之前很多人在问一个旧改项目到底多久实施完毕？其实像这三大项目，最少的是蔡屋围，蔡屋围在中间也有一些传说，包括最后一个钉子户是怎么拿下的，可见这个过程中比较复杂，而且年限较久，像岗厦的旧改基本上是13年，大冲12年。 物业补偿

四个字，即一视同仁，针对原业主也好，后迁户也好，都是按照统一的标准来赔的，岗厦基本上首层按照1比0.9的比例补集中商业，二层以上按1比0.9的比例补偿商品住宅。大冲旧改按照物业形态，首层60%按1比1的比例补偿商业物业或写字楼，首层的40%、二楼以上楼层按1比1的比例补偿住宅，回迁自住区每套房产配置一个停车位使用权，蔡屋围旧改是按查丈建筑面积拆一补一，回迁房的产权形式是市场商品房，老祖屋补偿岗厦是按建筑面积1比1比例补偿住宅，大冲是按建筑面积1比3比例补偿住宅或公寓。

三、案例分享：对比木头龙和鹿丹村看拆迁博弈

1指标数据对比

后面三个，即收益这一块，涉及到拆迁的博弈过程。可以看一下前面旧住宅的指标，包括运作模式和新建规划指标，深圳318个老旧小区基本上容积率在1.5-3.2之间，这种容积率相对来讲是比较低的，通过比较，木头龙和鹿丹村的原始指标差不多。

运作模式，木头龙没有开发商公开遴选的过程，由开发商主导，鹿丹村的运作模式是固定的，定拆迁比、竞容积率，最后选的开发商是中海，一共8.8个亿，容积率3点多。

新建规划指标，木头龙是7点多的容积率，对政府的土地贡献率相对来讲也是比较低的。

回迁房位置，这个位置在协议里是有约定的，但如果项目刚刚形成意愿公示，或者正在意愿征集阶段，没有那么快能回复你，但它的意愿肯定是按照规划来规划回迁房位置、可售商品房为主。鹿丹村现在卖的中海天钻没有回迁房的位置优，这是从居住的角度和居住体验来讲。

过程监控可以反映的数据就是政府的参与力度，从担保过程和资金监管来讲，鹿丹村全部是由住建局参与全程监管和监控的。

原业主收益，木头龙拆赔比我写的是1.26，1.26是我看到的两份拆迁补偿协议书里面的数据，至于其他业主的数据我也不知道。鹿丹村拆赔比是1.2，拆迁补偿费用都是按照建面来计算的。

收取补交地价和拆迁工作经费，主要涉及到政府地价的补交。

开发商收益他们统计的数据是木头龙的销售利润率基本上可以达到一半。

2木头龙和鹿丹村现状