综合练习
1、单项选择题
【108047】 资产评估工作的执行操作者不同于会计计价，它是由独立于企业以外的社会中介
机构完成的。这一点说明资产评估具有（ ）。
A． 市场性 B． 公正性 C． 咨询性 D． 专业性
答案： B
2、单项选择题
【108042】 下列不是资产评估的基本作用的是（ ）。
A． 咨询的作用 B． 管理的作用 C． 核算和监督 D． 鉴证的作用
答案
答案： C
3、简答题
【108101】 资产评估的经济原则有哪些？应该如何理解？
答案
答案： 资产评估的经济原则有：
（1）贡献原则。指某一项资产或资产的某一构成部分的价值取决于它对其他相关的资产或资产
答
整体的价值贡献，或根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。
（2）替代原则。指同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求量最大。因为有经验的买方对某一资产不会支付高于市场上能够找到的替代物的费用。
（3）预期原则。指资产评估中，资产的价值可以不按照其过去形成的成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定。评估值取决于现实资产的未来获利能力。
（4）最佳效用原则。指当一项具有多种用途或潜能的资产在公开市场条件下进行评估时，应按照其最佳用途来评估资产价值。
4、多项选择题
【108062】 以下属于资产评估经济技术原则的有（ ）。
A． 预期收益原则 B． 独立性原则 C． 科学性原则 D． 评估时点原则 E． 替代原则
案
答案： A,D,E
5、单项选择题
【108038】 从本质上讲，资产评估是一种（ ）活动。
A． 事实判断估算 B． 价值分析估算 C． 价格分析确定 D． 资产保值估算
答案
答案： B
答案
6、简答题
【108102】 市场经济中，资产评估的功能有哪些？
答案： 资产评估功能是指资产评估这一特定经济行为自身应有的内在功能和效用。概括地讲，资产评估具有以下功能：
（1）为资产业务提供价值尺度。资产评估通过对资产的现时价值进行评定和估算，为各项资产业务提供公正的价值尺度。这是资产评估最基本的功能。
（2）界定与维护各产权主体的合法权益。资产评估具有公正地界定与资产有关的各方，如不同所有者、占有使用者所拥有或控制的资产份额及其价值量的作用，从而可以维护各产权主体的合法权益。
（3）优化资源配置。首先，资产评估是生产要素、产权进入市场的必要条件。科学规范的资产评估，能保证资产市场、产权市场的有序运行，可以为资产和产权的配置提供正确信号，从而起到优化资源配置的作用。其次，由于一项资产业务的进行往往具有多种途径，因此在资产评估中，按最优使用原则对资产的价格进行估算，有利于资产的优化配置和流动。
（4）促进企业账实相符，足额补偿和资产完整。在通货膨胀情况下，资产的重置成本与历史成本的差额随通货膨胀率的增长而急剧扩大，这将导致按固定资产的账面原值提取的折旧明显过低，会造成企业更新改造资金过少、企业盈利虚增和财政收入虚假。这时进行资产重估，可以克服上述问题。此外，通过资产评估还可以明晰企业自创无形资产、土地使用权价值、商标和商誉的价值，使企业的全部资产在账簿上得到反映。
（5）在促进对外开放的同时，维护国家权益。资产评估机构在中外合资、合作的过程中提供符合国际专业水平的评估服务既是吸引外资流入的基础工作，又是维护国家民族权益的重要技术保障。
（6）防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行。在国有企业产权变动的过程中，合理定价是关键。而转让定价的基础是企业的评估价值。因此，公平、客观的资产评估是防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行的基础。
7、单项选择题
【108049】 资产评估和市场的关系是（ ）。
A． 以市场为基础但高于市场 B． 模拟市场条件有时接受市场检验 C． 模拟市场条件但又必须接受市场检验 D． 和市场无关
答案
答案： C
8、多项选择题
【108075】 关于资产评估的价值类型说法正确的有（ ）。
A． 资产评估的价值与资产评估的价值类型是同一含义
B． 资产评估有四种价值类型：公开市场价值、投资价值、重置价值、清算价格
C． 价值类型指资产评估价值的质的规定性，表明价值的内涵和外延。而资产评估价值是资产评估的结果，是价值类型、市场环境和技术参数共同影响的，而且后两者对评估价值的影响是由于方法运用形成的
D． 清算价格一般低于市场价格，取决于资产的通用性和清算时间的限制 E． 投资价值以资产的收益能力为依据评估资产价值，而重置成本是从投入角度评估的产的价值
答案
答案： C,D,E
9、单项选择题
【108036】 下列不属于资产评估假设的是（ ）。
A． 持续使用假设 B． 清算假设 C． 公开市场假设 D． 企业主体假设
答案
答案： D
答案
10、单项选择题
【108037】 资产评估值与资产交易中的实际成交价格存在下列关系（ ）。
A． 前者必须高于后者 B． 前者必须低于后者 C． 前者必须等于后者
D． 前者可以高于、低于或等于后者
答案： D
答案
综合练习
1、单项选择题
【108109】 资产评估中的持续经营价值是指企业的（ ）。
A． 各个组成部分资产的在用价值之和 B． 各个组成部分资产的市场价值之和 C． 市场价值 D． 最佳使用价值
答案： A
2、单项选择题
【108106】 在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值等同于资产评估
中的（ ）。
A． 清算价值 B． 市场价值
答案
C． 投资价值 D． 公允价值
答案： B
3、判断题
【108136】 价值类型应当指导评估过程的始终。
正确
答案
错误
答案： 正确 答案
4、多项选择题
【108115】 下来关于资产评估价值类型表述正确的有（ ）。
A． 资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式 B． 不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征 C． 不同属性的价值类型所代表的资产评估价值在性质上是不同的，但是在数量应该比较一致，这是评估特定目的所要求的
D． 资产评估的价值类型分为市场价值和市场价值以外的价值，是以资产评估时所依据的市场条件，以及被评估资产的使用状态划分的
E． 资产评估的价值类型的选择对评估结果没有任何影响
答案： A,B,D
5、单项选择题
【108107】 下列因素中，决定资产评估结果价值类型的重要条件之一的是（ ）。
A． 评估中使用的评估方法
答案
B． 评估中遵循的评估原则 C． 评估中执行的评估程序 D． 评估中依据的市场条件
答案： D
6、简答题
【108142】 什么是清算价值？它与公允市场价值的主要区别是什么？
答案
答案： 清算价值是企业停止经营，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。从上述有关清算价值的定义可知，其余公允市场价值的区别主要表现在两个方面：一是买卖双方地位不平等，卖方是被迫出售；二是没有充足的时间询价，有序清算与强制清算的区别只是两者在时间限定程度上的差异。清算价值属于非市场价值，或者更确切地说是非正常的市场价值，因此通常低于资产在正常交易条件下的市场价值。
7、单项选择题
【108113】 特定资产在特定用途下对特定使用者的价值是指（ ）。
A． 投资价值 B． 市场价值 C． 特定价值 D． 在用价值
答案
答案： A
8、判断题
【108120】 资产的价值并不是一个确定值，它反映了特定环境下，与资产有关的利益双方的
答案
市场观念。
正确
错误
答案： 正确 答案
9、单项选择题
【108104】 拆迁补偿价值属于（ ）。
A． 市场价值 B． 非市场价值 C． 清算价值 D． 投资价值
答案： B
10、单项选择题
【108105】 特定主体以投资获利为目的而持有的资产，在公开市场上按其最佳用途实现的市
场价值称为（ ）。
A． 在用价值 B． 投资价值 C． 投资性资产价值 D． 交易价值
答案
答案： C
答案
综合练习
1、单项选择题
【108155】 下列计算重置成本的方法中，计算结果必然属于复原重置成本的是（ ）。
A． 重置核算法 B． 物价指数法 C． 功能价值法 D． 规模经济效益指数法
答案： B
2、简答题
【108246】 成本法和市场法的不同之处表现在哪些方面？
答案
答案： 成本法是指当投资公司对被投资公司经营活动无影响能力时采用的长期股权投资会计处理方法，即投资公司的长期股权投资账户，按原始取得成本入账后，始终保持原资金额，不随被投资公司的营业结果发生增减变动的一种会计处理方法。
市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。市场法是一种最简单、有效的方法，因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为评估。但是，市场法的应用与市场经济的建立和发展、资产的市场化程度密切相关。在我国，随着社会主义市场经济的建立和完善，为市场法提供了有效的应用空间，市场法日益成为一种重要的资产评估方法。
3、判断题
【108232】 对于一项科学技术进步较快的资产，采用物价指数法往往会比采用重置核算法估
算的重置成本高。
正确
答案
错误
答案： 正确 答案
4、单项选择题
【108164】 实际已使用年限表示为（ ）。
A． 名义已使用年限×资产利用率 B． 总使用年限×资产利用率 C． 尚可使用年限×资产利用率 D． 名义已使用年限＋尚可使用年限
答案： A
5、判断题
【108241】 收益法一般适用于有收益的土地评估，如工商企业用地、机关用地、学校用地等。
正确
答案
错误
答案： 错误 答案
6、判断题
【108233】 收益法涉及的参数主要有三个：收益额、折现率和收益期限。
正确
错误
答案： 正确 答案
7、简答题
【108249】 简述复原重置成本和更新重置成本二者之间的关系。
答案： 选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新充值成本的情况下，应选择更新充值成本，在无更新重置成本时可采用复原重置成本。一般来说，复原重置成本大于更新重置成本，但由此导致的功能性损耗也大。之所以要选择更新重置成本，一方面，随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计的采用被社会普遍接受；另一方面，新型设计、工艺
答案
制造的资产无论从其使用性能还是成本好用方面，都会由于旧的资产。
8、单项选择题
【108179】 运用成本法评估一项资产时，若分别选用复原重置成本和更新重置成本，则应当
考虑不同重置成本情况下，具有不同的（ ）。
A． 功能性贬值 B． 经济性贬值 C． 收益性贬值 D． 实体性贬值
答案： A
9、判断题
【108238】 收益现值是反映本金市场等价交换特征的计价概念，它的本质是产品价值的本金
化。
正确
答案
错误
答案： 错误 答案
10、判断题
【108237】 折现率与本金化率从本质上讲是没有区别的。
正确
错误
答案： 正确 答案
综合练习
1、单项选择题
【108295】 被评估对象为一台注塑机，年生产能力为15万件。评估人员经市场查询得知，该
设备的生产厂家已停止这种设备的生产，评估基准日年生产能力为20万件的同类新设备市场价格为8万元，如果该类设备的运输安装费用为设备价格的5%，被评估设备的成新率为40%，该类设备的规模指数为0.7，不考虑其他因素，该设备的评估值最接近于（ ）万元。
A． 2.4 B． 2.52 C． 2.75 D． 6.3
答案： C
2、单项选择题
【108290】 对于参照物与被估设备基本相同，只是个别因素有所差异的情况，可以选用（ ）
进行评估。
A． 直接匹配法 B． 因素调整法 C． 成本比率法 D． 功能成本法
答案
答案： A
3、计算题
【108366】 被评估成套设备购建于1998年12月，账面价值100万元，2003年12月对设备
进行技术改造，追加投资20万元，2008年12月对该设备进行评估。经评估人员调查分析得到如下数据：
（1）从1998年到2003年，每年该类设备价格上升率为10%，而从2003年至
答案
2008年设备价格维持不变；
（2）该设备的月人工成本比其替代设备超支2000元；
（3）被估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模经济效益指数为0.7，所得税率为25%；
（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的80%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。 要求：（1）计算被估设备的重置成本及各项损耗。
（2）计算该设备的评估值（以万元为单位，计算结果保留两位小数）。
答案： （1）计算被估设备各部分的重置成本
技术改造部分的重置成本＝20（万元）
被估设备的重置成本＝161.05＋20＝181.05（万元） （2）实体性贬值计算
技术改造以外金额的重置成本占总重置成本比例＝161.05/181.05＝88.95% 技术改造部分以外的实体性贬值率＝10×80%/[（10×80%）＋5]＝61.54% 技术改造部分的重置成本占总重置成本比例＝20/181.05＝11.05% 技术改造部分的实体性贬值率＝5×80%/[（5×80%）＋5]＝44.44% 实体性贬值率＝88.95%×61.54%＋11.05%×44.44%＝60% 实体性贬值额＝181.05×60%＝108.63（万元） （3）功能性贬值
＝（2000/10000）×12×（1－25%）×（P/A，10%，5） ＝1.8×3.7908＝6.82（万元） （4）经济性贬值
由于在未来5年中设备利用率能达到设计要求，所以不存在经济性贬值。 （5）计算该设备的评估值
＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值 ＝181.05－108.63－6.82＝65.6（万元）
4、多项选择题
【108313】 机器设备实体贬值的测算方法主要是（ ）。
A． 修复费用法
答案
B． 观察法 C． 物价指数法 D． 超额费用折现法 E． 使用年限法
答案： A,B,E
5、单项选择题
【108289】 如果设备评估对象采用了更新重置成本，在功能贬值测算中应考虑（ ）。
A． 超额投资成本 B． 超额营运成本
C． 超额投资成本和超额营运成本两者均考虑 D． 超额投资成本和超额营运成本两者均不考虑
答案
答案： B
6、单项选择题
【108256】 有关进口设备重置成本测算中，银行财务费用、外贸手续费计费基数表述正确的
是（ ）。
A． 二者都采用离岸价作为计费基数 B． 二者都采用到岸价作为计费基数
C． 银行财务费用采用离岸价，外贸手续费采用到岸价作为计费基数 D． 银行财务费用采用到岸价，外贸手续费采用离岸价作为计费基数
答案
答案： C
7、单项选择题
【108308】 被评估设备甲为3年前购置，预计评估基准日后甲设备与同类新型设备相比每年
运营成本增加10万元，甲设备尚可使用8年，若折现率为10%，企业适用所得税税率为25%，不考虑其他因素，则甲设备的功能性贬值额最接近于（ ）万元。
A． 5.34 B． 25.38 C． 40.0l D． 53.35
答案
答案： C
8、判断题
【108330】 一般在技术进步快，技术进步因素对设备价格的影响较大的情况下，应选择计算
复原重置成本。
正确
答案
错误
答案： 错误 答案
9、单项选择题
【108286】 下列贬值属于功能性贬值的是（ ）。
A． 由于大量产品积压，某车间有三班倒改为两班造成的开工不足 B． 由于设备生产厂家采用新技术，使某厂使用的车床相对物耗上升了20% C． 由于市场疲软，某车间的10台机床，只有6台使用，造成4台闲置 D． 由于原材料紧俏，某厂处于半停产状态，造成设备闲置
答案： B
10、单项选择题
【108287】 复原重置成本与更新重置成本之差表现为（ ）。
A． 超额营运成本 B． 超额投资成本 C． 功能性贬值 D． 与功能贬值无关
答案
答案： B
答案
综合练习 1、计算题
【108462】 某房地产地处繁华商业区内，占地900平方米，地上200平方米建筑物为一旧式
住宅。委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为每平方米4万元人民币，该区域的商品房价格每平方米1万元人民币，城市规划中该区域的容积率为5。该房地产的现时价值大约是多少?并说明评估时的依据和理由。
答案： 1．该房地产的现时价值约为3600万元人民币。 900×4=3600（万元）
2．依据和理由：上述评估结果是依据了房地产评估中的最使用原则。因为，该房地产的现时用途是很不合理的。其一，商业区内建民宅，在用途上不合理；其二，使用强度未达到城规划规定的容积率，土地未得到充分利用。按照房地产评估的能使用原则，该房地产评估应该以拆除重新利用为前提，按商用地进行评估。故评估值大约为3600万元人民币。确切值应是3600万元减去拆除旧建筑物费用后的价值。
答案
2、简答题
【108456】 在采用收益法进行土地使用权评估时，需要计算土地收益额，该怎样求取？
答案： 土地收益通常是通过土地的具体使用，以房地合一的形式获得的，以房地产出租为例，求取土地纯收益时，通常按下列步骤进行：
（1）计算总收入。在房地合一状态下，最有效使用可获取的总收入。
（2）求取总费用。总费用主要包括房地产税金、折旧费、维修费、管理费、保险费、税金损失费等。
（3）求取总收益。总收入减去总费用即可得到总收益。
（4）确定房屋纯收益。房屋纯收益可以用房屋闲置乘以房屋还原利率获得。 （5）求取土地纯收益。房地产总收益扣除房屋纯收益，即可得到土地纯收益。
3、判断题
【108441】 构成取得房产收入所必须支付的必要费用包括土地出让金、房产税、折旧费、租
金损失准备费。
正确
答案
错误
答案： 错误 答案
4、单项选择题
【108396】 路线价法的理论基础是（ ）。
A． 替代原则 B． 供求原则 C． 贡献原则 D． 预期收益原则
答案： A
答案
5、简答题
【108455】 地产出租价格是什么？其价格表现有哪几种形态？
答案： 土地出租价格亦称土地使用权租金价格，其价格表现有两种形态：
（1）土地使用者之间所形成的租金价格，土地使用者将获得的土地使用权出租给承租人，由承租人向出租人支付的租金价格，此种价格一般以年、月租金为单位。
（2）国家与土地使用者之间形成的租金价格，这种价格在我国土地使用中最为普遍的表现就是土地使用费，一般按年以每平方米为单位收取，实质上这种土地使用费应该是若干年低价的分摊量，也就是年地租水平。
6、判断题
【108442】 运用市场比较法评估地产时，在选择参照物时应注意在交易类型、用地性质和供
需圈等方面与评估对象保持一致。
正确
答案
错误
答案： 正确 答案
7、计算题
【10846Ⅰ．评估对象情况 1】
待评估房地产为一写字楼，建筑面积l0000平方米，剩余使刚年限为40年适用资本化率为6%，评估基准日为2006年6月30日。 Ⅱ．参照物的情况及其说明
（1）现收集A、B、C、D四个房地产交易案例，均为与待估房地产在同一供需圈内的可比写字楼。评估对象与各参照物比较因素的对比情况见下表：
（2）表中数据说明
表中各参照物的交易情况、区位状况、实物状况的数据均是以待估房地产为基准确定的差异率。其中交易情况中“＋”表示案例交易价格偏高，“－”表示案例交易价格偏低，区位状况及实物状况中“＋”表示交易案例条件优于被评估对象，“一”表示交易案例条件比被评估对象差。 Ⅲ．其他相关数据
（1）从2004年至2006年待估房地产所在区域内的同类写字楼价格每年递增5%； （2）容积率修正系数取值，当容积率为3时，容积率修正系数为l00。容积率每增加0.1，容积率修正系数增加l。
要求：根据上述资料运用市场法评估该房地产的价值。
【注：（1）以根据各交易案例修正后得出的单位建筑面积价格的算术平均值作为待估对象单位建筑面积的最终价格。
（2）土地年限修正系数计算结果保留四位小数，其他各步骤计算结果保留两位小数。】
答案： 1．运用以下市场法公式进行评估 （1）计算交易日期修正系数 A=l＋5%=l.05； B=1＋5%=1.05； C=1＋5%=1.05； D=（1＋5%）2=1.10。 （2）计算交易情况修正系数 A=100／（100－1）=1.01； B=100／（100＋2）=0.98； C=100／（100－3）=1.03； D=100／（100＋5）=0.95。 （3）计算容积率修正系数
待估房产容积率增加3.4－3=0.4，容积率修正为：l00＋4=104
A．容积率增加3.2－3=0.2，容积率修正系数为：l04／（100＋2）=1.02； B．容积率增加3.6－3=0.6，容积率修正系数为：l04／（100＋6）=0.98； C．容积率增加3.4－3=0.4，容积率修正系数为：l04／（100＋4）=1； D．容积率增加3.2－3=0.2，容积率修正系数为：l04／（100＋2）=1.02。 （4）计算区位状况修正系数 A=100／（100＋5）=0.95； B=100／（100＋０）=1； C=100／（100＋2）=0.98； D=100／（100－3）=1.03。 （5）计算实物状况修正系数
答案
A=100／（100－2）=1.02； B=100／（100＋4）=0.96； C=100／（100＋０）=1； D=100／（100＋2）=0.98。 （6）计算年期修正系数
A=[1－（1＋6%）－40]／[1－（1＋6%）－38]=1.0135； B=[1－（1＋6%）－40]／[1－（1＋6%）－40]=1； C=[1－（1＋6%）－40]／[1－（1＋6%）－39]=1.0066； D=[1－（1＋6%）－40]／[1－（1＋6%）－38]=1.0135。 2．待估房产评估值结果
（1）各可比交易案例修正后结果如下：
A=2500×1.05×1.01×1.02×0.95×l.02×1.0135=2655.82（元）； B=2800×1.05×0.98×0.98×1×0.96×l=2710.63（元）； C=2600×1.05×1.03×1×0.98×1×1.0066=2773.85（元）； D=2650×1.10×0.95×1.02×1.03×0.98×1.0135=2889.68（元）。 （2）待估房产每平方米评估值
=（A修正后结果＋B修正后结果＋C修正后结果＋D修正后结果）／4 =（2655.82＋2710.63＋2773.85＋2889.68）/4 =11029.98／4 =2757.50
（3）待估房产评估值
=2757.50×10000=27575000（元）
8、单项选择题
【108406】 基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估商业、住宅、工业等各类用地
和综合（ ）的土地使用权的平均价格。
A． 用地 B． 土地级别 C． 土地 D． 公共用地
答案： B
9、简答题
【108450】 简述房地产评估的主要原则。
答案
答案： 房地产评估当然要遵循资产评估的一般原则，但由于房地产本身的特殊性，决定了房地产评估还应遵循一定的专业性原则。房地产价格评估的专业性原则主要如下：
（1）合法原则。是指房地产评估应以房地产的合法取得、合法使用、合法交易、合法处分等为前提，评估结果是被估房地产在依法判定的权益下的价值，即被估房地产在现行法律、法规、法章、政策及合同等约束下的权益价值。
（2）最高最佳使用原则。是指房地产评估应以被估对象的最高最佳使用为前提，评估结果是被估房地产在最高最佳使用下的价值。房地产的最高最佳使用，是指法律上允许、技术上和经济上可行，能给被估对象带来最高价值的使用。
（3）房地综合考虑原则。尽管房屋建筑物和土地是可以加以区别的评估对象，但是由于两者在使用价值上的相互依存和价格形成中的内在联系，要求我们在评估中把两者作为相互联系的对象综合地评估。
（4）区域及地段原则。是指房地产价格的评估必须体现房地产所处的经济地理位置的差别，应考虑区域及地段差异对房地产价格的影响。
10、判断题
【108446】 计算土地取得费用的投资利息时，其计息期为整个开发期和销售期。
正确
答案
错误
答案： 正确 答案
综合练习
1、多项选择题
【108520】 下列关于版权的限制包括（ ）。
A． 地域的限制
B． 时间的限制
C． 合理使用，规定了12种情形下，使用作品，可以不经著作权人许可，不向其支付报酬，但应当指明作者姓名、作品名称，并且不得侵犯著作权人依法享有的其他权利
D． 强制许可，由政府部门发放强制许可证，使用作品，可以不经著作权人许可，但是要支付报酬，目前我国尚无这样的实例
E． 法定许可，在法律特定的条款下，可以不经著作权人许可，使用已经发表的作品，但是必须支付稿酬，并且不得侵犯著作权人依法享有的其他权利
答案： A,B,C,D,E
2、单项选择题
【108516】 关于商誉，正确的说法是（ ）。
A． 商誉是企业长期积累起来的一项无形资产价值 B． 商誉是一项单独能产生效益的无形资产 C． 作为无形资产，企业可用商誉对外投资转让 D． 形成商誉的个别因素能以任何方法单独计价
答案
答案： A
3、计算题
【121072】 某企业拟购买A专利权以使本企业生产的甲种产品达到升级换代的目的，该企业
实施A专利后不仅使升级后的产品市场销售量大幅度提高，而且价格也会明显上升，但同时也会引起成本的增加。已知该企业原甲种产品年销售量在6万台左右，出厂价格为每台2 000元，每台全部成本及税费为1 900元。经分析，甲种产品在升级后第一年销售量约为8万台，第二年约为10万台，第三年约为11万台，从第四年起至第十年的销售量将保持在12万台左右，出厂价格约为每台2 300元，
答案
每台的全部成本及税费约为2 150元。现委托评估机构对A专利的所有权转让价值进行评估。评估基准日为2007年1月1日。
经评估人员调查得知，该专利为实用新型，2001年12月31日申请，2002年12月31日获得专利授权，该专利尚未许可他人使用，专利权所有人也未曾使用，该专利目前有效，本次为专利所有权转让，而且上述分析符合实际，但需要停产一年进行技术改造。适用所得税税率为33%，适用折现率为15%。
（P/F，15%，1=0.8696，），（P/F，15%，2）=0.7561，（P/F，15%，3）=0.6575，（P/F，15%，4）=0.5718
要求：根据上述资料，在不考虑技术改造费用及其他因素的条件下，对该专利所有权的转让价值进行评估。
答案： 1．专利剩余收益期10－5－1＝4（年）
按照我国专利法的规定，发明专利的保护期限为20年，实用新型与外观设计的保护期限为10年，均自申请日开始计算。
2．未实施专利前每年的收益6×（2000－1900）×（1－33%）＝402（万元） 3．实施专利后各年收益
第一年：8×（2300－2150）×（1－33%）＝804（万元） 第二年：10×（2300一2150）×（1－33%）＝1005（万元） 第三年：11×（2300－2150）×（1－33%）＝1105．5（万元） 第四年：12×（（2300－2150）×（1－33%）＝1206（万元） 4．评估值
答案
4、多项选择题
【108529】 商誉的特征主要表现在（ ）。
A． 不能离开企业单独存在 B． 多项因素共同作用的结果 C． 企业长期积累的一项价值
D． 不是一项单独的能产生收益的无形资产
E． 可以脱离企业单独存在
答案： A,B,C,D
5、单项选择题
【108515】 甲公司拟将自行研制开发的某计算机独立软件转让给乙公司，评估人员采用成本
法进行评估，根据被评估软件的具体情况确定各项参数如下：工作量修正系数为1.23，软件的社会平均生产率参数为3.2，该软件源程序指令行数为37千行，其中注释行占4千行。社会平均规模指数取值为1.1，单位开发工作量成本为6 500元，软件维护成本为开发成本的15%。该软件的评估值最接近于（ ）元。
A． 1 377 310 B． 2 355 330 C． 1 277 325 D． 3 532 330
答案
答案： A
6、单项选择题
【108493】 将无形资产进行转让、投资、出售后，失去了现有及潜在的全部或部分产品销售
市场即盈利机会，而造成的可能的经济损失属于（ ）。
A． 开发成本 B． 交易成本 C． 机会成本 D． 管理成本
答案
答案： C 答
7、多项选择题
【108522】 下列说法正确的有（ ）。
A． 不是所有企业都有商誉，商誉只存在于那些长期具有超额收益的少数企业之中
B． 商誉评估必须坚持预期原则，企业是否拥有超额收益是判断企业有无商誉和商誉大小的标志
C． 商誉评估值高低与企业中为形成商誉投入的费用和劳务没有直接联系，因此，商誉评估不能采用投入费用累加的方法进行
D． 商誉是由众多因素共同作用形成，但形成商誉的个别因素具有不能够单独计量的特征，决定了商誉评估也不能采用市场类比的方法进行
E． 企业负债越大，表明这个企业的财务风险很大，亏损的可能性加大，这种企业一般没有商誉
案
答案： A,B,C,D
8、判断题
【108540】 商誉是不可确指资产。
正确
答案
错误
答案： 正确 答案
9、单项选择题
【108514】 与企业整体的超额获利能力密切相关的无形资产是（ ）。
A． 商标 B． 专利权 C． 专有技术
D． 商誉
答案： D
10、单项选择题
【108517】 企业整体资产评估价值与单项资产评估汇总价值相比（ ）。
A． 前者一定大于后者 B． 后者一定大于前者 C． 二者一定相等
D． 它们的相对大小不确定
答案
答案： D
答案
综合练习 1、判断题
【108697】 长期亏损、面临破产清算的企业属于企业价值评估的范围。对其评估时运用清偿
假设，评估的是清算价格。
正确
错误
答案： 错误 答案
2、多项选择题
【108666】 企业评估中选择折现率的基本原则有（ ）。
A． 折现率不低于投资的机会成本
B． 行业基准收益率不宜直接作为折现率，但是行业平均收益率可作为折现
率的重要参考指标
C． 贴现率不宜直接作为折现率 D． 应高于国库券利率 E． 可以任意选择
答案： A,B,C
3、单项选择题
【108631】 某企业的投资总额为2 000万元，其中长期负债与权益资本比例为5:5，借债利息
率为6%，经测定，社会无风险报酬率为5%，该企业的风险报酬率为3%，所得税率为25%，采用加权平均资本成本模型计算的折现率应为（ ）。
A． 7.00% B． 6.25% C． 6.01% D． 5.00%
答案
答案： B
4、判断题
【108703】 经营风险是指企业在经营过程中，由于市场需求变化、生产要素供给条件变化、
企业所在行业投资开发变化以及国家产业政策调整给企业的未来预期收益带来的不确定性影响。
正确
答案
错误
答案： 错误 答案
5、多项选择题
【108668】 折现率的估算方法有（ ）。
A． 资本资产定价模型 B． 累加法 C． 经验估计法
D． 加权平均资本成本模型 E． 统计法
答案： A,B,D
6、单项选择题
【108639】 决定企业价值高低的因素是企业的（ ）。
A． 整体获利能力 B． 生产能力 C． 市场价值 D． 重置价值
答案
答案： A
7、判断题
【108699】 我国评估界较多采用净利润作为企业的预期收益额，主要是因为净利润能够相对
客观地反映企业的实际经营业绩、更具可靠性。
正确
答案
错误
答案： 错误 答案
8、判断题
【108709】 对于在评估时点一时难以界定产权或因产权纠纷暂时难以得出结论的资产要划为
“待定产权”，但是可以列入企业资产的评估范围。
正确
错误
答案： 错误 答案
9、多项选择题
【108653】 界定企业价值评估具体范围时应划为“待定产权资产”的是（ ）。
A． 无效资产 B． 闲置资产 C． 产权纠纷资产 D． 难以界定产权资产 E． 固定资产
答案： C,D
10、多项选择题
【108650】 从产权的角度出发，企业价值评估范围应包括（ ）。
A． 实际拥有但尚未办理产权的资产 B． 企业拥有的第三产业
C． 存放于企业中代为管理的外单位存货 D． 企业所拥有的闲置资产 E． 非控股公司中的投资部分
答案
答案： A,B,D,E 答
案
综合练习
1、单项选择题
【108740】 广义的资产评估报告是（ ）。
A． 一种工作制度 B． 资产评估报告书 C． 咨询性意见书 D． 公正性报告
答案： A
2、简答题
【108787】 什么是资产评估报告？资产评估报告具有哪些特点？
答案
答案： 资产评估报告是资产评估机构按照评估工作制度有关规定，在完成评估工作后向委托方和有关方面提交的说明评估过程和结果的书面报告。它是按照一定格式和内容反映评估目的、程序、标准、依据、方法、结果及适用条件等基本情况的报告书。资产评估报告具有不同于其他类型报告的特点：
（1）资产评估报告是评估机构根据委托方的书面委托，根据独立、客观、公正的评估原则，采用各种科学的评估方法，有计划、有步骤地进行资产评估工作后给委托单位的书面答复。 （2）资产评估报告具有法律效力和公正作用。
（3）资产评估报告是有根据的责任报告，具有权威性。
（4）资产评估报告完成后，必须报送财政（国有资产管理）部门核准或报送有关部门备案。 （5）资产评估报告要严格遵守国家有关保密的规定。
（6）资产评估报告的基本内容与格式要遵守国家的有关规定。 （7）资产评估报告必须依据客观、公正、实事求是的原则撰写。
3、判断题
答案
【108761】 《关于进行资产评估有关事项的说明》由委托方与资产占有方共同撰写，并应由
负责人签字，加盖公章，签署日期。它是财产评估主管机关审查批准企业进行资产评估和评估机构开展评估活动的必要资料依据。
正确
错误
答案： 正确 答案
4、单项选择题
【108743】 在国际评估界，有的国家将资产评估报告类型划分为完整型、简明型和（ ）。
A． 保留型 B． 拒绝发表意见型 C． 反对型 D． 限制型
答案： D
5、简答题
【108786】 撰写资产评估报告应遵循哪些基本要求？
答案
答案： 资产评估报告编制的基本要求是：
（1）评估报告的客观性。评估人员要按照公允的程序和计价标准，对具体的资产评估对象作出符合专业标准并反映客观实际情况的资产评估结论，所依据的各种资料数据应能证明其科学性，所选取的方法、参数应能反映其适用性和科学性，评估报告所使用的措辞和文字描述应反映第三者的公正立场。
（2）评估报告的完整性。资产评估报告正文应能完整、准确地描述资产评估的全过程，反映资产评估的目的、所依据的前提条件、评估计价标准、评估的基本程序和选取的方法、参数等，并充分揭示被评估资产的真实情况，做到完整无缺，无一遗漏。另外，附件资料起着补充说明正文的作用，所以还应注意与评估结论有关的各种附件。
（3）评估报告的及时性。在一定条件下得出的资产评估结论往往是对某一时期或某一时点资产实际价值的计量。一旦时过境迁，由于货币具有时间价值，而且被评估资产本身也随时间变化
答案
而变化，被评估资产的市场价值会随着市场环境、政治、社会等因素的变化而发生很大变化，评估结论将难以反映其实际价值并失去其应有的法律效力。
6、判断题
【108760】 资产评估报告中应写明评估报告提交委托方的具体时间，评估报告原则上应在确
定的评估基准日后2个月内提出。
正确
错误
答案： 错误 答案
7、单项选择题
【108741】 2007年发布的《资产评估准则——评估报告》是根据（ ）对评估报告进行规
范的重要评估准则。
A． 要素 B． 要素和内容 C． 内容
D． 基本内容与格式
答案： B
8、单项选择题
【108748】 按现行规定，资产评估报告的有效期为一年，这里的有效期是指（ ）。
A． 自评估报告投出日起一年 B． 自评估基准日起一年
C． 自评估人员进入评估现场日起一年
D． 自评估事务所接受评估项目，并签定业务约定书日起一年
答案
答案： B
9、判断题
【108764】 一份评估报告资料，特别是涉及国有资产的评估报告资料，不仅是一份评估工作
的总结、资产价格的公证性文件和资产交易双方认定资产价格的依据，而且是国有资产管理者加强对国有资产产权变动管理、确认评估方法、评估依据和评估结果的重要依据。
正确
答案
错误
答案： 正确 答案
10、判断题
【108763】 资产评估明细表应逐级汇总。第一级是明细表总计，第二级是按资产及负债大类
单独汇总，第三级是资产评估结果分类汇总表，第四级是资产评估结果汇总表。
正确
错误
答案： 正确 答案
综合练习 1、判断题
【108081】 企业的借入资产不可纳入被评估资产的范围，因为企业不拥有其所有权。
正确
错误
答案： 错误 答案
2、多项选择题
【108075】 关于资产评估的价值类型说法正确的有（ ）。
A． 资产评估的价值与资产评估的价值类型是同一含义
B． 资产评估有四种价值类型：公开市场价值、投资价值、重置价值、清算价格
C． 价值类型指资产评估价值的质的规定性，表明价值的内涵和外延。而资产评估价值是资产评估的结果，是价值类型、市场环境和技术参数共同影响的，而且后两者对评估价值的影响是由于方法运用形成的
D． 清算价格一般低于市场价格，取决于资产的通用性和清算时间的限制 E． 投资价值以资产的收益能力为依据评估资产价值，而重置成本是从投入角度评估的产的价值
答案： C,D,E
3、单项选择题
【108047】 资产评估工作的执行操作者不同于会计计价，它是由独立于企业以外的社会中介
机构完成的。这一点说明资产评估具有（ ）。
A． 市场性 B． 公正性 C． 咨询性 D． 专业性
答案
答案： B
4、判断题
【108086】 根据资产的法律意义分类，全部资产要素可以分为财产与合法权利。
正确
答案
错误
答案： 错误 答案
5、多项选择题
【108072】 形成资产评估价值类型的重要条件有（ ）。
A． 评估中使用的评估方法 B． 评估中遵循的评估原则 C． 资产评估的特定目的 D． 评估中依据的市场条件 E． 被评估对象的功能
答案： C,D,E
6、单项选择题
【108049】 资产评估和市场的关系是（ ）。
A． 以市场为基础但高于市场 B． 模拟市场条件有时接受市场检验 C． 模拟市场条件但又必须接受市场检验 D． 和市场无关
答案
答案： C
7、判断题
【108082】 政府发布的经济信息也是一种经济资源，具有为企业带来经济利益的潜能，因而
也是资产评估的对象。
正确
答案
错误
答案： 错误 答案
8、判断题
【108091】 整体资产评估的实质是整体资产的预期收益能力，而不应是资产本身的成本价值。
正确
错误
答案： 正确 答案
9、多项选择题
【108066】 资产评估的特点包括（ ）。
A． 市场性 B． 公正性 C． 独立性 D． 专业性 E． 咨询性
答案： A,B,D,E
10、多项选择题
【108067】 以财务报告为目的的评估中的价值类型主要有（ ）。
A． 市场价值 B． 清算价值 C． 在用价值 D． 持续经营价值 E． 投资价值
答案
答案： A,C
答
综合练习
1、单项选择题
【108108】 下列关于资产评估价值类型的有关说法不正确的有（ ）。
A． 评估目的是决定价值类型的一个重要因素，但不是唯一的因素 B． 市场价值以外价值类型有：在用价值、投资价值、持续经营价值、课税价值、清算价值和保险价值
C． 投资价值是投资获利为依据衡量价值的，是从产出角度评估资产价值，而重置成本价值类型是从投入角度评估资产的价值
D． 公允价值指的就是市场价值
案
答案： D
2、单项选择题
【108106】 在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值等同于资产评
估中的（ ）。
A． 清算价值 B． 市场价值 C． 投资价值 D． 公允价值
答案
答案： B
3、判断题
【108133】 根据《国际评估准则》价值类型可以划分为投资价值、在用价值、课税价值、
持续经营价值、清算价值、市场价值和保险价值。
答案
正确
错误
答案： 正确 答案
4、多项选择题
【108114】 关于市场以外的价值，国际评估准则认为其产生的价值基础分为三类（ ）。
A． 反映评估主体从资产所有权中获得的收益 B． 特定双方达成的交换某项资产合理的协议价格 C． 法律法规或合同中规定的价值 D． 法律法规或合同中未规定的价值
E． 公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值
答案： A,B,C
5、单项选择题
【108105】 特定主体以投资获利为目的而持有的资产，在公开市场上按其最佳用途实现的
市场价值称为（ ）。
A． 在用价值 B． 投资价值 C． 投资性资产价值 D． 交易价值
答案
答案： C
6、判断题
答案
【108136】 价值类型应当指导评估过程的始终。
正确
错误
答案： 正确 答案
7、单项选择题
【108110】 资产评估中的价值类型选择与许多因素密切相关，其中包括（ ）。
A． 评估方法 B． 评估原则 C． 评估程序
D． 评估依据的市场条件
答案： D
8、判断题
【108120】 资产的价值并不是一个确定值，它反映了特定环境下，与资产有关的利益双方
的市场观念。
正确
答案
错误
答案： 正确 答案
9、单项选择题
【108104】 拆迁补偿价值属于（ ）。
A． 市场价值 B． 非市场价值 C． 清算价值
D． 投资价值
答案： B
10、单项选择题
【108107】 下列因素中，决定资产评估结果价值类型的重要条件之一的是（ ）。
A． 评估中使用的评估方法 B． 评估中遵循的评估原则 C． 评估中执行的评估程序 D． 评估中依据的市场条件
答案
答案： D
答案
综合练习
1、多项选择题
【108210】 下列关于市场法说法正确的有（ ）。
A． 市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一
B． 市场法中的直接比较法的适用条件是参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的度，或者二者的差异主要体现在某一明显的因素上
C． 间接比较法适用条件是不要求参照物与评估对象必须一样或基本一样，只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似，但是对信息资料的数量和质量要求比较高，而且要求评估人员有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧
D． 参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等
E． 市场法是资产评估中最科学合理的评估方法
答案： A,C,D
2、单项选择题
【108197】 被评估资产为2008年4月10日购入并投入使用的一台设备，评估基准日为
2008年4月10日，该设备技术性能及生产的产品市场销售都很好，经技术鉴定，该设备可使用8年，与被评估设备相同的参照设备于2008年4月投入使用，预计可使用10年，参照设备在评估基准日的市场价格是10万元，根据上述给定条件，被评估设备的评估值最接近于（ ）万元。
A． 7.2 B． 8 C． 9 D． 12.5
答案
答案： B
3、单项选择题
【108164】 实际已使用年限表示为（ ）。
A． 名义已使用年限×资产利用率 B． 总使用年限×资产利用率 C． 尚可使用年限×资产利用率 D． 名义已使用年限＋尚可使用年限
答案
答案： A
答案
4、多项选择题
【108225】 选择评估方法时，主要应考虑的因素有（ ）。
A． 资产评估的价值类型 B． 评估对象的特点
C． 所可能收集到的数据及信息资料 D． 评估原则
E． 如果可以采用多种评估方法时，不仅要确保满足各种方法使用的条件要求和程序要求，还应当对各种评估方法取得的各种价值结论进行比较，分析可能存在的问题并做相应的调整，确定最终评估结果
答案： A,B,C,E
5、单项选择题
【108193】 被评估资产甲生产能力为60000件/年，参照资产乙的重置成本为5 000元，
生产能力为30000件/年，设规模经济效益指数x取值0．7，被评估资产的重置成本最接近于（ ）元。
A． 7300 B． 6500 C． 7212 D． 8123
答案
答案： D
6、单项选择题
【108169】 市盈率倍数法主要适用于（ ）的评估。
答案
A． 房地产评估 B． 无形资产评估 C． 机器设备评估 D． 企业价值评估
答案： D
7、多项选择题
【108213】 收益法评估的基本前提条件主要是（ ）。
A． 被评估的资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量 B． 未来市场交易条件可预测
C． 资产拥有者获得的预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量
D． 被评估资产预期获利年限可以预测资产未来预期收益可预测 E． 要有一个活跃的公开市场
答案
答案： A,C,D
8、判断题
【108231】 对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、
标准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为复原重置成本。
正确
答案
错误
答案： 错误 答案
9、单项选择题
【108184】 运用重置核算法确定的重置成本可以是（ ）。
A． 复原重置成本 B． 更新重置成本
C． 复原重置成本或更新重置成本 D． 两者都不是
答案： C
10、单项选择题
【108188】 被评估非专利技术自评估基准日起剩余使用年限为8年，经专业评估人员分
析，评估基准日后第一年的预期收益为50万元，其后各年的收益将以2%的比例递减，若折现率为10%，该非专利技术的评估值最接近于（ ）万元。
A． 189 B． 25l C． 377 D． 404
答案
答案： B
答案
综合练习
1、单项选择题
【108308】 被评估设备甲为3年前购置，预计评估基准日后甲设备与同类新型设备相比每
年运营成本增加10万元，甲设备尚可使用8年，若折现率为10%，企业适用所得税税率为25%，不考虑其他因素，则甲设备的功能性贬值额最接近于（ ）万元。
A． 5.34 B． 25.38 C． 40.0l D． 53.35
答案： C
2、单项选择题
【108295】 被评估对象为一台注塑机，年生产能力为15万件。评估人员经市场查询得知，
该设备的生产厂家已停止这种设备的生产，评估基准日年生产能力为20万件的同类新设备市场价格为8万元，如果该类设备的运输安装费用为设备价格的5%，被评估设备的成新率为40%，该类设备的规模指数为0.7，不考虑其他因素，该设备的评估值最接近于（ ）万元。
A． 2.4 B． 2.52 C． 2.75 D． 6.3
答案
答案： C
3、单项选择题
【108279】 运用使用年限法估测设备的实体性贬值率或成新率，其假设前提是（ ）。
A． 设备不存在功能性贬值 B． 设备不存在经济性贬值
C． 设备不存在功能性贬值也不存在经济性贬值
答案
D． 设备的实体性损耗与使用时间成线性关系
答案： D
4、多项选择题
【108326】 设备的实体贬值与设备使用过程中的（ ）有关。
A． 工作负荷 B． 工作条件 C． 技术水平 D． 市场竞争的加剧 E． 维护保养
答案
答案： A,B,E
5、单项选择题
【108294】 某被评估设备为1992年12月购入，账面原值12万元，评估基准日为2004
年12月31日。目前市场上无法获得该设备相关售价信息。已知该类设备1992年的定基物价指数为102%，1998年的定基物价指数为116%，自1999年开始，同类物价指数每年比上一年上升4%，若该设备的成新率为40%，不考虑其他因素，该设备的评估值最接近于（ ）万元。
A． 5.34 B． 6.15 C． 6.9 D． 7.85
答案
答案： C
6、单项选择题
【108283】 进口一台需缴纳消费税的设备，该设备的增值税应按（ ）计算。
A． 关税完税价×增值税税率
B． （关税完税价＋消费税）×增值税税率 C． （关税完税价＋进口关税）×增值税税率
D． （关税完税价＋进口关税＋消费税）×增值税税率
答案
答案： D
7、多项选择题
【108314】 下列方法中属于设备本体重置成本估算方法的是（ ）。
A． 直接法 B． 重置核算法 C． 综合估价法 D． 因素调整法 E． 类比估价法
答案
答案： A,B,C,E
8、判断题
【108333】 对于无法直接取得现行购置价或建造费用的设备，如果能够寻找到现有同类设
备的市价、建造费用，或市价、建造费用加运杂费和安装调试费，就可采用功能成本法计算设备的更新重置成本。
答案
正确
错误
答案： 正确 答案
9、判断题
【108339】 整体性机器设备的价值就是单台机器设备价值的简单相加。
正确
错误
答案： 错误 答案
10、判断题
【108338】 机器设备的重置成本中包括购置成本、运杂费、税金和维修费。
正确
错误
答案： 错误 答案
综合练习 1、计算题
【108460】 有一宗七通一平的待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，
容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米/日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用＋专业费用）之和的20%，试评估该宗地地价。
答案： （1）面积为1000平方米，容积率为5，拟开发建设写字楼的建筑面积=5000平方米。
答案
年总收益=2×365×5000=3650000元。
（2）年总费用=3650000×2%＋3500×5000×（1.5%＋0.2%）＋3650000×17.5%=1009250 （3）年纯收益=3650000－1009250=2640750
（4）房地产总价=2640750×（P/A，7%，48）=36258750 （5）建筑与专业费用=3500×（1＋10%）×5000=19250000
（6）建设期为2年，地价的资金占用两年；建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，建筑费用和专业费用的资金平均占用一年。
（7）开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用＋专业费用）之和的20% 开发商利润=（地价＋19250000）×20%=0.2地价＋3850000 （8）立方程
地价=房地产总价－建筑费用－专业费用－利息－利润
=36258750－19250000－0.1236地价－1155000－0.2地价－3850000 解方程，地价=9069016元。
2、简答题
【108451】 用收益法对土地使用权进行评估时，为什么不能使用实际收益？
答案： 土地的收益可以分为实际收益和客观收益，实际收益是指在现状下实际获得的收益，答实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大，若以实际收益为基础进行还原计算，会得到不切合实际的结果，客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后得到了一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。
3、判断题
【108438】 在我国，土地价格一般指的是土地使用权转让费的价格。
正确
案
错误
答案： 错误 答案
4、单项选择题
【108392】 用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（ ）。
A． 整个开发期 B． 整个销售期
C． 整个开发期和销售期 D． 整个开发期和销售期的一半
答案： C
5、简答题
【108450】 简述房地产评估的主要原则。
答案
答案： 房地产评估当然要遵循资产评估的一般原则，但由于房地产本身的特殊性，决定了房地产评估还应遵循一定的专业性原则。房地产价格评估的专业性原则主要如下： （1）合法原则。是指房地产评估应以房地产的合法取得、合法使用、合法交易、合法处分等为前提，评估结果是被估房地产在依法判定的权益下的价值，即被估房地产在现行法律、法规、法章、政策及合同等约束下的权益价值。
（2）最高最佳使用原则。是指房地产评估应以被估对象的最高最佳使用为前提，评估结果是被估房地产在最高最佳使用下的价值。房地产的最高最佳使用，是指法律上允许、技术上和经济上可行，能给被估对象带来最高价值的使用。
（3）房地综合考虑原则。尽管房屋建筑物和土地是可以加以区别的评估对象，但是由于两者在使用价值上的相互依存和价格形成中的内在联系，要求我们在评估中把两者作为相互联系的对象综合地评估。
（4）区域及地段原则。是指房地产价格的评估必须体现房地产所处的经济地理位置的差别，应考虑区域及地段差异对房地产价格的影响。
6、判断题
【108440】 运用剩余法评估待拆迁改造的待开发房地产时，其开发建筑成本费用包括建筑
承包商的利润、建筑设计费、拆迁费用和劳动安置费用。
正确
答案
错误