甘肃省2017年房地产估价师《案例与分析》：房屋征收估价技术路线

考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款。已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是（）元。 A．2040.8 B．3451.83 C．5089.1 D．6666.7

2、决定税收的课税范围，是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。 A：课税主体 B：税率 C：税基

D：课税对象

E：执行层的组织协调

3、市场调查中的__，即通过收集初步的数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。 A．试探性调查 B．描述性调查 C．因果性调查 D．阶段性调查

4、某宗房地产的土地价值占总价值的40％，建筑物价值占总价值的60％，从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，综合资本化率为。 A：6．2％ B：7．2％ C：8．2％ D：9．2％

E：工业用地的监测点评估价格

5、不属于引起房地产价格上升的原因是（）。 A．外部经济

B．需求增加导致稀缺性增加 C．生活水平的提高 D．通货膨胀 6、建筑物的等规模因素影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。 A：体量 B：结构

C：设施 D：层高

E：工业用地的监测点评估价格 7、房屋征收估价应当采用标准。 A：市场价格 B：市场价值 C：成交价格 D：评估价值

E：工业用地的监测点评估价格 8、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价××临街宽度。

A：单独深度价格修正率 B：累计深度价格修正率 C：平均深度价格修正率 D：混合深度价格修正率

E：工业用地的监测点评估价格

9、某房地产的报酬率为8％，收益期限为30年时的价格为4000元／㎡。若报酬率为6％、收益期限为50年时，则该房地产的价格为元／㎡。 A：3800 B：4500 C：5200 D：5600

E：工业用地的监测点评估价格

10、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标建筑面积，属于。 A：单元估算法 B：单位指标估算法 C：概算指标法

D：工程量近似匡算法 E：借款合同 11、标准深度是道路对地价影响的转折点．由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价。 A：逐渐降低 B：逐渐升高

C：可视为基本不变 D：为零

E：工业用地的监测点评估价格

12、关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是__。

A．贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障

B．保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源。而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的

C．抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保

D．贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权力(包括商标权、专利权等)移交银行占有，将该动产或权力作为债权的担保

13、某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，那么，用资本资产定价模型确定的折现率应为__。 A．6% B．8.4% C．11% D．15%

14、起修正作用的一般原则中，又称为审慎原则、保守主义。 A：形式重于实质原则 B：实质重于形式原则 C：重要性原则 D：谨慎原则

E：执行层的组织协调

15、关于债务融资，下列说法不正确的是（）。

A．信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道

B．债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷 C．企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～5年

D．利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”

16、某套住宅建筑面积为l00m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。 A．2400 B．2580 C．2607 D．2760

17、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250 m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为__元。 A．62500 B．62000 C．61000 D．61500 18、全民所有制企业投资兴办的联营企业所使用的集体土地，必须向人民政府土地管理部门提出用地申请，方可使用。 A：区级 B：省级 C：县级 D：市级

E：执行层的组织协调

19、在实际估价中，要特别注意估价对象范围的界定．以下选项中，属于实物构成范围内的是。

A：是否包括特许经营权

B：是否包括债权债务 C：是否强制处分房地产

D：是否包括建筑物内的家具 E：工业用地的监测点评估价格

20、某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第9年年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（）元。 A．3019.53 B．2983.84 C．1524.15 D．1587.65

21、下列房地产指标中，属于房地产供给指标的是。 A：空置率 B：预售面积 C：房地产价格

D：房屋空间使用数量 E：借款合同

22、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为__。 A．前期价格指数 B．定基价格指数 C．长期价格指数 D．环比价格指数 23、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺，如果其他条件相同，设其投资风险为、、，则三者关系是。 A： B： C： D：

E：工业用地的监测点评估价格 24、下面说法正确的是。

A：房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构 B：委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人

C：依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制 D：房地产估价报告应由估价师个人出具 E：工业用地的监测点评估价格

25、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。 A．7.5% B．8.3% C．12.5% D．16.7%

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符