在旅游景观房产开发项目渐多的背景下，杭州真正从事旅游景观房产经营的项目却相当少。

据了解，杭州近期始有介入分时度假的旅游景观房产项目，即位于千岛湖的凤凰休闲度假村。凤凰休闲度假村把一套标准间的每年住宿权分为约50份，分售给50人，每人每年获得7天的住宿权，约定年限为10年或5年。买“凤凰”10年限期的分时度假者，每年住宿7天，购买价5600元，平均每日住宿费用80元。凤凰度假村加入了海南“华夏之旅”分时度假交换机构，该机构麾下已有60余家酒店、度假村，主要分布于上海、江苏、河南、山东、湖北、广西、贵州、云南和海南等省市。

另外杭州也有一家尝试产权式酒店销售模式的项目，即临安钱王大酒店。今年4月该酒店推出了94间产权房，这种新颖的销售模式颇受欢迎，被抢购一空。

4.1.2 评价

处于启动阶段的杭州旅游景观房产，已具备了旅游资源丰富、产业相对成熟、市场可培育等众多发展的基础。现阶段其主要特点为：

休闲度假类的旅游景观房产开发项目有明显增加之势。休闲度假类房产在发达国家和地区已不是一种罕见的产品，在世界上许多旅游胜地，如美国夏威夷、日本富士山、澳大利亚黄金海岸、蒙的卡罗等地，诸如产权式酒店、度假型公寓已随处可见。目前杭州已有多项在旅游风景区内在建和筹建的旅游景观房产项目，主要为各类主题型度假物业及附属于大型综合性项目中的度假村或度假中心。

在相关产业成熟基础上投资主体逐渐形成。在全国范围内，杭州旅游业与房地产业相对较为成熟，在此基础之上，杭州已培育了一批

具有全国影响力的旅游投资集团，为杭州旅游景观房产的发展积聚了一股中坚力量，以宋城集团、南都集团、开元集团、广厦集团等为骨干的旅游景观房产投资企业群体已逐渐形成。

民间资本看好旅游景观房产。近年来，在城市规模的扩大、社会经济发展、旅游发展战略明确等多方面因素推动下，杭州的休闲经济发展空间得以进一步拓展，民间经济对投资杭州旅游及休闲经济的热情也逐渐高涨。这种投资热情表现在开发与需求两个方面。杭州乐园一期的销售情况可以从一个侧面反映省内民间资本对旅游景观房产的兴趣相当浓。

但是，从综合发展水平看，杭州的旅游景观房产尚处于探索起步阶段。其存在的主要问题有：

概念不够明晰。旅游景观房产是旅游与房地产结合的产物，称为旅游景观房产的产品，必须能够实现旅游的功能。它不仅要求开发模式符合这一概念，还要求经营模式要符合旅游景观房产这一特定市场的需求。目前杭州不少项目自称为旅游景观房产，实际上仅是位于郊区的住宅或别墅类商品房项目。

定位不够准确。旅游景观房产具有消费和投资的双重性，目前多数客户的购买目的也以休闲度假为主，保值增值为辅。此类物业的客户一方面对物业的旅游功能、配套设施、物业管理、经营模式等方面要求较高，另一方面对面积较小、总价较低的物业更感兴趣。但目前杭州旅游景观房产在定位上还是以大面积、高总价为多。

经营模式尚需培育。旅游景观房产在国外得以快速度发展的最重要原因是时权的发展以及交换系统的形成。目前杭州在这方面基本处于空白。杭州旅游景观房产的购买者对物业的最大不满是投资回报远低于预期，而要改变这一现状必须加紧培育旅游景观房产的运作经营模式。

4.2杭州旅游景观房产前瞻性研究

4.2.1 未来旅游景观房产发展经济环境预测 4.2.2.1 国家宏观经济环境的分析

未来五年的国家宏观经济发展的特点以稳步增长、提高质量为主。国家在“十五计划纲要”中提出，今后五年经济发展的主要目标是经济结构战略性调整取得明显成效，经济增长质量和效益显著提高，国民经济保持较快发展速度，预期目标为年均增长7%左右。这一目标虽然比“九五”实际平均速度低1.3个百分点，但由于这是在“九五”之末、世纪之交人民生活总体上达到了小康水平的基础上的增速，同时也由于以美国经济为主的世界经济周期进入一个衰退时期和我们国内的经济还没有走上良性发展的道路下确定的，所以这个目标并不低。

2001年我国经济继续保持快速、健康的运行态势。虽然国际经济形势不容乐观，对我国经济运行产生了不利的影响，但以积极的财政政策、稳健的货币政策为主导的宏观政策有利于国民经济的健康运行。

4.2.2.2杭州经济发展环境的分析

（1）经济发展速度放慢，产业结构更趋向合理。

由于受到国际和国内宏观经济发展影响，杭州在十五期间的经济发展速度将比九五期间要放慢，根据杭州市相关部门的分析，在“十五”期间，杭州的GDP增长速度平均为10%，比“九五”期间，普遍要低一个百分点左右。预计到2005年杭州市GDP达到1680亿元，到2010年达到2585亿元，平均年增长率为9%。与国家相比，杭州经济发展速度要领先2-3个百分点，在全国的经济地位将更加突出。

良好的宏观经济环境将使杭州在资金、人才等资源集聚上比其它城市更具优势。

(2)经济增长方式仍将以粗放型为主，民间资本将成为经济发展的一支重要力量。

“十五”期间，杭州由市区调整带动的原有的城建瓶颈多被突破，一大批国家级、省级和市级的基础设施项目纷纷上马。钱江新城、跨江工程、城市轻轨、与“旅游西进”相配套的公路网建设以及萧山区和余杭区的城市建设等，都将成为未来五年拉动经济增长的主要因素。根据预测，杭州的固定资产在“十五”期间将保持20%的增长率，这一速度高于全国的水平。而固定资产投资增长速度（20%）高于GDP的增长速度（10%），说明投资仍将是杭州未来经济发展的主要动力。 “十五”期间，杭州投资结构将呈现多元化发展趋势。2001年国家在西、中、东部的投资分配增长率分别是26.8%、19.0%和17.9%，可见国家在西部开发的战略指导下，已减轻了对东部的投资力度。而杭州的财政增长空间不是很大，想通过财政政策来弥补国家减少投资力度造成的影响和加大城市建设的力度的可能性很小。杭州将靠政策倾斜来大量吸收民间投资，民间资本将成为杭州经济发展的一股重要力量。

由此，属于固定资产投资范畴的相关项目未来在杭州将有一个比较优越的发展环境，旅游景观房产主要是一种依赖非官方资本为主体进行开发经营的固定资产投资。“十五”期间，出于对民间资本的大量需求，杭州对发展旅游景观房产的政策优惠将逐步得以体现。 (3)城市居民生活继续改善，消费市场更加成熟。

“十五”期间，国家仍将采取需求拉动型政策，因此依靠消费来拉动经济发展仍将是一个主要方面。城市功能重新定位后的杭州，消费型城市的特点更加明显，而其对消费市场后劲的培育也日益重要。