——抹灰层、面砖、油漆、脱落残缺； ——门窗开关不灵、缝隙过大、缺件； ——卫生间、厨房、阳台积水，倒泛水； ——给排水系统漏水；

——排水管道堵塞，区间道路沉陷； ——电器、电线漏电，灯具安装不牢； ——其它常见问题。 （2）问题的处理程序

——在保修期内发生保修范围内的工程质量问题，由建设单位或建设单位委托项目管理处通知施工单位维修。

——施工单位自接到通知之日起，应在约定的保修时限内到达现场与业主确定返修内容，尽快修理、整改，对发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位在接到通知后，应立即到达现场抢修。相关部门、单位到场监督整修方案。 ——施工单位非因特殊原因，未能在约定时限内到达维修现场，建设单位应配合再次通知施工单位限时维修，如施工单位再次违约，建设单位有权在不提高工程标准的前提下，自行返修或委托其他单位维修，发生的费用由原施工单位承担。

——保修完工后，建设单位、项目管理处或房屋所有人组织验收。 ——因保修不及时造成新的人身、财产损害。由造成拖廷的责任方承担赔偿责任。

（三）入住及装修期间物业管理服务内容

1、办理入住手续的前提条件

（1）已通过接管验收：房屋无重大质量问题，工程遗留问题基本得到解决，工程资料已经齐备，产权确认工作已经结束； （2）达到入住的条件：实现通水、通电、通讯、排水、排污等基本使用功能，可以满足日常生活所需，配套设施基本齐备，建成能够使用，物业项目管理处有固定办公场所。 2、入住的准备工作

（1）入住资料的准备：根据实际情况配合开发商编写和印刷《业主临时公约》、《住户手册》，准备《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《入住通知书》等；

（2）入住时的环境布置：挂横幅、插彩旗，营造气氛，设立指示标识牌等。 3、发出入住通知

（1）由项目管理处配合开发商确定入住时间，向业主发出入住住通知；

（2）业主办理入住手续须带证件：入住通知书，《商品房买卖合同》原件和复印件各一份，业主及家庭成员的身份证原件及复印各一份，一寸彩照每人各两张，单位购房的尚须带齐营业执照副本及其复印件各一份，委托他人办理的须带业主委托书及委托人身份证原件和复印件各一份。 4、入住手续的办理

（1）验证入住资料、证件；

（2）由业主填写《业主家庭情况登记表》，签署《业主临时公约》等文件；

（3）交纳入住相关费用； （4）验房收楼； （5）发放钥匙，资料； （6）开通水电。 5、装修管理

（1）装修的申请与审批；

（2）办理《施工证》，施工人员出入证等； （3）施工期间的管理； （4）违章装修的处理； （5）装修施工的竣工验收；

（四）实际运行期间物业管理服务内容 1、综合管理

（1）设立专业物业管理机构，实行综合一体化管理； （2）设立24小时服务热线电话；

（3）设立固定的办公场所，管理人员佩带明显标识牌，持证上岗；

（4）协助组建业主委员会并配合其运作，签定物业服务委托合同，管理单位责权利明确；

（5）制订内部管理管理运作制度及工作流程； （6）档案资料齐全，管理完善。

2、房屋管理及维修养护

（1）房屋外观完好、整洁、无妨碍市容和观瞻；

（2）建立装修管理制度，无违章装修，无乱搭建，无乱张贴悬挂；

（3）公用设施整洁，公用楼梯、天台、通道等无堆放杂物及违章占用等；

（4）无擅自改变房屋用途，栋号有明显标志，主要入口有引路标识图；

（5）房屋修缮制度、管理值班制度、便民报修措施完善，建立回访制度和回访记录；

（6）房屋完好率达到100%，维修合格率达到100%。 3、保安消防及车辆

（1）保安和车辆实行一体化管理，建立专业化保安队伍； （2）消防设备设施完好无损；

（3）可能危及住户安全处设立明显标识和防范措施； （4）无因管理公司责任造成重大刑事案件和重大火灾事故； （5）机动车辆行驶停泊有序，制度落实，无违章行驶及停泊； （7）非机动车辆管理制度落实，管理有序，停放整齐； （8）设立24小时安全防卫值勤，业主、住户、来访人员进出管理有序；

（9）保证消防通道畅通，消防疏散标志醒目、完好、齐全。 4、环境管理