四、 雨雪天气 （1） 雨后清洁。雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。 （2） 扫雪铲冰。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。 五、卫生事件 发生公共卫生事件时，配合相关部门采取防治措施。 六、 检查记录 每日抽查1次清洁质量，做好记录。 （1） 主要出入口有专人24小时执勤。 （2）对重点部位进行巡视检查并做好记录，6：00至22：00巡视2次、22：00至次日6：00巡视1次。 （3） 维护道路使用和场地的正常秩序。 6 公共秩序维护 （4）小区应有火警、水警、警情应急预案，每年应组织不少于1次的应急预案演习。设有安防控制室的专业人员24小时值守；监控影像资料，应当留存7日备查。 （5）接到报警信号后，秩序维护人员应8-10分钟内赶到现场进行处理，并报告管理处与警方；接到住户紧急求助时，秩序维护人员应8-10分钟内赶到现场，采取相应措施 （6） 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。 （7）记录与档案。各项工作记录完整有效；档案齐全。 （1）建立停车管理制度。 （2） 建立停车管理档案。 （3） 定期存放车辆的，应签订停车服务协议。 停 车 管 理 （4） 在显著位置公示停车须知。 （5）设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。 （6） 机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。 （7） 定时有专人定时巡查停车场（库）及其设施设备。 （8） 停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。 （9） 停车场地面每周清扫1次。 一、基本要求：（1）以绿为主、植物选景，小区绿地率30%以上，绿地基本无裸露。 （2）绿地保存率190%，乔灌、草等保存率95%以上，大乔木保存率95%以上。 （3）有专业人员实施绿地养护管理或委托专业公司实施绿地管理。 二、草 坪：每年普修二遍以上，切边整理一次以上。每年除草四遍以上，无明显杂草。干旱、高温季节基本保证有效供水。有积水应及时排除。发现病虫害及时灭杀。 三、树 木：乔、灌木按规范修剪每年二遍以上；篱、球年剪三遍以上；地被、攀缘植物8 公共绿化 每年修剪、整理二次以上。 养护 每年中耕除草四次以上，及时拔除杂草，控制大面积杂草发生；每年普施基肥一遍；和草坪植物每年春季萌芽前后和入冬前后施肥1-2次；有针对性及时灭治，年喷药不少于二次，控制大面积病虫害发生；发生倒伏及时扶正、加固。 四、 垃圾处理 绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物及时处理清运。 五、树干涂白 涂白时间一般在职11月上旬至12月中旬，小区内的树干涂白高度应保持一致。 7 -33-
六、 检查记录 每半年检查植物生长情况1次，并对养护工作内容进行记录。 一、综合管理 （1） 建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。 （2） 按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。 （3）每年第四季度制定下一年度维修养护计划并组织实施。 （4）对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。 （5） 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。 （6）在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。 （7）设备机房。 每周巡视3次、每月清洁1次，机房内不得堆积杂物； 按规范设置鼠药盒或粘鼠板、挡鼠板；在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况；设施设备标志、标牌齐全；在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书； 交接班记录齐全、完整。 二、共用部位 （一） 房屋结构 （1） 根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。 （2） 每半年检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。 （3） 对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。 共用部位及共用设9 施设备维修养护管理 （二） 建筑部件 （1） 每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 （2）每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 （3） 每半年检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 （4） 每年汛期前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。 （三）附属构筑物 （1） 每2月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 （2）每半年检查1次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通，并有记录。每年检查6月至9月检查屋顶2次，发现防水层有气臌、碎裂，隔热材料有断裂、缺损的，应及时修理。各项工作应做好记录。 雨污水管井，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 （3） 每半年巡查1次大门、（铁栅栏）围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 （4） 每半年巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 （5） 每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 三、空调系统 （1） 温度控制符合节能要求，有节水节电具体措施。进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。 -34-
（2） 每年检查1次管道、阀门并除锈。 （3）定期检验压力容器、仪表及冷却塔噪声。 （4） 每年清洗消毒1次新风机、表冷器、箱体、风机盘管滤网；每年清洗消毒1次空气处理机滤网等；每3年清洗消毒1次风管。 四、二次供水设备 （1） 直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。 （2） 二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。 （3） 每周巡视3次水箱间、水泵房，做好巡视记录。 （4） 有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。 （5）每年对水泵润滑情况进行检查12次，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。 （6） 每2年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。 （7） 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。 五、排水系统 （1） 按照市排水管理机构的要求取得排水许可证。 （2）排水设施。每年汛期前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。 （3） 污水泵。每月巡视1次，每年养护1次。 （4） 化粪池。定期检查化粪池，及时安排清掏。 六、公共照明和电气设备 （1） 室内照明。每月巡检1-2次，一般故障即时修复，其他复杂故障7日内修复。 （2） 室外照明。每月巡检1-2次，一般故障即时修复，其他复杂故障2周内修复。 （3） 应急照明。每月巡检2次，故障即时修复。 （4） 高压柜及高压线路。每月巡检2次高压柜；定期进行设备和线路的检测；做好记录。 （5） 干式变压器。每周巡检2次，做好记录。 （6） 油浸变压器。每周巡检2次，做好记录。 （7）低压柜。每月巡检1次；每年养护1次；每年检查1次电气安全；做好记录。 （8）低压配电箱和低压线路。每季度巡检1次；每年养护1次；做好记录。 （9）电动机。每月巡检1次运行中的电动机；每年养护1次；做好记录。 （10） 控制柜。每月巡检1-2次；每年养护1次；做好记录。 （11） 发电机。每季度试运行1次；做好记录。 （12） 电气检测。每3年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品；做好记录。 （13） 变配电室。有人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施完备。 七、安全防范系统 （1） 对讲门口机。每季度检查2次按键、显示屏等，表面清洁1次；每年内部除尘1次。 （2） 网络控制箱。每年检查1次外观、接线，表面清洁1次，内部除尘1次。 （3） 红外对射探测器。每年检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁1次；每年内部除尘1次。 （4） 图像采集设备。每月检查1次监视画面、录像功能；每月表面清洁1次；每年内部除-35-
尘1次。 （5） 摄像机。每年检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。 （6） 解码器。每年检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次；每年内部除尘1次。 （7） 云台。每年检查1次运转、接线，表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。 （8） 巡更点。每半年检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。 （9） 读卡器。每半年检查键盘、防水，表面清洁1次。 八、电梯 （1）无人值守电梯，主梯24小时不间断运行；有人值守电梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行；电梯司机夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。 （2）设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。 （3）发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在20分钟内到现场，专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。 （4）每季度进行2次日常维修养护工作。 （5） 设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。 （6） 定期检查紧急报警装置。 （7） 定期年检并取得合格证。 （8）轿厢内规范张帖年检合格证（有效期内）、乘梯安全须知。 九、水景 （1） 启用前进行防渗漏检查。 （2） 使用中每季度巡查2次喷水池、水泵及其附属设施。 （3） 设置必要的安全警示标志。 （4） 水质符合卫生要求。 一、综合管理 （1）落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责； （2）成立义务消防队，每年进行1次消防演练，相关人员掌握消防基本知识和技能。 （3）发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。 （5）每日防火巡查1-2次；每季度专项检查1-2次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。 （6）每年对员工进行1次消防安全宣传教育。 10 消防安全防 范 二、消防设施设备维修养护 （一）火灾自动报警系统 （1）报警控制主机、联动台 每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每月机柜表面清洁1次，每年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。 （2）模块、探测器、手动报警装置 每年巡查1次模块、探测器、手动报警装置；每年表面清洁1次；探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。 （3） 备用电源 -36-