注：房地产投资额增长率=（本年房地产开发投资额-上年房地产开发投资额）／上年房地产开发

投资额×100%

图3-2 房地产投资额变化情况

由图3-3可以看出，房地产投资增长波动的基本趋势与宏观经济周期的波动基本一致，但是二者的波动存在一个时间差，即后者的波动滞后于前者，且后者的波动幅度要远大于前者。这表明，山东房地产业极为显著地影响本省的经济发展，且前者的波动总是先于后者的波动，即房地产市场的变化可以在一定程度上预示本省经济的走势。此外，前者的弹性远大于后者的弹性，即 房地产市场更加敏感，也更加不稳定。

注：GDP增长率=（本年GDP-上年GDP）／上年GDP×100%

图3-3 房地产投资增长率与GDP增长率

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3.2.2 山东省房地产投资对全社会固定资产投资的贡献率分析

从图3-4可以看出，房地产投资额占全社会固定资产投资总额的比重总体呈上升趋势，1990-1995年迅速窜高，但1996-1997年又迅速跌落，并于1997年落到谷底。1998年一直到2010年这13年间，虽然不断起伏，但总体走高的趋势却十分明显。但自2011年至2013年，该比重开始缓慢下降，开始新一轮的波动。此外，在这15年间，房地产投资对全社会固定资产投资增长的贡献在大部分年份远大于其所占的比重，由此可见，房地产投资的增长对社会固定资产投资的增长做出了重要的贡献。

注：房地产投资额占固定资产投资额的比重=房地产开发投资额／固定资产投资额×100% 房地产投资对固定资产投资增长的贡献率=房地产投资增量／固定资产投资增量×100% 图3-4 山东省房地产投资占固定资产投资的比重及房地产投资对固定资产投资增长的贡献

率

3.2.3 山东省房地产市场供需状况

近年来，随着山东省经济不断发展、城市规模不断扩大、城镇居民收入不断增加，房地产投资也持续升温，房地产市场蓬勃发展。尽管自2008年金融危机以来，宏观经济形势一直起色不大，但是由于住房的刚性需求旺盛，加之社会对房价的预期仍在不断走高，使得房地产市场在2013年的时候依旧火爆异常。但房地产市场一片欣欣向荣的景象背后也有着不小的隐忧，从图3-5中可以看出，山东省房屋施工面积节节攀升，而其竣工面积、销售面积却难有大的斩获，更为不利的是，空置面积同样却有了较为明显的增长。以上表明，山东省每年虽然有大批房地产项目开工，但竣工、售出的却是远少于开工的，房屋空置面积也随之不断增大，有投资过度、泡沫化的趋势。山东省房地产市场实际上存在着过度供给的情况，不少地方出现的“空城”、“鬼城”就是明证。再结合2014年宏观经济不景气、全国性房地产市场萎靡以及2015年经济下行压力继续增大的大背景，结论似乎更加悲观：大批已经在建的房屋可能会因开发商资金链断裂而烂尾；

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已经建成的商品房在过度供给的情况下可能会更难售出，这又会使原本居高不下的空置率更为高涨，使开发商回笼资金更加困难，这对已经出现颓势的房地产市场无疑雪上加霜。

注：数据来源于《山东省统计年鉴2014》 图3-5 2005-2012年山东省房地产业增长情况

（1）山东房地产市场供给分析：

1）房地产开发投资快速增长，投资规模持续扩大。

山东省房地产市场经过1990-1995年的起步和1996-1997年的受挫，自1998年以来，受内需的不断扩大和住房制度改革等相关政策的有力拉动，房地产市场全面复苏，并迅速进入到高速发展时期。2013年全省房地产开发投资规模增大继续扩大，全年完成5444.53亿元，同比增长15.64%。

2）房屋施工面积迅速扩张，竣工面积增长缓慢。

山东省房地产开发在经历了1996-1997年暂时的受挫后，随着地方政府对房地产业愈加重视以及相关政策和土地整顿措施的逐步到位，从2000年起，开始高速发展，大量项目如雨后春笋一般纷纷开工，房屋施工面积快速增长。到2013年，房屋施工面积达50549.2万平方米，同比增长17.67%；而竣工面积只有7508.5万平方米，同比增长仅为2.51%，房地产市场过度、过快扩张存在隐患。

3）商品房销售面积总体呈增长趋势，房屋空置率快速上升。

2013年山东省商品房销售面积达到10329.8万平方米，是2005年的2.75倍；而空置面积也达到2801.9万平方米，是2005年的4.42倍。在商品房销售量不断增加的背后，是大片空置的房屋，且空置面积还在快速增长，这表明山东省房地产市场存在事实上的过度供给。

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4）住宅供给总体稳定，经济适用房供给量不足。

从图3-6中可以看出，近几年来，住宅施工面积占房屋施工面积的比例基本保持稳定，其销售面积占商品房销售面积的比例也基本保持不变；但是经适房的施工面积占房屋施工面积的比例却在逐年下降，其销售情况更是不乐观，且有逐年恶化的态势。上述情况表明，山东省房地产开发主要以商品房为主，对于用于保障民生的经济适用房的供给有所欠缺。

图3-6 住宅施工面积占房屋施工面积的比重 住宅销售面积占商品房销售面积的比重 经济适用房施工面积占房屋施工面积的比重 经济适用房销售面积占商品房销售面积的比重

（2）山东房地产市场需求分析：

从图3-7可以看出，最近今年，全省经济持续高速增长，形势蒸蒸日上，人民群众的收入水平有了较大大幅度的提高。尽管商品房价格不断上扬，但由于总体经济形势较好，居民收入不断提高，加上居民对商品房的刚性需求，山东省的房地产需求应该仍有一定的增长空间。从图3-5中可以看出，从2005到2013年的9年间，每年的商品房销售面积都大于房屋竣工面积，这说明，对住房的需求比较旺盛；但是，从图中也可以明显的看出，前者高于后者的幅度正在回落，这说明，旺盛的需求在逐渐消退，积存的住房也在不断增加。结合2014年全国房地产市场的整体萎靡以及2015年经济下行压力的进一步增大，可以大胆地预测，这种需求衰退的态势或将继续、甚至加速。

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