均价 (元/m2) -1F
家世界超市 11000 不售 1F-4F 百货商场 28000 产权出售
一层:9500二层:7500 三,四层:6000 5F-18F
商住两用公寓 6000
产权式销售 3300
销售策略
50年产权,首付40%=现付10%+开发展借给30%(二年还清),银行按揭60%,返租3年每年回报7%,一次性回报21%,首付款内一次性回报扣除;
三,四层可享受5年后加10%回购(买得商铺总价+总价10%转卖给开发商); 整体商铺只对外出售50%; 四,销售现场服务情况 销售代表
销售代表人数 管理架构 服务水平 现场流程
男0人,女3人 ———————— 专业□√ 非专业□ 有序□√ 混乱□ 综合评述
优势:1,开发商实力雄厚;2,专业经营管理公司统一经营管理;3,知名连锁超市家世界入驻;4,回报方式诱人,吸引投资客眼球;5,项目地段为老商业旺区;6,单铺面积较小,总价较低;
第 38 页 共 55 页
劣势:1,一,二层返租时间过短,影响投资客的投资热度;2,招商及商场档次定位能否实现问题;3,长期经营管理问题;4,商圈内商业竞争; 一,项目概况 项目名称 兴业世纪城 地理位置
日照市北京路中段 项目规模
总建筑面积约30万平米 发 展 商
日照兴业房地产开发有限公司 销售方式 按建筑面积 管理公司 ———— 销售情况
良好,预计销售完成率为30% 交 付 时 间 05年12月 单铺面积
主流:75㎡左右 开业时间
—————— 商场定位 MALL
管 理公司实力
香港创华商业管理公司 产品特征
商住楼盘,商业一上三层, 商业功能
购物,休闲,娱乐,文化于一体的现代化商业中心; 招商租赁 情 况
招商已启动,招商进度不详,11月5日至6日举行《品牌经营管理培训班》活动; 客户来源及特点
客户来源:全国各地,主要以东北投资客为主,南京,上海,本地也有部分;
客户特点:东北投资客主要以回乡定居类为主;本地投资客主要投资三,四层商铺,因投资风险相对较小,回报有保障;其它为专业投资客; 二,各楼层功能定位及售(租)价调查 楼 层
经营/业态品种/类别 面积(m2) 销售方式 (售/租)
第 39 页 共 55 页
售价均价 (元/m2)
山东银座商城 产权出售 13900 百货
产权出售 6300 百货
产权式销售 6300左右 销售策略
50年产权,首付40%=现付10%+开发展借给30%(二年还清),银行按揭60%,返租2年每年回报7%一次性回报14%,首付款内一次性回报扣除; 四,销售现场服务情况 销售代表
销售代表人数 管理架构 服务水平 现场流程
男0人,女3人
专业□√ 非专业□ 有序□√ 混乱□ 综合评述
优势:1,开发商实力雄厚;2,专业经营管理公司统一经营管理;3,知名连锁银座商城入驻;4,回报方式诱人,吸引投资客眼球; 5,单铺面积较小,总价较低;
劣势:1,招商及商场档次定位能否实现问题;2,长期经营管理问题;4,商圈能否做起令人担忧;
第三章,日照市消费者调研 一,消费者基本特征分析
1,从购房用途来分析,日照房地产市场消费者基本上可以分为三类:对于住房来说一是买房自住,二是买房度假,三是买房投资;对于商铺来说一是投资,二是自已经营;
2,从内外销量比来分析,内销与外销比为2:3,外销占市场总销售量的60%;
3,从购房用途和人群关系来分析,度假,投资主要以外销为主,自住主要以本地居民为主;
4,从购房区域选择分析,本地人消费者购房区域主要集中在老城区和老城新城结合部,主要因为生活便利,房总价相对较低;外地消费者主要购房区域集中在山海天,新城东部及石臼,主要因为环境好; 二,消费者投资特征分析
1,从房地产整体市场投资量来分析,主要以外地投资为主;
2,从投资物业类别来分析,住宅投资量高于商服投资量,商服物业开发力度的加强,商服物业投资量有望增加;
第 40 页 共 55 页