指定的时间和路线每3个小时巡查一次，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过5分钟，监控中心有巡更记录。 （5） 维护道路使用和场地的正常秩序。 （6）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警、门锁智能卡等四项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。监控影像资料，应当留存10日备查。 （7）小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织1次的应急预案演习。专业人员24小时值守安防控制室；监控影像资料，应当留存10日备查。 （8）监控中心接到报警信号后，秩序维护人员应5分钟内赶到现场进行处理，并报告管理处与警方；接到住户紧急求助时，秩序维护人员应5分钟内赶到现场，采取相应措施 （9） 在强降雨、雪天气期间，备勤人员24小时待岗，配备必要的应急工具。 （10） 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。 （11）记录与档案。各项工作记录完整有效；档案齐全。 （1）建立停车管理制度。 （2）建立停车管理档案。 （3） 定期存放车辆的，应签订停车服务协议。 （4）在显著位置公示停车须知。 7 停车管理 （6） 机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。 （7） 24小时有专人定时巡查停车场（库）及其设施设备。 （8） 停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。 （9） 停车场地面每2日清扫1次，地下停车库地面（含车位地面）每季度清拖1次。 （10） 地下停车场（库）无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。 一、基本要求： 1、小区绿地率达35%以上。 2、绿地总体布局合理，满足居住环境的需要，集中绿地率10%以上。 3、利用植物、山石、水景等设置景点，且与环境协调。 4、乔、灌、地被、草配植合理，层次较丰富，景观好。 公共绿化 8 养护 于5%；常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水；按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上；及时做好病虫害防治；草地生长正常，斑秃黄萎率低于8-10%。 三、树 木：适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松；按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍；防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5％；树木基本无倾斜；乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。 二、草 坪：修剪草坪保持平整，草高不超过8cm；每年清除杂草七遍以上，杂草面积不大5、绿地保存率100%，乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施、硬质景观保持完好。 （5）设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。 -25-

花坛花境：一年中有一次以上花卉布置；保持有效供水，无积水；缺枝倒伏不超过五处；及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次；适时做好病虫害防治。 四、垃圾处理 每天及时清理绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物。 五、树干涂白 涂白时间一般在11月上旬至12月中旬，小区内的树干涂白高度应保持一致。 六、 检查记录 （1） 各项工作记录完整有效， （2） 绿化档案齐全。 （3） 生长季节每月至少检查绿化工作2次并对植物的养护情况进行记录。 一、综合管理 （1）建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。 （2）按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。 （3）每年第四季度制定下一年度维修养护计划并组织实施。 （4） 对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。 （5） 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。 （6）在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。 （7）设备机房。 每日巡视1次、每月清洁2次，机房内不得堆积杂物； 按规范设置鼠药盒或粘鼠板、挡鼠板；在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况；设施设备标志、标牌齐全；在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书； 交接班记录齐全、完整。 共用部位及共用设9 施设备维修养护管理 二、共用部位 （一） 房屋结构 （1） 根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。 （2） 每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。 （3） 对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。 （二） 建筑部件 （1﹚ 每半年检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 （2﹚每月巡查1-2次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 （3﹚ 每季度检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 （4﹚每年汛期前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。 （三）附属构筑物 -26-

（1） 每月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 （2）每2月检查1次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通，并有记录。每年6月至9月检查屋顶不少于3次，发现防水层有气臌、碎裂，隔热材料有断裂、缺损的，应及时修理。各项工作应做好记录。 （3） 每月巡查1次大门、（铁栅栏）围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 （4） 每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、室外健身设施，儿童乐园等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 （5） 每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 三、空调系统 （1） 温度控制符合节能要求，有节水节电具体措施。进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。 （2） 每年检查1次管道、阀门并除锈。 （3）定期检验压力容器、仪表及冷却塔噪声。 （4） 每年清洗消毒1次新风机、表冷器、箱体、风机盘管滤网；每年清洗消毒1次空气处理机滤网等；每3年清洗消毒1次风管。 四、二次供水设备 （1） 直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。 （2） 二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。 （3） 每日巡视1次水箱间、水泵房，做好巡视记录。 （4） 有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。 （5）每半年对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。 （6） 每2年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆1次，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。 （7） 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。 五、排水系统 （1） 按照市排水管理机构的要求取得排水许可证。 （2）排水设施。每年汛期前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通；每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。 （3） 污水泵。每月巡视2-3次，每半年养护1次。 （4） 窨井、化粪池。定期检查化粪池，及时安排清掏。 六、公共照明和电气设备 （1） 室内照明。每周巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障3日内修复。 -27-

（2） 室外照明。每周巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障1周内修复；适时调整时间控制器。 （3） 应急照明。每周巡检1次，故障即时修复；断电后维持照明时间达标；每季度活化1次蓄电池。 （4） 高压柜及高压线路。每月巡检3次高压柜；定期进行设备和线路的检测；每2年活化1次直流屏蓄电池；做好记录。 （5） 干式变压器。每周巡检3-5次，做好记录。 （6） 油浸变压器。每周巡检3-5次，做好记录。 （7）低压柜。每月巡检2次；每半年养护1次；每年检查1次电气安全；做好记录。 （8）低压配电箱和低压线路。每月巡检1次；每年养护1次；做好记录。 （9）电动机。每月巡检3次运行中的电动机；每年养护1次；做好记录。 （10） 控制柜。每月巡检3-4次；每年养护1次；做好记录。 （11） 发电机。每2月试运行1次；每年活化1次蓄电池；每月巡检3-4次充电机和蓄电池；做好记录。 （12） 电气检测。每3年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品；每3年检测1次中央信号屏和直流屏；每5年检测1次高压电缆；做好记录。 （13） 变配电室。24小时有人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施完备。 七、安全防范系统 （1） 对讲门口机。每月检查2次按键、显示屏等，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。 （2） 网络控制箱。每半年检查1次外观、接线，表面清洁1次；每年内部除尘1次。 （3） 红外对射探测器。每季度检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁1次；每年内部除尘1次。 （4） 图像采集设备。每周检查1次监视画面、录像功能；每月表面清洁2次；每年内部除尘1次。 （5） 摄像机。每半年检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。 （6） 解码器。每半年检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次；每年内部除尘1次。 （7） 云台。每半年检查1次运转、接线，表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。 （8） 巡更点。每季度检查2次外观、存储记录，表面清洁1次。 （9） 读卡器。每月检查键盘、防水，表面清洁1次。 八、电梯 （1） 无人值守电梯，主梯24小时不间断运行；有人值守电梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行；电梯司机夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。 （2） 设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。 （3） 发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人-28-