指定的时间和路线每3个小时巡查一次,在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过5分钟,监控中心有巡更记录。 (5) 维护道路使用和场地的正常秩序。 (6)小区设有监控中心,应具备录像监控(监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口)、楼宇对讲(可视)、周界报警、门锁智能卡等四项以上技防设施,24小时开通,并有人驻守,注视各设备所传达的信息。监控影像资料,应当留存10日备查。 (7)小区应有火警、水警、警情应急预案,并在监控中心控制室内悬挂;每年应组织1次的应急预案演习。专业人员24小时值守安防控制室;监控影像资料,应当留存10日备查。 (8)监控中心接到报警信号后,秩序维护人员应5分钟内赶到现场进行处理,并报告管理处与警方;接到住户紧急求助时,秩序维护人员应5分钟内赶到现场,采取相应措施 (9) 在强降雨、雪天气期间,备勤人员24小时待岗,配备必要的应急工具。 (10) 对违法行为立即报警,协助相关部门处理。 (11)记录与档案。各项工作记录完整有效;档案齐全。 (1)建立停车管理制度。 (2)建立停车管理档案。 (3) 定期存放车辆的,应签订停车服务协议。 (4)在显著位置公示停车须知。 7 停车管理 (6) 机动车辆凭证出入,对临时进入的机动车辆进行登记。 (7) 24小时有专人定时巡查停车场(库)及其设施设备。 (8) 停车场(库)内配备消防器材并定期检查,做好记录。 (9) 停车场地面每2日清扫1次,地下停车库地面(含车位地面)每季度清拖1次。 (10) 地下停车场(库)无渗漏,无积水,通风良好,无易燃、易爆及危险物品存放。 一、基本要求: 1、小区绿地率达35%以上。 2、绿地总体布局合理,满足居住环境的需要,集中绿地率10%以上。 3、利用植物、山石、水景等设置景点,且与环境协调。 4、乔、灌、地被、草配植合理,层次较丰富,景观好。 公共绿化 8 养护 于5%;常年保证有效供水,有低洼及时整平,基本无积水;按肥力、草种、生长情况及时施肥,每年二遍以上;及时做好病虫害防治;草地生长正常,斑秃黄萎率低于8-10%。 三、树 木:适时中耕除草,做到基本无杂草,土壤疏松;按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥,每年普施基肥不少于一遍,花灌木增施追肥一遍;防治结合、及时灭治,主要病虫害发生低于5%;树木基本无倾斜;乔灌木生长良好,树冠完整;花灌木按时开花结果;球、篱、地被生长良好,无缺枝、空档。 二、草 坪:修剪草坪保持平整,草高不超过8cm;每年清除杂草七遍以上,杂草面积不大5、绿地保存率100%,乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施、硬质景观保持完好。 (5)设置规范的交通标志,包括引导标志,疏散指示灯,安全出口标志灯和其他警示性标志。 -25-
花坛花境:一年中有一次以上花卉布置;保持有效供水,无积水;缺枝倒伏不超过五处;及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾;每年施基肥一次,每次布置前施复合肥一次;适时做好病虫害防治。 四、垃圾处理 每天及时清理绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物。 五、树干涂白 涂白时间一般在11月上旬至12月中旬,小区内的树干涂白高度应保持一致。 六、 检查记录 (1) 各项工作记录完整有效, (2) 绿化档案齐全。 (3) 生长季节每月至少检查绿化工作2次并对植物的养护情况进行记录。 一、综合管理 (1)建立房屋及共用设施设备档案,有运行、检查、维修养护记录。 (2)按照相关规定,及时对房屋使用安全情况进行评估检查。 (3)每年第四季度制定下一年度维修养护计划并组织实施。 (4) 对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。 (5) 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。 (6)在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后,要组织专项检查并做好记录。 (7)设备机房。 每日巡视1次、每月清洁2次,机房内不得堆积杂物; 按规范设置鼠药盒或粘鼠板、挡鼠板;在明显易取位置配备消防灭火器材,并定期检查器材完好情况;设施设备标志、标牌齐全;在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书; 交接班记录齐全、完整。 共用部位及共用设9 施设备维修养护管理 二、共用部位 (一) 房屋结构 (1) 根据房屋使用时间和设计年限,定期检查房屋共用部位的使用状况。 (2) 每季度检查1次梁、板、柱等结构构件,做好记录。 (3) 对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务,对拒不改正的,要报告行政主管部门,同时告知全体业主。 (二) 建筑部件 (1﹚ 每半年检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。 (2﹚每月巡查1-2次共用部位的门、窗、玻璃等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。 (3﹚ 每季度检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。 (4﹚每年汛期前和强降雨后检查屋面防水和雨落管,按照责任范围进行维修养护,做好记录;降雨后及时排除积水。 (三)附属构筑物 -26-
(1) 每月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。 (2)每2月检查1次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通,保障排水畅通,并有记录。每年6月至9月检查屋顶不少于3次,发现防水层有气臌、碎裂,隔热材料有断裂、缺损的,应及时修理。各项工作应做好记录。 (3) 每月巡查1次大门、(铁栅栏)围墙,按照责任范围进行维修养护,做好记录。 (4) 每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、室外健身设施,儿童乐园等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。 (5) 每年检测1次防雷装置,按照责任范围进行维修养护,做好记录。 三、空调系统 (1) 温度控制符合节能要求,有节水节电具体措施。进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护,做好记录。 (2) 每年检查1次管道、阀门并除锈。 (3)定期检验压力容器、仪表及冷却塔噪声。 (4) 每年清洗消毒1次新风机、表冷器、箱体、风机盘管滤网;每年清洗消毒1次空气处理机滤网等;每3年清洗消毒1次风管。 四、二次供水设备 (1) 直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。 (2) 二次供水设施按要求使用消毒设备,水箱按规定清洗消毒、水质化验,水质符合国家生活饮用水卫生标准。 (3) 每日巡视1次水箱间、水泵房,做好巡视记录。 (4) 有备用水泵的供水系统,要定期切换运行。 (5)每半年对水泵润滑情况进行检查,视情况补充或更换润滑剂;每年对水泵进行1次整体养护。 (6) 每2年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆1次,每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。 (7) 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,钥匙由专人保管,溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。 五、排水系统 (1) 按照市排水管理机构的要求取得排水许可证。 (2)排水设施。每年汛期前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通;每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。 (3) 污水泵。每月巡视2-3次,每半年养护1次。 (4) 窨井、化粪池。定期检查化粪池,及时安排清掏。 六、公共照明和电气设备 (1) 室内照明。每周巡检1次,一般故障即时修复,其他复杂故障3日内修复。 -27-
(2) 室外照明。每周巡检1次,一般故障即时修复,其他复杂故障1周内修复;适时调整时间控制器。 (3) 应急照明。每周巡检1次,故障即时修复;断电后维持照明时间达标;每季度活化1次蓄电池。 (4) 高压柜及高压线路。每月巡检3次高压柜;定期进行设备和线路的检测;每2年活化1次直流屏蓄电池;做好记录。 (5) 干式变压器。每周巡检3-5次,做好记录。 (6) 油浸变压器。每周巡检3-5次,做好记录。 (7)低压柜。每月巡检2次;每半年养护1次;每年检查1次电气安全;做好记录。 (8)低压配电箱和低压线路。每月巡检1次;每年养护1次;做好记录。 (9)电动机。每月巡检3次运行中的电动机;每年养护1次;做好记录。 (10) 控制柜。每月巡检3-4次;每年养护1次;做好记录。 (11) 发电机。每2月试运行1次;每年活化1次蓄电池;每月巡检3-4次充电机和蓄电池;做好记录。 (12) 电气检测。每3年1次预防性试验;每年检测2次高压个人防护用品;每3年检测1次中央信号屏和直流屏;每5年检测1次高压电缆;做好记录。 (13) 变配电室。24小时有人值守;设备附件及工具、个人防护用品完好;防小动物措施完备。 七、安全防范系统 (1) 对讲门口机。每月检查2次按键、显示屏等,表面清洁1次;每半年内部除尘1次。 (2) 网络控制箱。每半年检查1次外观、接线,表面清洁1次;每年内部除尘1次。 (3) 红外对射探测器。每季度检查1次防水、探测范围、接线等,表面清洁1次;每年内部除尘1次。 (4) 图像采集设备。每周检查1次监视画面、录像功能;每月表面清洁2次;每年内部除尘1次。 (5) 摄像机。每半年检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等,镜头表面清洁1次;每年防护罩内部除尘1次。 (6) 解码器。每半年检查1次防雨罩、接线等,表面清洁1次;每年内部除尘1次。 (7) 云台。每半年检查1次运转、接线,表面清洁1次;每年转动部位上润滑油1次。 (8) 巡更点。每季度检查2次外观、存储记录,表面清洁1次。 (9) 读卡器。每月检查键盘、防水,表面清洁1次。 八、电梯 (1) 无人值守电梯,主梯24小时不间断运行;有人值守电梯6:00-24:00不间断运行,0:00-6:00呼叫运行;电梯司机夜间值班,在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。 (2) 设有高峰梯的,在高峰期与主梯同时运行。 (3) 发生电梯困人或其它重大事件时,应迅速启用紧急救援预案,组织救助,物业管理人-28-