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（三）地块现状

3.1土地的完整性：原先为工业厂房，现规划为住宅用地。

3.2地势状况：地势平坦，地质状况良好，与周边地势相比较高，宗地内没有水渠或较深的沟壑等，但是存在少量的高压线，可能会对开发有影响。

3.3地面现有居民情况：现已无人居住，原先的旧厂房已搬迁，对项目开发进度的影响几乎没有。 3.4地下情况：地上地下都没有受保护的历史文物古迹和可利用的构建，已整平。 综上，该地块交通便利，周边相关市政基础配套设施完善，具备开工条件。

二、规划设计条件与依据

（一）政府规划设计条件要点

用地面积 49000㎡ 容积率 规划控制指标 建筑密度 建筑层数 ≤2.0 ≦35% 高层 总建筑面积 绿地率 停车位 98000㎡ ≧35% 485地下+240地上 （二）规划设计依据

2.1国家建设部及市有关法规文件及技术规定 2.2城市规划管理技术与标准 2.3地块位置示意图及红线图

2.4政府规划部门的规划设计要求

三、项目定位

（一）市场定位

3.1产品定位

我们公司把本项目定位为高档的住宅小区，主要运用一些智能化建筑材料，主打环保牌，同时提供优质的服务和一流的管理水平。

占地面积49000平米，容积率≤2.0，总建筑面积高达98000平米，绿化率高达60%，一共有483户，停车位725个，小区内还包括有高级会所、体育文化设施等。

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3.2企业定位

通过这样的一个项目，提升我们公司品牌形象和可信度，同时提升员工的工作能力和创新能力，培养独具特色的企业文化。 3.3竞争定位

由于在该区域周边很少有像我们这样一个高端项目，因此在竞争力度上并不是那么的大，可以说如果项目顺利实行，我们将在该区域的房地产市场上占据重要的地位。 3.4消费者定位

主要的目标客户是周边企业的高层、政府部门领导和注重环保、智能化的一些人群，这些潜在的消费者都是追求高品质的、高档次的人群。

（二）目标市场定位

目标市场主要定位在高端的住宅市场，为消费者提供有品质、有档次住所的市场。

（三）价格定位：

项目 销售均价 （元/㎡） 可售面积（㎡） 住宅 16133 66900 地下停车场 3500 19400 备注 共483户 共485个 四、规划设计要求

（一）规划理念及设计原则

4.1规划理念

本项目定位于中高档的住宅小区，这是一个总共有7栋，总建筑面积达到98000平米的项目，包括17层和21层的独立单元，其中顶层是复式别墅，主要设计为一梯三户和两梯六户，均为100平米左右的大户型。使用智能化的材料，打造成为注重环保，追求品质、追求档次的高端住宅项目。 4.2设计原则

创新与特色的原则：

节能和环保型建筑材料选用，由于本项目主要卖点是环保和智能化材料的选用，包括中央吸尘系统、风光互补路灯、恒温玻璃等。 可行性与最优化原则：

在珠海，主打环保和智能化材料的项目不多，在项目所处区域更是绝无仅有，在技术、材料方面也具有较强的可操作性。 人性化与舒适化原则：

从业主客户角度出发，注重人性化设计，满足业主舒适化居住要求。

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（二）总体布局要求

在既定容积率（≤2.0）、净用地面积49000平米，同时在建筑密度（≤35%）条件下，总建筑面积达到98000平米，（其中住宅面积66900平米、配套公建面积31100平米）

总体布局除满足建筑、消防、人防、绿化、环保、卫生、交通、安保等要求外，充分考虑地块周边环境。充分利用周边环境景观提升项目价值。

充分考虑住户的观景要求、通透、舒畅、体现小区舒适和谐的景观环境，将小区绿地与宅前绿地有机的结合起来，同时保持居住区的安静与私密性。

（三）交通及路网要求

4.3交通路网

4.3.1项目规划在东北方向设置大门，临近主要交通干道（九洲大道），在地块的四周围设置环形道路（两车道），同时采用道路下陷的方式，减小过往车辆通行的噪声；

4.3.2环形道路供消防、救护、物流和运输生活垃圾使用；

4.3.3小区的中心地带还设置了大量的人行通道和盲道，通往各个单元；

4.3.4在小区的西南角落设置一个后门，更加方便业主的出入。

4.4项目入口

4.4.1 主入口：充分考虑景观设计、交通设计，安排在地块的东北方向。

4.4.2 居住区入口：居住区的入口，设计中要考虑到人行道、盲道和小区之间的关系设计，并且要尽量便于今后的物业管理。

4.4.3会所入口：主要是由会所的性质决定的，将其与住宅区分开，避免干扰住宅区业主的日常生活，同时也更有利于彰显小区的等级品味。

4.4.4 服务性入口：该入口是为管理服务人员及服务车辆专设，如垃圾车、工具车等，设置在地块的西南角，不会影响到小区内的正常生活。

4.5车位配比

4.5.1户数：车位——1：1.5

4.5.2地面停车占总车位数量的1/3，地下人防停车占2/3。

4.5.3会所部分设置地上停车位，不设地下车位。

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附图：

地上道路路网：

地下车库入口及车位设计：

（四）景观设计要求

4.6整体景观

4.6.1项目采用现代风格，根据小区特有的情况，在地块四周设置环状的园林景观，一方面可以减小环状道路车辆通行的噪声，另一方面也可以起到使小区内空气流通的作用，同时，在小区之间穿行的人行道和盲道的两侧也设有大量的树木、花草，使小区内部与整体建筑风格相融合和协调，其中也包括道路的布置、水景的组织、路面的铺砌、照明设计、小品的设计、公共设施的处理等等。本项目在设计时景观元素的表现手法色彩和形式与周边环境谐调，构筑材料以自然环保材料为主。植物的配植上，以适合当地自然条件的植物为主，尽可能保留现有植物。同时考虑植物的色彩搭配的丰富、和谐，加强层次感。 4.6.2道路景观设计

景观道路四通八达，以外围的环状道路为主，中间的人行道、盲道为辅，通过巧妙布置，给人带来美的感受。道路线型要优美流畅、容易认知，道路系统清晰、断面组织与路面铺装合理。道路两旁的植物配置要有层次性和在主景观道路两旁设置休憩场所，增加人文气息。

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