费者的购买欲望。随即出现的问题是购买分时度假的消费者不愿意每年都在同一地方度假，进而假期交换系统才开始产生并发展至今。

美国从欧洲引入“时权”这一概念，取得了巨大的成功。1977年，美国市场上95%以上的度假物业是由房地产项目改造过来的。1987年后，大量的投资商、开发商介入这一领域，使产品模式更加清晰，法规相应健全，配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。这一时期成为美国旅游景观房产主流产品的形成期。

RCI等国际著名分时度假开发公司的形成和发展，使以分时度假为主的旅游景观房产开发成为如今西方国家该产业的主流产品。目前全球最大的分时度假公司是国际分时度假交换公司，简称RCI，总部设在美国印第安纳洲。该公司在全世界90个国家拥有3500个分时度假村，会员家庭超过250万。近几年市场上又崛起了一批新的以旅游地产开发为主的分时度假网络公司，如总部设在佛罗里达洲的SUNTERRA公司。该公司不但经营交换业务，而且自己开发并销售时权酒店，在美国、加拿大、澳大利亚等国家已开发了89个度假村，拥有5600个单位。1999年全球分时度假物业的销售额达到67.2亿美元，540万个家庭参与了分时度假网络。其中美国的销售额占全球的55%，出售的房间占全球的50.4%。

今天，遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等，将旅游景观房产市场推向了一个新的高潮。美国迪斯尼公园、日本长崎“豪斯登堡”、法国巴黎“梦幻中心”等大型旅游项目纷纷将旅游景观房产作为其开发经营的重要内容之一，并取得了成功。欧美最近10年内开工建设的主要旅游景区、度假区、会展中心等项目中，92%以上规划有为旅游配套的景观房产。

在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国家，近几年大打“旅游度假牌”，假日休闲、周末度假、旅游度假、会议

休闲、运动健康休闲等方兴未艾。随之而起的是大批国际金融投资商、房地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游景观房产的开发和经营，并取得了可观的收益。

1.2 基本概念及类别 1.2.1 基本概念

旅游景观房产源于国外，有关概念九十年代开始进入中国，且逐渐出现了一批模仿者。基于目前国内旅游市场与房产市场需求与发展双方面的推动，旅游景观房产的开发模式与经营模式越来越被重视与关注。

目前，在国内处于导入阶段的这一概念，多被称之为“景观房产”，但此称谓由于内涵的不同正发生着混淆。“景观房产”有的用来指旅游产业与房地产业相结合的一个广义的概念；有的则用来指具体建筑设计中将建筑与景致相结合的一种相对狭义的概念，国内许多房地产项目在营销策划中都将自己称之为“景观房产”，而其实质或指该项目有一定容量的小区景观设计，或指该项目具有依傍自然景观资源的特点等等。为区别于狭义的“景观房产”概念，又因本课题研究的广义“景观房产”与旅游业有着密不可分的联系，我们明确地将之称为“旅游景观房产”。

从国外旅游景观房产的起源与发展背景，以及国内旅游景观房产的实践与趋势分析，这个概念主要包含了以下意义：

（1） （1） 通过将旅游业和房地产业的嫁接创造出了“旅游景观

房产”这个概念，这个概念不仅包含旅游市场，也

包含房产市场，是旅游业和房地产业的有效结合；

（2）旅游景观房产创造了一个针对特殊群体的特殊市场，在这个市场的接受广度不断延伸的过程中，这一概念的内涵也不断得以拓

展；

（3）旅游景观房产是一种集投资与消费于一体的的新型模式。它向大众推出的既是消费又是存储，既是服务又是资产，既可自用又可赠送的特别商品，符合现代经济资源共享的的基本原则。

基于以上分析，我们对基本概念作如下界定：

旅游景观房产是指依托周边丰富的旅游资源（包括自然景区、人造景区、人文景观），为全部或部分实现旅游功能而开发建设及经营运作的房地产项目。

1.2.2 旅游景观房产的类别

旅游景观房产的开发对象为房地产项目，并作为旅游物业在市场中运作，因此其销售方式有别于一般的房地产销售。针对不同的旅游物业主要采取产权式和时权式的经营模式。在此，我们将旅游景观房产的主要形式以“开发模式”和“经营模式”加以区分，以便更为清楚地了解这一特殊市场的脉络。 （1）按开发模式区分

旅游景观房产的开发对象为旅游景观物业，这些物业的开发模式主要有以下几类：

※酒店：此类物业多为配套齐全、管理优良的酒店，一般将每一套客房作为销售单位。其销售方式有时权和产权两类。

时权概念在二十世纪六七十年代由瑞士的亚历山大〃耐提出。而产权物业起源于欧洲20世纪70年代，风行于世界一些著名的旅游城市和地区，在美国的夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那以及澳大利亚黄金海岸等地尤为兴盛。经过数十年发展，已成为一种被社会广泛接受的旅游和房产结合的投资产品。

※休闲度假村：休闲度假村对自然景观、内部设施、管理服务质

量的要求都非常高。“家外有家”是其开发宗旨，它为不同层次的家庭或组织提供了空间和灵活性。国外此类度假村的设计有两个卧室、两个浴室，甚至有三个或以上的卧室。环境设施优良，多数有游泳池、网球场、按摩浴缸、高尔夫球场、自行车和其他健身设施，还包括划船、滑雪设备、饭店和马术设施以及绝对安全的治安管理。

休闲度假村多以分时方式销售。此类物业的开发定位与产权酒店或时权酒店的不同之处主要有二：一是分时度假村中每套物业多数会设计1间以上的客房；二是分时度假村的大多数客房有全装修的厨房，以及洗衣机、烘干机、餐桌布、摄影棚、电视、卡式摄象机等设备。

※各类主题型度假物业：包括养老型物业、运动型物业等。 养老型物业指开发商专门为投资人开发的养老度假村； 运动型物业是指在高尔夫球场附近，登山、滑雪等运动地开发的度假别墅项目或运动度假村。

※大型综合性项目内的配套物业：指具有集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多种功能为一体的综合项目，如旅游（休闲）培训基地、国际会议中心等中配套的具有旅游功能的物业。

（2）按经营模式区分

旅游景观房产的经营模式主要包括： ※ ※ ※ 产权模式

产权物业的经营模式由时权物业演变而来，它是买断产权而不是买断时段。它将物业分割成若干个拥有独立产权的物业单位，每一个物业单位分别出售给投资人，投资者可获得长年的独立物业产权。该产权在有效期内可以进行抵押、转让、转移、继承，而且投资者在物业开业后即可获得年度利润分红。投资者将客房委托物业（酒店）管