(1)选择计算方法

本题适宜采用市场比较法进行评估 (2)编制该城市住宅地价指数 日期

1999．1．1 1999．8．1 1999．10．1 1999．12．1 2000．5．1 2000．10．1

107

109

111

116

121

地价指数 100

（3）编制土地使用权年期修正指数

土地还原率为7％，以住宅用地法定最高年期(70年)的指数为100。则 50年期修正指数为：100×[1-1/（1+7%）50]/ [1-1/（1+7%）70]=97.460 40年期修正指数为：100×[1-1/（1+7%）40]/ [1-1/（1+7%）70]=94.148 或者采用下述方法编制年期修正指数(处理方法2)

土地还原率为7％，以无限年期住宅用地价格指数为100。则 70年期修正指数为：100×[1-1/（1+7%）70]=99．123 50年期修正指数为：100×[1-1/（1+7%）50]=96．605 40年期修正指数为：lOO×[1-1/（1+7%）40]=93．322 (4)容积率修正系数：题目已给定 (5)确定区域因素和个别因素条件指数 根据题意，表中指数为各交易案例与待估宗地相比，因此确定待估宗地的条件指数为100，各交易案例条件指数按表中给定数据确定。 项目用地 A B C D

区域因素条件指数 个别因素条件指数 103 95 95 94

89 98 98 97 100

待估宗地 100

(6)比较修正各交易案例价格 ●方法1：

交易案例价格×期日修正×年期修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正 =比准价格 A：1200×121/109×100/100×1.8/1.8×100/103×100/89=1453.16（元/平方米） B：1560×121/107×100/100×1.8/2.4×100/95×100/98=1421.14（元/平方米） C：1650×121/111×100/97.460×1.8/2.4×100/95×100/98=1486.73（元/平方米） D：1400×121/116×100/94.148×1.8/2.1×100/94×100/97=1458.14（元/平方米）

●方法2：

交易案例价格×期日修正×年期修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正 =比准价格 A：1200×121/109×99.123/99.123×1.8/1.8×100/103×100/89=1453.16（元/平方米） B：1560×121/107×99.123/99.123×1.8/2.4×100/95×100/98=1421.14（元/平方米） C：1650×121/111×99.123/96.605×1.8/2.4×100/95×100/98=1486.73（元/平方米） D：1400×121/116×99.123/93.322×1.8/2.1×100/94×100/97=1458.14（元/平方米）

(7)待估宗地价格的确定

采用算术平均数法计算待估宗地单位土地面积价格：

(1453．16+1421．14+1486．73+1458．14)÷4=1454．79(元／平方米)

某市现有一宗面积为2000平方米的住宅用地，某开发公司拟建造一栋塔式住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达3800元／平方米；开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元／平方米，第一年投入40％，第二年投入60％，并在各年内均匀投入。贷款年利息率为5．85％，销售税费为不动产总价的6％。

若开发公司要以不高于700万元的代价取得该宗地70年期的土地使用权，实现相当于不动产总价18％的利润率，请计算建筑容积率最低应为何值? (一)审题

(1)明确题目要求。本题要求计算最低建筑容积率，即在假定地价已知的情况下，要保证一定的利润率，容积率需达到多少?与容积率直接相关的是总建筑面积，总建筑面积又直接影响到不动产总价。

(2)了解有关资料。本题主要提供了房地产市场销售价格、各项成本费用(包括地价)及其投人情况、利息率、利润率、销售税费率等有关参数，只是与不动产总价有关的容积率为未知。了解这些内容有助于构思解题方法。

(3)审查关键内容，谨防误用。对所提供资料要仔细审查，弄清关键数据的真实内涵及费用投入情况。如本题中给出的利润率为销售利润率，计算利润时应以不动产总价为基数；建筑费、专业费和不可预见费为分段均匀投入，需分段计算利息。 (二)解题思路与方法选择 1．方法选择

本题从表面看是计算最低建筑容积率，实质上是考察剩余法的另一种应用。与以往不同的是，本题不是要求评估土地价格，而是假定在地价已知的情况下，要保证一定的利润率，容积率需达到多少?属房地产开发项目投资分析问题。 2．解题思路

采用设未知变量和解方程的方式进行求解，即设最低容积率为x，得到总建筑面积2000x平方米，然后分步计算不动产总价、建筑费和专业费及不可预见费、利息、利润、销售税费等；将各项计算结果和地价代人剩余法计算公式，可得到一个含未知数x的等式，求解后即可得到建筑容积率数值。 (三)公式与计算步骤 1．基本公式

地价=不动产总价—建筑费及专业费等—利息—利润—销售税费 2．计算步骤 (1)选择计算方法

本题适宜采用剩余法进行计算 (2)计算房地产总价

设最低容积率为x，则总建筑面积为：2000x平方米 3800×2000x÷10000=760x(万元) (3)建筑费及专业费等 1500×2000x÷10000=300x(万元) (4)利息

地价利息=700×[(1+5．85％)2—1]=84．30(万元) 建筑费及专业费等利息=300x×40％×[(1+5．85％)1.5—1]+300x×60％×[(1+5．85％)0．5－1]=15．87x(万元) (5)销售税费 760x×6％=45．60x(万元) (6)利润760x×l8％=136．80x(万元) (7)代人公式进行计算

地价=房地产总价—建筑费专业费—利息—销售税费—利润 700=760x—300x—(84．30+15．87x)—45．60x—136．80x 261．73 x=784．30 x=3．0

即该开发公司若要实现18％的利润率，最低建筑容积率应达到3．0。

C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地H于1999年7月31日的市场价格(计算地价时，案例选择不少于4个)。 案例 交易 交易 土地 地价或租金 编号 类型 地点 用途 元、m-2

容积 交 易 年期

率 时 间

区域因 个别因 开发 素比较 素比较 程度

﹡ ﹡ ﹡﹡ ﹡﹡ ﹡﹡ ﹡﹡﹡ ﹡ ﹡﹡﹡ ﹡ ﹡﹡

A0l 转让 A市 商业 40 2．1 1998．5．3 0 +3

858

A02 出让 A市 住宅 70 2．0 1998．7．4 —3 0

342

A03 租赁 A市 商业 38 1．9 1999．6．2 十5 —2

43

A04 转让 A市 商业 35 2．2 1997．4．8 0 +4

792

B01 抵押 B市 商业 40 3．0 1997．10．1 0 0

801

C0l 清算 C市 工业 50 0．6 1998．9．30 0 0

210

A05 出让 A市 住宅 50 L6 1998．8．9 —2 —3

4N

C02 清算 C市 商业 40 2．0 1996．7．7 0 0

562

A06 转让 A市 商业 40 2．0 1997．2．2 0 —4

476(楼面地价)

H 转让 A市 商业 38 2，1 1999．7．31 0 0

开发程度说明：﹡“表示宗地外”七通一平”和宗地内“三通一平”；﹡﹡表示宗地外“七通一平”和宗地内“五通一平”；﹡﹡﹡表示宗地内外“七通一平”。

区域因素和个别因素对地价的修正系数说明(有关系数均为案例与待估宗地比较所得)：数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差；数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价的修正幅度。

(2)其他资料：A市的地价指数以1997年为基期，每年在上一年的基础上增加10个百分点。A市的容积率对地价的影响是：容积率以2为100％，当容积率每升高或降低0．1时，宗地单位地价上涨率增加或减少4个百分点。A市商业用地还原率为4％。1997年和1998年A市的商业用地宗地内从“三通一平”到“五通一平”的费用平均为每平方米45元。 (一)审题 1．明确题目要求。本题要求评估宗地H于1999年7月31日的土地使用权市场转让价格，

并要求评估过程中，比较案例选择不少于4个。

2．梳理及筛选有关资料。首先需明确估价对象情况，如估价时点、所在城市、土地用途、拟交易方式等。然后，按照市场比较法选择比较案例的有关技术要求(相同市场条件、相同供需圈、相同用途、相同交易类型等)，对题目中给出的9个交易案例进行筛选，容易选出的是A01、A04、A06 3个比较案例，A03因交易类型为租赁，很容易漏选。但仔细分析不难发现，A03给出的虽为租金水平，但很容易转化为价格，也可作为比较案例。

3．审查关键点，谨防误用。审题过程中还要弄清某些细节问题，如：①各比较案例的价格类型是否统一，本题中各案例价格既有单位面积地价，也有楼面地价，计算过程中需按照题目要求进行统一，在没有要求的情况下，可统一为单位面积地价；②弄清修正系数的比较基准，要特别注意区域因素和个别因素对地价的修正系数说明，这直接关系到因素条件指数的取值正确与否。

(二)解题思路与方法选择 1．方法选择

从题目要求和已知条件，很容易想到应以市场比较法为主，但比较案例A03未直接给出地价，需借助收益还原法将其租金还原为价格。 2．解题思路

①首先根据市场比较法技术要求，对各交易案例进行筛选，选出4个符合要求的案例作为比较案例；②对所选各比较案例建立价格可比基础。将楼面地价换算为单位面积地价，利用收益还原法，将案例A03的租金还原为价格；③根据地价增长情况及容积率与地价的关系，编制地价指数表和容积率修正系数表；④对各比较案例地价进行开发程度修正；⑤根据所确定的各因素修正指数，按照市场比较法计算公式，分别对4个比较案例进行土地使用年期、容积率、交易日期、区域因素和个别因素修正，得到4个比准价格；⑥采用适当方法，将4个比准价格综合为待估宗地地价。 (三)公式与计算步骤

1．本题应用的主要计算公式 (1)市场比较法适用公式

比准价格=比较案例宗地价格×年期修正×容积率修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正

(2)收益还原法基本公式 P=a÷r×[1—1/（1+r）n]

式中：P为土地价格；a为土地净收益，即年净租金；r为土地还原率；n为土地使用年期，本题可直接采用待估宗地土地使用年期。 2．计算步骤 (1)解题思路

先选择比较案例，然后建立价格可比基础，再应用市场比较法等评估宗地地价。 (2)案例选择

根据比较法评估需要，按照相同市场条件、相同供需圈、相同用途的要求，根据题目给的各案例条件，可以作为本评估对象的比较案例是A01、A03、A04、A06，将此4个案例作为初选案例。

(3)将A06案例的地价转换成单位面积地价 即计算出A06的单位面积地价：476×2=952(元／平方米) (4)计算A03宗地38年期的土地使用权价格 43/4%×[1-1/（1+4%）38]=832．82(元／平方米) (5)编制期日修正指数表

年度 1997 1998 1999 2000 指数 100 110 120 130

（6）编制容积率修正系数表

根据题目所给的条件，容积率修正系数如下： 容积率 1

1．7 1．8 1．9 2 2．1 2．2 2．3

修正系数 0．6 0．88 0．92 0．96 1 1．04 1．08 1．12

(7)开发程度修正

A01、A06修正为宗地外“七通一平”、宗地内“五通一平”的开发程度，两宗地的单位面积地价分别增加45元。

(8)将案例地价修正为待估宗地条件下的地价 HA01=(858+45)×[1- (1+4％)38]/ [1- (1+4％)40] ×1．04/1．04×120/110×100/100×100/103 =935．87(元／平方米) HA03=832．82×[1- (1+4％)38]/ [1- (1+4％)38] ×1．04/0．96×120/120×100/105×100/98 =876．79(元／平方米) HA04=792×[1-(1+4％)38]/ [1- (1+4％)35] ×1．04/1．08×120/100×100/100×100/104 =913.16(元／平方米) HA06=(952+45) ×[1-(1+4％)38]/ [1- (1+4％)40] ×1．04/1．00×120/100×100/100×100/96 =1268．28(元／平方米) (9)估算地价

最佳的结果是HA01、HA04两个比准价格的简单算术平均数，地价为924．52元／平方米；HA01、HA03两个比准价格的简单算术平均数也可，地价为906．33元／平方米。