深圳土地越来越稀缺，每新出一块地就会引起多家开发商的争夺，6.2的龙华地王就充分说明了这一点。旧改，对于深圳的发展来说太重要了，牛浩思-旧改先锋专门研究旧改，从深圳旧改规划出发，对旧改背后暗藏的机遇进行解析。

现在深圳的土地供应现状主要是依靠城市更新，从增量扩张到存量优化的过程。 深圳为什么要旧改？ 一是土地资源稀缺；

二是人口密度大，深圳人口密度据统计在全国来讲排第一、在全世界排第五； 三是产业升级快，可能前期了解到的现状是以旧工业、制造业为主，现在升级为金融、服务业，所以涉及到产业升级；

四是历史遗留问题多，主要牵涉到土地改制和小产权的清理问题。

一、深圳城市更新基础实务概述

1旧改的定义

对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等），涉及到旧改的动作主要是三类，综合整治、功能改变和拆除重建。

误区：城市更新就是拆除重建

城市更新就是拆除重建？其实这是一个错误的概念，旧改包括这三类，未来的方向我们也可以看得到，拆除重建占的比例并不大。

2可进行城市更新的情形

（一）基础设施、公共服务设施亟需完善；

（二）环境恶劣或存在重大安全隐患；

现在罗湖二线插花地，包括布心、玉龙，主要是从环境安全隐患的角度进行改造，它们的改造大部分是拆旧建新，现在意愿征集已经完毕了，不知道现场有没有涉及到插花地改造的业主，插花地改造主要是由天健集团实施。

（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；

如现在很多工改项目，M1、M0这一块涉及到功能的完善和资源重新匹配。

（四）依法或经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

比如重大项目的工程建设需要，地铁、高铁等，是上升到市政府的层面去进行批准。

3旧改案例

第一个是号称中国第一炮的渔农村，去香港的时候，无论走皇岗口岸还是走福田口岸，都可以看到这个楼盘，现在是比较热闹的片区，这四幅图是改造前后的对比。

这张是蔡屋围改造，京基100这一块，现在形成巨大的商业综合体；