（四）供需原则 （五）贡献原则

第三节 土地权属及其处置

一、土地权属的类型

（多选）土地权属按不同角度，可以分为土地所有权、土地使用权、划拨土地、出让土地等。

（单选）根据国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》和《房地产管理法》的有关规定，单独的划拨土地使用权不得转让。

（单选）以划拨方式取得的土地使用权不得单独设定抵押权。 （单选）目前，建设用地的土地使用权一般采取有偿使用的办法。 二、企业资产重组与改制中土地权属的处置 （多选）（05—4）根据原国家土地管理局颁发的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，评估后的土地资产处置有以下几种方式：

（1）企业依法办理出让；（2）国有土地租赁；（3）国家以土地使用权作价出资（入股）；（4）授权经营。

第四节 土地使用权评估的方法

一、市场法

（计算）（02—4）公式为：待估土地评估值=比较案例土地价格

?正常交易情况待估土地区域因素值待估土地个别因素值???

比较案例交易情况比较案例区域因素值比较案例个别因素值待估土地评估基准日价格指数

比较案例交易日物价指数（单选）市场法的理论依据是交易中的替代原理。 （计算）（08—4）（06—4）市场法应用的步骤与过程： （1）广泛收集交易资料；（2）进行交易情况的修正；（3）进行交易时间的修正；（4）进行区域因素修正；（5）进行个别因素修正；（6）确定待估土地评估值。

（单选）（06—4）某当事人拟购置一块土地建房，较经济的一宗土地是容积率较低的土地。

（单选）（05—4）环境优劣度，分为无污染、污染小、有一定污染、污染较重、污染严重五个等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往下修正0.5%。

（单选）（08—4）宗地形状分为不规则、较规则、规则三个等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往上修正1%。

（名词解析）基准地价系数修正法是市场法的一种特殊状态，是指利用当地政府制定颁布的基准地价作为参照物（比较案例），对其各种因素进行系数修正，求得待估土地评估值的一种方法。其计算公式为：

待估土地使用权评估值=基准地价?基准地价时间因素系数?个别因素修正系数?市场转让 因素修正系数

（多选）（04—4）运用基准地价修正系数法评估土地价值时，可能需要修正的因素有：土地使用权年限、基准地价时间因素、容积率。

（单选）（02—4）土地使用年限修正系数公式：

(1?r)n?111?(1?r)n(1?r)nK= ?N1(1?r)?11?(1?r)N(1?r)N或K=(1+r)

N?n(1?r)n?1 ?(1?r)N?1其中：K——年限修正系数；N——最高出让年限；n——实际出让或转让年限；r ——还原利率。

二、收益法

（多选）土地使用权评估中的收益法的理论依据是地租理论和生产要素分配理论。 （计算）（07—4）（单选）（04—4）（02—4）基本公式表示为：

P=A1?[1?] r(1?r)n式中：P——土地使用权评估值；A——土地收益；r——还原利率；n——土地收益年限。

当n??，P=A/r，即为土地所有权价值。

（多选）土地的收益可以分为实际收益和客观收益。 三、成本法 （多选）（02—4）成本法一般适用于新开发土地的评估，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用市场法等其他方法评估时采用，同时可在对既无收益又很少有交易情况的公园、学校、公共建筑、公益设施等具有特殊性的土地评估时采用。

（多选）（07—4）（06—4）土地开发给主要包括基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。

（单选）（03—4）利息计算公式为：利息=土地取得费?土地开发期?相应利息率+土地开发费?土地开发期?相应利息率?50%

四、假设开发法 （单选）（07—4）假设开发法中专业费估算的计费基础通常为建筑费。

（单选）（05—4）利润是指全部预付资本的机会成本，假设正常利润率为P，则利润=（地价+建筑费+转业费）? P

''第五节 建筑物评估的特点

一、建筑物及其分类 （多选）对建筑物进行分类，目的在于使评估人员更好地了解不同类别的建筑物的特点，准确把握评估对象的建筑风格、结构类型、建筑功能，使评估结果科学、合理。

（单选）（07—4）（06—4）砖混结构。建筑物的屋盖、墙体、楼板、过梁为钢或钢筋混泥土制作，墙柱为砖砌。

二、建筑物评估的特性

（多选）在建筑物评估中，我们通常会遇到三种类型的价格评估，即房屋所有权价格评估、房屋使用权价格评估和租用权价格评估。

（多选）在通常情况下，建筑物的评估方法的确定不仅要取决于其特定的评估目的，而

且，常常与建筑物自身的功能和用途有关。

三、建筑物评估时需考虑的因素 （多选）（06—4）评估建筑物应重点考虑以下诸方面因素： （1）物理因素；（2）环境优劣的影响；（3）经济地理因素；（4）新旧程度；（5）用途；（6）产权；（7）政策因素；（8）供需状况；（9）其他。

四、建筑物评估的原则 （多选）建筑物评估不仅要遵循资产评估的一般工作原则，还因为建筑物价格本身的特点及产业性质，必须遵循特定的经济性原则和专业性原则。

第六节 建筑物评估的方法

一、成本法

（名词解释）建筑物评估中的成本法是基于建筑物的在再建造费用或投资的角度来考虑，通过估算出建筑物在全新状态下的重置成本，再扣减由于各种损耗因素造成的贬值，最后得出建筑物的评估值。其计算公式为：建筑物评估值=建筑物重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值。

（单选）（04—4）成本法一般适用于不改变用途持续使用的建筑物单独评估其价值的情况，如企业中的生产用建筑物或住宅，在对企业整体价值进行评估师，对建筑物适合采用成本法。

（单选）（03—4）资金成本是根据额定工期、平均投入资金及适当的贷款利率测算的建筑利息。

（多选）（05—4）估算建筑物重置成本有许多方法，在具体评估过程中，经常采用的是预决算调整法、重编预算法、指数调整法等。

（单选）预决算调整法主要适用于用途相同、结构相同且数量较多的建筑物评估。 （单选）（02—4）用重编预算法计算的重置成本通常与待估建筑物的历史成本有较大差异。主要原因是：（1）由于技术进步出现了新材料，特别是价廉质优的材料，代替了旧材料；（2）设计或结构改进、项目工程量发生变化；（3）材料价格和费用项目、取费标准发生变化。由于重编预算法所需的技术经济资料较多，而且费时，工作量较大，因此，此法主要适用于测算建筑物更新重置成本或构造较简单的建筑物。

（名词解释）价格指数调整法是根据建筑物的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。

（单选）建筑业产值价格指数是直接反映建筑产品价格变化趋势的一个综合性指标。 （单选）（06—4）价格指数调整法计算公式为：待估建筑物重置成本=待估建筑物账面原值?综合价格指数

（多选）建筑物实体性贬值率和成新率时，运用使用年限法的关键在于，测定一个较为合理的建筑物尚可使用年限

（名词解释）打分法是指评估人员借助于建筑物成新率的评分标准，分解建筑物整体成新率评分标准，以及按不同构成部分的评分标准进行对照打分，得出或汇总得出建筑物的成新率。

（单选）（05—4）（02—4）用打分法估测建筑物的成新率可参照下列数学公式进行： 成新率=结构部分合计得分?G+装饰部分合计得分?S+设备部分合计得分?B

式中：G——结构部分的评分修正系数；S——装饰部分的评分修正系数；B——设备部分的评分修正系数。

（单选）（02—4）土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般是以建筑物的功能性贬值体现的。

（单选）建筑物的设计以及结构上的缺陷，将导致建筑物不能充分发挥其应有的功能和最大限度发挥其效用。

（多选）无论是哪种原因形成的建筑物功能性贬值，在其测算过程中都要与建筑物重置成本测算以及成新率测算一并统筹考虑，避免重复评估和漏评现象出现。

（单选）从现象上看，建筑物出现经济性贬值一般都伴随着利用率下降。 二、市场法 （单选）（07—4）市场法进行的区域因素修正的目的在于将可比交易实例价格修正为待评估对象区域因素下的价格。

（单选）事实上，运用市场法评估建筑物属房地合一评估。 （单选）市场法评估适用于有充足房地产交易实例的地区。 （简答）（03—4）一般说来，市场法评估应具备的条件主要有： （单选）（04—4）（1）要有一定数量的正常交易实例，通常交易实例不少于3个； （2）选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性，如用途、结构类型、装修标准、建材质地、所处地区、外部环境、产权性质等方面要相同或相似；

（3）交易时间与评估基准日尽可能接近 （4）交易应具有透明性、公平性和有效性

（5）交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致。 （多选）建筑物评估中，市场法的具体做法很多，主要有两种：（1）交易实例比较法（直接法）；（2）基准价格对照法（间接法）。

（多选）（03—4）用比较法评估建筑物时，所选择的交易实例应满足下列基本要求： （1）与待估建筑物的评估目的是一致的；（2）是正常交易或可补正成正常交易；（3）估价日期最接近，或可做期日修正的；（4）与待估的房地产同属一个地区或对房地产供求情况影响相同的邻近地区，在环境条件上有类似性；（5）有相同的用途，至少应在大类结构（办公楼、零售店面、住宅、旅馆、工厂、仓库等）上相同，如能小类用途相同则更好；（6）结构类型应相同，至少应在大类结构（钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构、钢结构等）上相同，如能小类相同则更好。

（名词解释）正常交易指交易应是公开、平等、自愿的，即在公开市场、信息通畅、交易双方自愿、没有私自利益关系情况下的交易。

（单选）在房地产交易中，如果买方不了解房地产市场行情，盲目购置，往往使交易价格偏高。

（名词解释）房地产价格指数是指房地产在不同时期价格的涨落程度，不是任何类型的房地产价格指数都可以采用的，采用的价格指数必须是与待估房地产类似的房地产价格指数。

（单选）商业区的收益率是影响房地产价格的最主要因素。 （单选）地段是决定商业房地产价格的根本因素。

（多选）工业区的好坏，最主要是看运输的便利情况、工业用水和用电的质量、与产品的销售市场及原材料采购市场位置的关系。

（多选）区域因素修正的确定可用不同的方法：（2）双百分制比较法；（2）十等分因素比较法；（3）环境成熟度修正法。

（单选）（02—4）市场法公式：

评估值=

?（交易实例i?交易行为的修正系数?交易日期的修正系数?区域因素的修i?1n正系数?个别因素的修正系数）/n