第四章 清算审核

六条 清算审核包括案头审核、实地审核。

审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性

等。

审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申

真实性、合理性进行审核。

七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为

于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增

纳土地增值税。

八条 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料

预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产

售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际

而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明

时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品

励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性

九条 非直接销售和自用房地产的收入确定

）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人

其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下

：

本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果

不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

十条 土地增值税扣除项目审核的内容包括：

）取得土地使用权所支付的金额。

）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、

配套设施费、开发间接费用。

）房地产开发费用。

）与转让房地产有关的税金。

）国家规定的其他扣除项目。

十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：

）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得

除。

）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或

）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地

对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不

理规定为准。

十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：

）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额

）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补

）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和

凭证是否一一对应。

十三条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：

）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。

）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。

）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。

十四条 审核公共配套设施费时应当重点关注：

）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配

）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。

）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。

十五条 审核建筑安装工程费时应当重点关注：

）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相

）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。

）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本

程费支出是否存在异常。

）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人

械使用费等情况。

）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。

十六条 审核开发间接费用时应当重点关注：

）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费

用的情形。

）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有

十七条 审核利息支出时应当重点关注：

）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。

）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按

）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。

十八条 代收费用的审核。

县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是

买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地