Turin（1973）对各发达经济体国家和新兴经济体国家五六十年代的时间数据进行分析，结果显示，在发达经济体国家，房地产投资对GDP增长的贡献率约为5.8％，在新兴经济体国家约为3.5％，其对经济的促进作用较为显著。

Richard Barras（1995）通过对1855-1995年影响前苏联和俄罗斯经济增长的因素进行系统分析，得出房地产投资显著地推动经济增长，并且其在不同的时期对经济增长的影响程度也有所差异。

日本内务省对日本国内1986-1994年的时间序列数据进行实证研究，得出房地产投资能显著地促进日本GDP增长的结论。

Arku和Harris（2006）认为住宅投资不仅能有效推动经济增长，还能间接促进上游和下游产业的发展，增加大量的就业岗位。

另一种观点认为房地产投资并不能显著地促进经济增长，相反还可能产生阻碍作用。 上世纪四五十年代，经济学家们普遍认为，房地产投资类似于某种社会保障和福利性支出，在刚经历过大战、资本极度匮乏的时候，会毫无疑问地拖累经济的持续增长。只有先大力发展经济，而后再加大住房投资，最终居民的住房条件也就自然随之改善，而不是本末倒置(Weissman，1955；Harris and Gillies，1963；Drewer，1980)。

美国学者Mills（1987）指出，房地产业无论从投资回报率，还是创造的就业岗位，以及对国家的长远利益来说，都远远比不上制造业。而并且制造业是国民经济的基石，是经济发展的动力来源。因此，削减房地产投资、增加制造业投入才是最佳的选择。

Gilbert＆Gugler (1982)也有同样的观点，他们曾指出“房地产投资是拖累经济增长以及吸引大量农村人口从而加剧城市化问题的典型做法”。

Kim（2002）利用韩国30年的时间序列数据进行分析并指出，相对于住宅投资，非住宅投资对GDP增长的影响为显著。

(2)对于房地产投资与经济增长的相互作用也有两种观点。 二者存在双向因果关系。

Wigren（2007）对17个主要发达国家的面板数据进行实证分析后指出，这17个国家房地产投资与经济增长之间存在长期的双向格兰杰因果关系。

T.Morrison和M.Ball（2000）通过对世界主要经济体国家的时间序列数据的研究，指出房地产业的发展对各国的经济增长有较为明显的促进作用。

二者仅存在单向因果关系。

Green对美国50年代到90年代的时间序列数据进行Granger因果关系检验，指出房地产投资是GDP的Granger成因，但反过来却不成立。

Kim(2002)汲取了Green的研究成果，利用韩、美两国跨度长达30年的时间序列数据，对比两国房地产投资与GDP的关系，发现韩国与美国情况不尽相同：在韩国，房地产投资并不是GDP的Granger成因；相反，GDP却是房地产投资的Granger成因。

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1.2.2 国内研究现状

近些年来，我国房地产业蓬勃发展，国内学者对于这个发展日新月异的产业的研究也从未停止过，房地产投资与经济增长关系的研究更是热点。对于二者的关系，国内众多学者纷纷阐述自己的观点，结论更是各不相同。

路世昌、解兵（2007）基于吉林省1999-2007年的时间序列数据，对房地产投资如何影响经济增长进行实证分析，并计算出房地产投资对GDP增长的实际贡献率，继而经过对比分析后指出，房地产投资极其显著地促进了吉林省的经济发展。

田洪芬、陈菊春(2008)运用动态经济计量模型对我国近10年全国和主要区域房地产投资及GDP的面板数据进行实证分析后指出，在全国范围内看，二者之间具有同向的相关关系，且前者能有效推动后者的增长。但是，全国性的结论放在一个特定区域内并不一定完全适用，即房地产投资对GDP的增长的作用效果会因区域差异而有所变化。

邱栎桦(2008)利用格兰杰因果关系检验、向量自回归(VAR)等计量方法来分析我国房地产投资对经济发展的影响，得出结论：房地产开发投资和GDP存在长期协整关系，且二者存在动态均衡。

王凯(2011)从集群效应、鲶鱼效应以及区域金融风险控制的角度论证了房地产投资对某一区域经济稳定和发展的重要作用，并指出，某一区域的房地产市场是否健康将直接关系到这一区域经济社会的稳定以及这一区域的金融安全。

刘洪玉、沈悦（2004）在误差修正模型的框架下，对我国1986-2004年的时间序列数据进行实证分析，结果显示，GDP对房地产投资有明显的预测作用，在多数情况下，根据GDP的走势就可以预见到房地产投资的波动趋势：当经济下行时，可以预见，房地产市场也会转冷；当经济持续快速增长时，市场信心增强，房地产业也会相应红火起来。

龚卿、陈碧琼（2006）基于我国1989-2005年的宏观经济数据，通过一系列计量方法进行实证分析。结论显示，房地产投资对经济发展的作用是积极的，且这种积极作用在长期比短期更加显著。

刘红（2008）基于向量自回归的分析框架，对全国1986-2004年房地产投资和GDP的时间序列数据进行分析。结果显示，房地产投资对我国经济发展的促进作用比较显著，但相较于长期，在短期内，这种促进作用更加不稳定、力度也更弱。

骈永富(2012)利用杜邦分析法和VAR模型对我国的宏观经济数据进行实证研究后指出，房地产经济的蓬勃发展的确强有力地推动了经济增长，但是，它的波动又会对整个宏观经济的起伏产生较大的影响，容易造成经济运行不平稳以及产业结构失衡。

王重润，崔玉平（2010）基于河北省1994-2008年的时间序列数据，以产业经济学的视角，通过多角度创造性地从人均可支配收入、通货膨胀率、人均支出等方面入手，分别选取居民用于住宅支出、房地产投资额、建材成本、商品房实际销售额等指标作为解释变量，选取GDP增长率

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作为因变量。通过建立计量模型进行实证分析得出结论，上述指标对经济增长率均有正向的推动作用，其中尤其以房地产投资额的增长对经济增长的影响最为显著。

罗勇翔、梁蓓(2003)在向量自回归的框架下，通过对宏观经济数据的实证分析后证实，房地产经济的健康发展，对整个宏观经济的持续稳定增长起着举足轻重的作用。此外，宏观经济的走向也对房地产业的发展有着较为明显的影响。

1.2.3 国内外研究现状综述

以上文献的主要特点如下：

第一，国外比较注重对房地产市场发展造成经济波动状况的研究，却对二者关系的研究较少。在原本较少的相关文献中，又由于国家经济、社会制度的差异和所处发展阶段的不同，国外相关研究的参考价值有限，对于我国房地产市场的适用性不强。

第二，国内虽然比较重视对二者关系的研究，但使用的研究方法多为定性分析，即便进行定量分析，使用的时间序列也往往比较陈旧，运用的计量方法也不全面，因而得出的结论并不能完全让人信服。此外，国内学者对二者关系的研究大多较早，而近两年我国不断出台大规模的房地产调控政策，市场状况也一直在发生变化，以前的研究对如今的房地产市场适用性不强。

1.3 研究方案

1.3.1 研究方法

（1）理论与实证相结合。

本文首先从理论上分析山东省房地产投资对经济增长的作用机制，而后依据理论分析对山东省1990-2013年的时间序列数据进行实证检验，进一步分析二者的关系。

（2）定性与定量相结合。

本文首先运用定性分析的方法初步确定山东省房地产投资与经济增长之间的基本关系，并且与山东省房地产发展的现状相结合；而后对二者的关系进行实证检验，并根据检验的结果得出结论；最后根据实证检验的结论，针对山东省房地产业及经济发展中存在的问题提出政策建议。

1.3.2 研究创新

国内外一些学者已经就房地产投资与经济增长做过相关的研究，本文在借鉴前人研究成果的基础上，有如下创新点：

第一，选取更为合适的变量。在国内外的相关研究中，选取住宅投资作为变量的居多，但笔者认为，对于中国现阶段房地产市场的情况来说，商业地产所占比重越来越大，单纯以住宅投资为研

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究对象并不十分妥帖，并不能全面准确地反映当前房地产业与经济增长的实际关系。基于上述考虑，本文转而选取房地产投资作为变量，更加贴合当前我国房地产市场的发展现状。

第二，将投入产出法引入研究。根据现有文献，国内学者罕有人使用投入产出法来分析房地产投资与经济增长的关系。但是，这种方法直观性强、可信度高、方便快捷，故而经常被各类企业和投资者用来作为投资项目立项的重要评价指标，对于二者关系的研究也具有锦上添花之功效。根据投入产出法的分析结果，以及对2014年经济形势的观察和对未来房地产市场的预期，得出了房地产投资的资金使用效率不断降低，继续依靠其拉动经济增长将会事倍功半的重要结论。

第三，着重于区域性研究。针对房地产投资与经济增长的分析，现有文献大多集中于国家层面，采用国家宏观经济数据作为样本，在全国的视角下描述二者的关系。但是，由于房地产市场的区域性特征及我国区域经济存在明显差异，使得房地产业与经济增长的相关性以及社会影响必然也有所不同，需要进行针对性的分析研究。对于二者关系的研究，具体到山东省的文献更是寥寥可数，所进行的研究也大多不够全面。本文立足于山东省的省情，基于山东省经济社会的发展现状，有针对性地研究二者在特定区域的关系。

1.3.3 研究内容

本文的研究内容以及章节安排如下：

第一章：绪论。首先介绍本文选题的经济社会背景和进行此项研究的现实意义，而后是对国内外相关文献的理解与思考，最后是本文针对所选课题的研究方案以及思路框架。

第二章：理论概述。首先介绍了房地产业的概念和房地产投资的概念及特点，而后分别对古典经济增长理论、新古典经济增长理论和新经济增长理论进行简单的介绍。

第三章：一般性分析。通过对山东省房地产投资额的变动情况以及对其效率与贡献率进行统计性描述，为二者之间关系的计量分析打好基础。

第四章：实证分析。首先说明样本选择与数据来源，其次对所使用的计量经济学检验方法进行简单的介绍，然后运用上述方法对所搜集的时间序列数据进行检验，最后，基于检验结果进行分析说明，并给出明确的结论。

第五章：问题及政策建议。基于山东省的省情，细致地分析其房地产业与经济增长所存在的问题，并结合第四章的分析结论，提出科学合理的建议。

第六章：结论及展望。基于上述分析，综合阐述本文的结论，总结不足，并提出展望。

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