某开发区土地开发完成后，需评估出让土地的底价。该开发区土地开发程度达到“七通一平”，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80％。出让土地使用年限为50年。

开发区所在地的土地取得费(含税费)为15万元／亩；土地开发费为10万元／亩，在开发期内均匀投入，土地开发周期20个月，贷款月利率为1％，按月计算复利；土地开发的投资回报率要求达到20％，土地增值收益率要求达到10％，土地还原率取8％。 请根据以上资料评估出该开发区出让土地的底价。 (一)审题

(1)明确估价对象，考虑方法选用。本试题中的估价对象为开发区新开发完成的可供出让的土地，适合采用成本逼近法。

(2)明确估价时点。题中没有具体要求估价期日，相当于开发完成后直接出让，不需要另外的时间修正。

(3)明确价格类型。要求评估出让土地使用权年限为50年的开发区出让土地的底价，通常情况下应计算单位面积的价格，价格单位表述为元／平方米。

(4)了解资料内容。题中给出的都是有关土地开发过程中的土地取得费、开发费用及利息、利润、土地增值收益率、出让年限、土地还原率等资料和数据，可直接满足成本逼近法计算的需要。

(二)解题思路与方法选择 1．方法选择

开发区新开发完成的土地估价(特别是针对出让底价评估)多采用成本逼近法。根据题意，这是一道典型的采用成本逼近法来评估成片开发、分块出让的地价的计算题。 2．解题思路

(1)理清成本逼近法应用时涉及的各项估算内容，包括土地取得费、土地开发费用、利息、利润、土地增值收益等，根据计算单位面积地价的需要，统一各项将涉及到的计量单位，并且明确各项内容的计算方法，按相应方法分别计算，进而将各项结果累加。

(2)考虑成本逼近法各项累加结果往往是无限年期的土地价格，解题时应考虑到是否存在年期修正的因素；同时，应注意将全部累加结果分摊到可供出让部分土地上，进而计算可供出让部分的土地价格。 (三)公式与计算步骤

1．新开发区成片开发分块出让的土地价格公式

出让土地价格=[（土地取得费用+土地开发费用+利息+利润+土地增值收益）/可出让土地面积比率]×年期修正系数 2．计算步骤

(1)计算土地取得费(含税费) 15×10000÷666．67=225(元／平方米) (2)计算土地开发费用 10×10000÷666．67=150(元／平方米) (3)计算利息

土地取得费用的计息期为整个开发周期，即20个月；开发费用的计息期为半个开发周期，即10个月；以复利计息。

利息=土地取得费利息+土地开发费利息 =225× [ (1+1％)20-1] +150× [(1+1％)10-1] =65.24(元／平方米) (4)计算利润

利润=(土地取得费+土地开发费) ×投资回报率

=(225+150) ×20％=75(元／平方米) (5)计算土地增值收益

土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+利息+利润) ×土地增值收益率 =(225+150+65．24+75) ×10％ =51．52(元／平方米)

(6)计算无限年期全开发区土地的单位地价

无限年期全开发区土地单价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益 =225+150+65．24+75+51．52 =566．76(元／平方米)

(7)计算无限年期可出让土地平均单位地价

无限年期可出让土地平均单价=无限年期全开发区土地单价/可出让土地面积比率 =566．76÷80％

=708．45(元／平方米)

(8)进行使用年期修正，计算50年期可出让土地平均单位地价 50年期可出让土地平均单价：无限年期可出让土地平均单价×年期修正系数 =708．45×[1-1/(1+8%)50] =693．3(元／平方米)

现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于1995年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼，现全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下： (1)在当地，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可收取押金60万元，押金收益率为5％；

(2)该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平方米4000元； (3)土地还原率为6％，建筑物还原率为8％。

试根据上述资料，评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格。 (一)审题

(1)明确估价对象，考虑方法选用。根据题中介绍，这是一宗经过出让取得土地使用权的土地，现状土地上建有建筑物——办公楼，并且在出租，有收益。估价对象为土地，不包括建筑物部分。适合选用收益还原法。

(2)明确估价时点。要求估价时点为2000年11月1日，与土地使用权取得的时间存在5年的时间差。

(3)明确价格类型。要求评估土地的市场价格。

(4)了解资料内容。题中给出了土地面积、建筑面积；房地合一的办公楼的租金收入、押金、费用、押金收益率；有关建筑物的耐用年限、重置价格、建筑物还原率；土地还原率等。没有直接给出土地收益的资料，需要在计算土地收益的基础上来运用收益还原法。 (二)解题思路与方法选择 1．方法选择

分析估价对象，这是一宗房地合一的房地产共同产生收益，而评估其中土地价格的案例。有收益的房地产一般适用收益还原法。题中没有关于估价对象土地的成本、市场上类似土地的

交易样本等资料，有迹可寻的只有从房地合一的收益中分离出土地收益。所以，最终的土地估价方法应选用收益还原法。 2．解题思路

(1)根据办公楼出租资料求取房地合一的房地产共同产生的纯收益。 (2)计算建筑物部分产生的纯收益。

(3)从房地合一的房地产共同产生的纯收益中扣除建筑物的纯收益，分离出土地纯收益。 (4)计算剩余使用年限下的土地收益价格。 (三)公式与计算步骤

1．本题应用的主要计算公式

房地年纯收益：房地年总收益—年总费用。 建筑物年纯收益：建筑物现值×建筑物还原率 土地年纯收益：房地年纯收益—建筑物年纯收益

有限年期土地价格=土地年纯收益/土地还原率[1-1/（1+土地还原率）剩余使用年数] 2．计算步骤

(1)计算房地年纯收益、房地年总收益。该办公楼出租，除租金外还收取押金，因此年总收益中还应该包含押金的年运用收益。 年租金收益=月租金收入×12月=30×12=360(万元) 押金年运用收益=押金×押金收益率=60×5％=3(万元)

年总收益=年租金收益+押金年运用收益=360+3=363(万元) 计算房地年总费用。 年总费用=月平均费用×12月=15×12=180(万元) 计算房地年纯收益。

房地年纯收益=房地年总收益—房地年总费用 =363—180=183(万元)

(2)计算建筑物年纯收益、建筑物现值。该办公楼建成于1995年11月1日，至2000年11月1日已经过了5年，残值率为0。 建筑物现值=重置价格×建筑面积×剩余使用年数/耐用年限 =4000×2500×(50-5)/50 =900(万元)

建筑物年纯收益：建筑物现值×建筑物还原率 =900× 8％=72(万元) (3)计算土地年纯收益

土地年纯收益=房地年纯收益—建筑物年纯收益 =183—72=111(万元)

(4)计算土地总价格。该宗土地是1995年11月1日经过出让获得50年使用权的，至2000年11月1日已经过了5年，剩余使用年限为45年。 土地总价格=土地年纯收益/土地还原率×[1-1/（1+土地还原率）剩余使用年数] =111/6%×[1-1/（1+6%）50-5] =1715．6(万元)

(5)计算土地单位面积价格

土地单位面积价格=土地总价格/土地面积=1715.6×10000/1000=17156(元／平方米)

某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用权价格。经调查收集到以下资料：

项目 宗地成交价 交易时间 土地使用 容积率 区域因素 个别因素 元／m2 年期／年修正系数％ 修正系数％ 修正系数％ A 1200 70 1999年10月1日 2．0 +3％ -11％ B 1560 70 1999年8月1日 3．0 -5％ -2％ C 1650 50 1999年12月1日 3．0 -5％ -2％ D 1400 40 2000年5月1日 2．5 -6％ -3％

70 待估宗地 2000年10月1日 2．0

(1)与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易类型的四宗土地交易案例，待估宗地与各交易案例的条件以及各交易案例的区域因素和个别因素修正情况如下表所示，其中区域因素和个别因素的修正皆是与待估宗地相比较，表中修正系数为正数的，表示交易案例的条件优于待估宗地，表中系数为负数的，表示交易案例条件比待估宗地差。

(2)土地还原率为7％；

(3)该城市住宅地价指数以1999年9月1日为100，以后平均每月上涨1个百分点； (4)该城市住宅地价的容积率修正系数如下表：

容积率 1．0 2．0 2．5 3．0 4．0 5．0 修正系数 1．0 1．8 2.1 2.4 2．9 3．3

请根据上述资料

1．编制该城市地价指数表。 2．采用市场比较法估算出待估宗地于2000年10月1日土地使用年限为70年的单位土地面积价格。 (一)审题

(1)明确题目要求。本题有两项要求，即编制地价指数表和求取宗地在2000年10月1日70年期的单位土地面积价格，审题时要注意估价时点、土地使用年期和价格类型。

(2)了解有关资料。本题主要提供了4个案例的交易价格及宗地状况资料，并说明了地价增长情况及容积率与地价的关系，这为构思解题方法提供了依据。

(3)审查关键内容，谨防误用。在审题过程中应密切注意各案例所给定的因素条件及因素比较说明，这是能否正确地进行计算的关键。要明晰比较的基准，是以待估宗地为基准，还是以比较案例为基准，否则很容易造成条件指数取值错误。 (二)解题思路与方法选择 1．方法选择

根据估价对象状况及题目所提供资料，本题适用于市场比较法。 2．解题思路

(1)先根据地价增长情况编制地价指数表。

(2)根据所确定的各因素条件指数，按照市场比较法的计算公式，分别对A、B、C、D、E 5个交易案例进行各项因素修正，得到5个比准价格。

(3)采用适当方法对5个比准价格进行平均，计算得到待估宗地价格。 (三)公式与计算步骤 1．适用公式

待估宗地价格=比较案例宗地价格×期日修正×年期修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正

2．计算步骤