理公司或分时度假网络统一出租经营。一般情况下，投资人拥有该物业每年一定时间段的免费居住权。通常产权酒店的年度利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余。 ※时权模式

时权酒店的经营方式是将物业的每个单位分为一定的时间份（如：一年５１周），出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该物业每年一定时间（如一周）的居住权。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店开创了真正意义的时权经营，即向旅客出售特定时间内使用旅馆住宿和娱乐设施的权利。

分时度假交换模式建立在时权模式基础之上。它就是将度假酒店或度假村的一个房间的使用权以周为单位分时段卖给多个客人，使用期限可以是20年、30年，甚至更长的时间。顾客购买了一个时段（即一周）的使用权后即可每年在此享受一个星期的度假。与此同时，顾客还享有时段权益的转让、馈赠、继承等系列权益以及对公共配套设施的优惠使用权。其原理就是以“拥有”度假住宿替代传统的酒店住宿。分时度假最大的特色和吸引人之处是它的分时度假交换概念。也就是当你某一年决定不在你所购买了时段的酒店或度假村居住时，你就可以用你的时段去“交换”同属于一个交换服务网络中的任一家酒店或度假村的另一个时段。这种交换模式为休闲消费者提供了便利、优惠和更多选择。

加入分时度假交换网络是国外旅游景观房产最为重要的经营模式，由此它甚至成为旅游景观房产的代名词。分时度假交换行业自从20世纪70年代在美国流行以来，一跃成为全球旅行观光业发展最快的部门。每年全球销售高达60亿美元，过去7年内年均增幅达到16%~18%。目前，300多万个家庭在81个国家近4500个度假村加入了分时度假交换网络行列。全世界的旅行者把有分时度假交换模式的

旅游景观房产作为他们喜欢的旅行目的地。分时度假业主可以巡游174个国家。现在，北美凭借一半的度假村和近200万的业主保持着全球分时度假霸主地位，欧洲则是第二个主要地区，有全球近22%的业主和1000多个度假村。分时度假村在全球流行的度假地风靡起来，海边、湖边、河边、山边甚至主要城市都有它的足迹。

※养老型物业的经营模式

投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。

1.3 国际国内旅游景观房产的开发经营 1.3.1国际旅游景观房产的开发经营借鉴 1.3.1.1国际旅游景观房产实况

〃全球81个国家有4145个旅游房产度假村，64.6%的度假村分布在6大国家。

〃全球174个国家314万个家庭拥有旅游时权。

〃美国领导全球的旅游房产市场，有1546个度假村，约占全球的37.3%，170万的业主和每年约120000个新购买者。

〃1994年，38万个新业主购买了560000份时权，全球净销售额47.6亿美元，创下了该行业的记录。

〃从1992年到1994年，短短两年内，78万户家庭购买了总额达120万的分时度假时权，创造了60多亿的销售总量。

〃美国分时度假业主居住最多的三个洲是：加里福尼亚243900，纽约126000，福罗里达116900。这三个洲占了全美业主的29.5%。 〃从1990年开始，该行业的增长在两方面同时增长了75%，新

增了1788个度假村，即购买时权的用户1990年到1994年也增加了134万户。

〃据平均估算，典型的旅游业主是中上收入、中等年纪、受过高等教育的夫妇。美国的旅游业主，69.5%的收入超过5万美元，67.5%年龄在45岁或以上，55.7%至少是学士学位。

〃在一次分时度假中，平均每个旅行团要留宿11.6个夜晚，在这期间平均要直接花费1900美元，还有用于旅行费用1160美元。 〃分时度假业主在接下来的10年内平均回他们的旅游景观房产5.5次，如果没有购买分时度假则只有2.7次。

〃1995年，60.3%的家庭感觉在未来10年内他们有机会购买旅游景观房产。

〃福罗里达是美国人最理想的购臵旅游景观房产的地方。接下来的受欢迎的五个洲依次是：California, Colorado, North Carolina, Texas 和 Arizona。

〃美国人最喜欢在海边购买旅游景观房产，接下来依次是：湖边和山上。

〃1995年受调查的2000多位业主，75.3%对他们购臵的旅游景观房产表示满意，75.49%把旅游景观房产推荐给他人，67.5%表示旅游景观房产对他们的生活起到了积极的影响。

〃促使美国业主购买旅游景观房产的最重要原因是他们所拥有的或交换的旅游房产档次都是比较高的，另外就是旅游交换所给予的灵活性和旅游景观房产的价值。

〃1995年受调查的2000多位业主，83.1%的人表示“房产的质量保证”是购买抉择中“非常重要”的因素。

1.3.1.2国际旅游景观房产借鉴

国外旅游景观房产发展历史表明，这一市场形成与兴旺的动力来自“天时、地利、人和”三方面因素。

所谓“天时”， 即社会发展、人们生活水准和消费意识的提高促使这一特定市场需求的产生，这是旅游景观房产形成的“天时”。

有关资料表明，旅游景观房产行业是国外过去15到20年内增长最快的行业之一。国外旅游景观房产行业的专家认为，高收入家庭数量的不断增长和旅游资源利用率的提高，必定导致旅游景观房产开发经营规模的扩大。

所谓“地利”，即以优美的自然环境、舒适豪华的内部环境为主要特征的旅游景观房产的开发，使符合这一特定市场需求的产品大量涌现，是为“地利”。

有关资料表明，海边、湖边和山上是旅游景观房产的理想位臵。 加勒比海近一半（48.7%）的旅游景观房产项目（主要是度假村）都分布在两个岛上，Aruba岛有30.4%，Maarten岛有18.3%。78.2%有直接的海滩入口。

福罗里达是美国最受青睐的购臵旅游景观房产的地方。接下来便是：California, Colorado, North Carolina, Texas 和 Arizona。全美国最活跃的旅游景观房产项目51个在佛罗里达，27个在夏威夷，22个在加利福尼亚，22个在内华达。上述地区都是自然风光绝佳之地。

美国的旅游景观房产项目（主要是度假村）普遍设有游泳池（85.5 %），矿泉/温泉（72.5 %），网球场（50.9 %）和健身设施（41.6%）。23.0%有现场高尔夫球培训，8.9%在山脚有现场滑雪场，13.8%有直接的海滨入口。

所谓“人和”， 即符合旅游景观房产项目需求的专业规范化管理