七、项目前期管理及规划设计管理

l、乙方负责以甲方名义办理项目前期审批各项手续，甲方给予协助。主要 规划指标调整的审批事项由甲万负责，乙方给予协助。

2、办理项目前期审批手续过程中产生的各项费用，由甲方承担。

3、乙方应在前期研究的基础上，向甲方提出定位报告和项目框架性开发计 划。

4、在项目开发建设过程中，根据双方确认的框架性开发计划，结合项目的 具体规划设计方案，乙方应制订项目（分期）开发方案，报甲方确认后实施。 5、经甲方认可，乙方负责选择规划设计各阶段的设计单位。选择的设计单 位应当具有高等级的专业资质及技术水平。

6、规划设计合同由甲方签署，由乙方负责具体组织实施和管理。

7、乙方应负责编制设计任务书，并确定各类设计的范围、深度、标准、质 量等具体要求，检查各设计单位按规定期限及要求完成设计任务，设计中应当充分利用各项规划指标，以利于实现项目的最佳整体效益。

8、对于各设计单位提交的设计成果，甲乙双方共同参与评审，为保证项目 品质符合领先乙方已有类似产品品质的要求，规划设计、外立面设计、景观设计、 装饰设计等方案，由乙方负责选定，报经甲方同意。

9、项目建设过程中重大设计变更，乙方应征得甲方的书面确认。

八、项目工期管理

1、项目整体施工计划及施工组织方案由乙方负责组织完成，报甲方审批同 意后实施。

2、项目分期的施工期控制，具体以该期工程合同约定的工期为准。 3、遇重大设计变更、地质情况变化、市政工程实施、不可抗力等原因，经 甲方签证确认后工期相应顺延。

4、乙方应对专业工作单位的工作进行监督和检查，掌握实际进度状况，对 发现的问题应监督其整改，确保按期完工。

九、项目成本管理

1、在规划设计方案确定后，由乙方编制项目成本概算，报甲方审批。在甲方批准的项目成本概算范围内，乙方负责要求设计单位进行限额设计。 2、项目按分期方式进行目标成本管理。项目分期的建筑施工图设计完成后，乙方负责编制分期的施工图预算，报甲方审批。经甲方批准的施工图预算作为分期的成本控制目标。景观、装饰等其他须深化设计的部分，可另行补充编制有关的施工图预算。经甲方审批后作为补充的成本控制目标。在施工过程中如须对施工图预算进行调整，乙方应及时向甲方报告做调整。

3、乙方制订项目工程成本管理制度，对项目成本管理和采购招标进行管理。 4、项目开发建设过程中按规定必须招标的作业和采购，由乙方拟订招标方案，报甲方审批，由乙方负责组织实施，提出中标意见，报甲方确认后由甲方发出中标通知书。

5、通过招标或其他方式选择专业工作单位时，专业工作单位的资质条件及具体要求由乙方根据项目实际情况制订，并报经甲方确认。

6、为确保项目房屋质量能达到领先于乙方已有类似产品的标准，节省成本、提高效率，应利用乙方的优质供应商的资源，推荐好的供应商参与投标竞争。

7、各类工程设备、材料标准总体上应高于乙方类似产品的同类同档次选材标准。

8、对于非重大设计变更，乙方可根据项目实际情况，在征求监理方和设计方的意见后，与有专业工作单位就变更合同进行协商，达成一致意见后报甲方备案。

9、对重大设计变更，乙方应向甲方提交变更的书面文件，阐明变更理由和监理方和设计方的书面意见，经甲方书面确认后予以变更。如重大设计变更涉及政府审批手续变更的，由乙方负责按规定程序向政府部门报批。如重大设计变更涉及到调整项目施工图预算，报甲方书面确认后做调整。

10、乙方应建立完备的工程变更及现场签证管理制度，严格按照制度做好施工现场的工程变更及签证管理工作。签证涉及工程价款调整的，应由成本管

理专业人员出具书面意见。

11、委托第三方中介机构提供协助工程成本预算编制、采购招标、与专业工作单位结算审计等服务。第三方中介机构的选择，须经甲方确认。

12、项目竣工验收通过后，乙方应要求专业工作单位及时提交竣工结算报告，由乙方成本核算人员提出审核意见，再由第三方中介机构出具审计意见，与竣工结算报告一并报甲方审定。

十、项目工程质量及施工现场管理

1、项目工程质量标准应达到国家的施工质量验收规范的合格标准和领先于乙方类似产品的品质标准。

2、乙方应认真按照标准、规范和设计图纸要求督促施工单位进行施工，并随时接受甲方的检查检验，并为检查检验提供便利条件。

3、乙方应根据质量管理的实际需要，对工程各关键节点进行中间验收，一旦发现工程质量达不到规定标准的，乙方应立即责成施工单位进行整改。

4、乙方应做好安全施工的管理工作，监督施工单位严格按安全标准组织施工。对于施工现场，乙方应按月度进行一次安全检查。

5、如发生大的安全事故，乙方应立即通知甲方，由甲方按政府规定进行事故处理，由事故责任方承担所发生的全部费用。

十一、项目营销管理

1、乙方负责项目营销策划工作，主要工作包括编制营销策划书、选择营销合作单位。

2、乙方负责制订分期的销售计划，经甲方审批后执行；

3、乙方负责日常销售管理工作，主要包括:销售案场管理、销售人员管理、销售合同管理和其他日常销售管理等工作。

4、乙方负责领取预售许可证，制订销售的全部合同文件。

5、乙方负责销售价格管理工作，主要包括总体价格、销售单价、房屋价格的策略制订、优惠方案制订。

6、由乙方根据市场实际情况制订销售价格体系和方案报甲方审批后执行；销售过程中价格上调超过5%及任何的售价下调均须报甲方审批后才可执行。

7、销售费用在房屋销售总收入的3%以内进行预算编制，根据预计房屋销售总收入和对应比例标准，由乙方负责制订年度或分期的销售费用预算，经甲方审批后执行。在预算内的销售费用支出由甲方按实承担。

8、因项目营销需要所建设的装修样板房，临时性销售展示中心、示范展示区等的费用由乙方单独制订预算，经甲方审批后实施，费用由甲方另行承担。 十二、竣工验收和交付管理

1、工程完工后，乙方负责组织竣工验收，验收未能通过的，应要求施工单位整改直至验收通过。竣工验收通过后，乙方督促施工单位按照档案管理的要求整理并提交完整的竣工资料，并完成竣工验收备案。

2、乙方应在竣工验收的同时制订房屋交付方案，编制《产品说明书》、《质量保证书》等物业交付资料，在房屋具备交付条件后，组织向业主交付物业，向物业公司移交物业公共区域、设备及相关资料。

3、乙方应协助甲方选定物业服务单位，对前期物业服务进行管理和督导。为更好地体现乙方品牌价值，为项目房产买受人提供延伸品牌服务，乙方推荐上海证大物业管理公司作为本项目的前期物业服务单位。

4、乙方应负责协调完成房屋建筑面积测绘，并按照房屋买卖合同的约定协助办理房屋所有权及土地使用权转移登记手续。

十三、财务和资金管理

1、委托管理项目应单独建帐、单独核算、专人管理，做到专款专用。 2、项目建设资金全部由甲方负责筹措。在项目具备融资条件后，由甲方负