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（四）项目地块交通环境 鱼 马桑李家沱大李家沱转杨家鹅公岩菜元坝大大渡溪大 长江大长 江 大恒大李九路转四公里转南坪转 洞

南 山 项目交通条件比较优越，路网四通八达，通过五桥、三路、一轻轨、一外环，十余条公交线快速直达主城各区。

1、五桥：长江大桥、菜元坝大桥、鹅公岩大桥、李家沱大桥、马桑溪大桥 2、五路——学府大道、李九路、渝南大道、巴南滨江路、麒龙大道 3、一轻轨——轻轨3号线 4、外围线路：外环

5、其他：麒龙隧道、白居寺大桥

（道路具体情况、交通的具体路线和发车情况请参见恒大城答客问） （五）项目地块周边配套

由于项目地块所在区域为刚开始发展的区域，除了满足开发的配套外，面向居民生活的配套基本没有，作为该区域的一个大盘，在规划中和宣传中要注意对项目配能力的加强。

目前可利用的配套为李家沱商圈，商业配套集中了新世纪百货、重庆百货、立丹百货等三大主力商场的四家卖场；医疗配套有国家二甲的重庆市第七人民医院；专注于微创手术的重庆熙康医院；重庆巴南区第二人民医院和重庆水轮机厂职工医院，以上医院均为医保定点医院。教育配套聚集了重庆34中、重庆110中、重庆清华中学、重庆工学院、重庆交通大学、重庆工商大学、重庆教育学院、重庆李家沱小学等大中院校，人文教育气息十分浓郁。金融配套有工、农、中、建、

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交、商业、信合、邮政等各大商业银行和光大证券、中国人寿、平安保险等金融服务单位。公园有南山植物园、南温泉公园、小泉公园、国际高尔夫球场等。

四、项目SWOT分析

（一）项目优势分析（S）

1、项目规模大，利于实现区域与大盘的联动，提升区域和楼盘的关注度； 2、项目地理位臵是李家沱新城所在区域，项目位于该区域核心； 3、项目内六大湖泊，约70000平米湖面；项目设臵八大特色广场； 4、项目由全国著名企业开发；

5、交通便利，纵横路网快速通达全城；

6、本项目地块周边自然景观较好，拥有南山和长江两大资源； 7、该项目为该区域内少有的品质楼盘之一。

解析：将“湖景+大盘”和“生态新城”优势发挥到极致，利用湖提升项目心理价值认知，整合关于湖的运作资源，形成项目的核心认知点，并摆脱了区域对品质的制约。结合区域发展趋势、企业实力、产品品质、交通条件等，形成一环扣一环的诉求冲击。 （二）项目劣势分析（W）

1、本案位于新开发区，市政发展滞后，生活配套设施落后；

2、区域处于发展初期，房地产价值不能被市场广泛认同，需要进行较多市场引导； 3、地块距离老商业中心、就业中心时间不长，但在消费者心目中的心理距离较远； 4、项目相对于主力竞争楼盘来说，自然环境优势不符存在；

5、项目地块周边规划杂乱，居住、市场混杂，对项目的居住、形象档次会有影响。

解析：劣势是显然的，项目主要通过大盘的运作彰显区域发展的气势，在销售上可以强调南部新城的发展和美好未来以及项目在南部新城中的重要地位，适当引导该区域为李家沱新城未来核心。另外在项目的核心运作上，将会强调打造一个所在（后面将阐述：就是一个生态湖居新城）。 （三）项目机会分析（O）

1、南岸向两侧发展，巴南向主城方向发展，区域发展迎来利好；

2、区域另两大楼盘（太阳城和融汇半岛）提升了该区域的居住认知度，区域居住

氛围逐渐形成，区域吸引力逐渐增强；

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3、周边物业档次差，整体水平较低，没有高素质楼盘，有利于助推本项目提升档

次，本项目的开发有较大的市场空间。

解析：时时关注机会的走向，在合适的时机到来之前，充分利用机会为项目服务，比如利用南部新城大力宣传，利用人气出现后从楼盘运作提升到新城运作。 （四）项目威胁分析（T）

1、目前南部发展的重心在新兰湖片区、滨江路片区和茶园新区，大量项目的共同

运作将提升各自区域竞争力和吸引力，项目所在区域大盘优盘少，将处于劣势； 2、项目将面临两端的客户截流，一是学府大道方向以学府大道69号和渝能国际

为首的楼盘对由南坪和渝中客户的截流，二是渝南大道方向以融汇半岛为首的楼盘对由鱼洞、杨家坪和大渡口客户的截流。

3、重庆市房地产市场长期处于调整阶段，消费总价承受能力有限，价格大幅度上

涨难以预期。

解析：威胁主要通过两种办法来化解：一是营销运作，必须将项目核心利益点突出和放大，形成定位差异和核心认知；二是销售运作，加强销售渠道建设，开展消费者抢夺战。 （五）项目SWOT分析小结 市场吸引力 市场阻力 对比小结 〃高素质高性价〃李家沱和巴南目前认同〃挖掘自身核心资源——大比产品、大规模度不高； 社区； 〃区域价格认知低； 盘〃湖泊〃区位，实施核心差异定位，提升客户对项目价值认知和差异认知，避免同周边大盘在定位上的直接竞争。 〃恒大企业实力； 〃心理交通较远； 〃区域发展趋势 〃双向竞争抢夺； 〃相对主力竞争楼盘而言，〃利用南部新城大力运作的利自然景观资源无优势。 〃周边生活配套欠缺。 好，打造南部乃至全城标杆性项目，成为南部新城门户物业和品质大盘。

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五、项目竞争态势分析

（一）竞争区域和楼盘分布图 渝南楼盘 融汇半岛 太阳城 日月山庄 阳光九里 兰湖楼盘 骏逸蓝山 回龙湾 罗马假日 巨成龙湾 马桑溪大桥 李家沱大桥 杨家坪 鹅公岩大菜元坝大桥 长江大桥 大渡口 鱼 洞 长 江 桥 李家沱转盘 恒大城 李九路转盘 四公里转盘 南坪转 盘 （二）区域竞争情况分析表 区域 李家沱 渝南 学府大道 新兰湖 李九路片区

（三）区域主要竞争楼盘情况分析表

核心优势 城市配套 景观、价格、客群 景观、品质 区域认知、品质 李家沱楼盘 新尚城 江南水乡 滨江花园 巴蜀怡苑 南 山 学府大道楼盘 学府大道69号 渝能国际 蔚蓝时光 麒龙山水 特点 混杂居住 纯居住 纯居住 纯居住 白纸一张，新城尚不明显 对东有价格优势，对西有地段优势 恒大地产营销中心

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