《昊地喜悦城果花园》可行性研究报告

从区域来看，惠城区、惠阳区和大亚湾区住房价格列全市前三位，均价均在4000元/m2以上，而且同比涨幅也相当接近，较去年同期增长20%以上，博罗县住房价格增长较快，增幅为22.74%，惠东县增长9.78%，龙门县则下降9.02%。随着我市经济的不断发展，区域基础设施和居住环境得到进一步改善，提升了房地产的价值。

小结：惠州是一个新兴城市，发展潜力巨大，房地产作为惠州的支柱性产业之一，在未来相当长的一段时期内，将保持良好的发展势头。

二.项目定位

（一）住宅定位

1.目标客户定位 （1）目标客户主要类型 核心客户：周边原住居民 重要客户：周边原住居民换房者

普通客户：来自惠州其它区域首次置业的白领 边缘客户：看好本地段物业升值潜力的地产投资客 （2）目标客户主要需求特征 客户类型 核心客 客户来源 周边私营企业主 置业目的 换房 自住 关注因素 形象、品质、配套 需求户型 3房 4房 土木工程专业（本科）课程设计 9

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高级公务员等高端客户 重要客 周边公务员、个体户 事业单位人员等 普通客 外区企业白领、公务员 个体户等 边缘客 惠州专业地产投资客 2.产品定位

（1）主力户型建议

投资 居住的舒适性 首次置业 性价比，舒适自住 度 2房 3房 首次置业 价格、交通、自住 保值性 2房 地段价值、升值潜力 2房～4房 根据对项目周边在售楼盘销售情况的调查，各种户型的特征为： 户型 主力面积价格特征 市场供应 市场需求 效益贡献 （ ㎡ ） 1房 2房2厅 3房2厅 70以下 80～90 110～120 较高 一般 较高 一般 较多 最多 较少 较多 最多 一般 较大 最高 土木工程专业（本科）课程设计 10

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4房2厅 140～160 最高 较少 一般 一般 3房2厅：市场上最受欢迎、对楼盘效益贡献最大的户型，因此建议本项目户型以3房2厅为主。考虑到居住的舒适性，可将3房的面积增加到120 ㎡ 左右。

4房2厅：较为稀缺，市场价值高。鉴于本项目户型设计不受限制，适当规划部分较为稀缺的4房，以提高项目整体收益。

2房2厅：市场需求多，价值一般。由于项目南向临铁路，噪音影响较大，建议在南向单元规划为需求较多、总价较低的2房及小3房单元。

1房单元：单价较高。由于本项目周边生活配套缺乏，客户群体只能以地段投资客为主，较为狭窄，并且1房单元不利于提高项目形象，建议不设70 ㎡ 以下的1房单元。 3.市场形象定位

本项目住宅形象定位上将突出江北片区物业的地段优势，同时，重点表现开发商对业主负责、对社会负责的开发理念。提炼出“城市之心、精工美筑”的关键词，体现中心区物业的稀缺性、价值可瞻性、及投资+自住两相宜的高尚居所。

（二）商业定位

1.形象定位建议

土木工程专业（本科）课程设计 11

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商业以时尚生活、健康休闲为主，主要是为社区生活配套服务，同时也要体现本项目商业的巨大升值潜力。 2.客户定位： （1）目标客户类型：

市区精明的投资客

（三）价格定位

住宅销售均价：4600元/㎡ 商铺销售均价：18000元/㎡ 车位销售均价：10万元/个

三.项目开发建设进度安排

（一）项目开发建设说明（开发、销售周期）

根据本项目的特殊性和惠州市场实际情况，开发周期从动工建设至销售完毕，预计需要约3年时间。其中住宅+商业销售期为18个月。本项目从2014年第3季度开始筹建、规划设计，并于2017年上半年销售完毕。

（二）项目开发建设横道图

详见表9.1《项目开发建设进度计划表》

四.项目投资估算与资金筹措

（一）项目投资估算

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