靠指示牌告知顾客。

(4) 实行客货分开的电梯，值勤的协管人员应引导搬运货物的顾客使用专用

货梯，禁止使用客梯载运货物，没有实行客货分开的电梯，顾客搬运货物时应由管理中心提供保护措施，避免损坏电梯。 3.4 电梯的设备管理

a) 工程部主管负责电梯工程技术资料的收集，整理和归类；

b) 工程部主管联系电梯技术部门按期对电梯进行年检，取得电梯运行合格证； c) 机电人员监督检查委托的专业维保公司严格履行《电梯维修保养合同》确

保电梯安全运行。 3.5 电梯的维修保养管理

(1) 电梯的日常保养，每天由值班机电人员负责巡查和处理，内容包括： a) 检查轿厢内照明是否完好，操作试验各开关按钮功能是否正常； b) 检查各信号指示灯、呼梯按钮、到站铃或呼梯铃和时讲系统是否良好； c) 层门、轿厢门开关是否灵活，有无异常声响，门锁是否有效； d) 电梯运行中有否异常震动、声响和气味；平层准确度是否正常； e) 轿厢、层门、层轿门地坎槽内是否清洁。

f) 对以上巡查内容应填写《电梯每日例行检查记录表》，发现问题应报告委

托的专业维保公司的电梯工程技术人员和有关部门及时处理。 (2) 电梯巡保及维修保养工作由委托的专业维保公司的电梯工程技术人员负责。

3.6 电梯紧急情况的处理 (1) 发生火灾时

对于有消防运行功能的电梯，消控中心值班人员应立即摁动“消防按钮”，使电梯进入消防状态。对于无消防功能的电梯，应由机电值班人员立即迫降到首层并切断电源，关闭电梯。 (2) 发生地震时

根据震前预报由机电人员关闭所有电梯，地震过后重新启动电梯时由专业电梯维

修公司对电梯进行安全检测，确认无异常后，方可运行。

(3) 当电梯进水时

a) 底坑进水，应将电梯停于两层以上，中止运行并切断电源；

b) 当楼层水淹而使井边或低坑进水，应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭

电梯及 总电源；

c) 电梯湿水后，由电梯公司做湿水处理。 (4) 发生电梯困人时的救援规程

a) 值班人员利用电话或其它方式通知轿厢内的乘客保持镇静，不可将身体任

何部位

探出轿厢外，以免发生意外；

b) 根据楼层指示灯或小心开启外门观察，确定轿厢所在位置； c) 关闭电梯电源；

d) 如确定轿厢所在位置与楼面距离不超过0.5米时，可用外门专用钥匙打开

外门，然后开启轿厢，协助乘客安全离开轿厢；

e) 如确定轿厢所在位置与楼面距离较远时(超0.5米)，应由值班人员进行盘

车操作放人。盘车操作一般由管理处机电人员或委托的专业维保公司的电梯工程技术人员在电梯机房进行。 4 使用的表格、记录 序号 1 2

记录表格 《设备台帐》 《设备卡片》 《电梯每日例行检查记录

表》

《电梯维修记录表》 《电梯维护计划表》

记录编号

存放地点 工程部 悬挂于设备

上 管理项目 管理项目 管理项目

保存时间 长期 长期

3 4 5

一年 一年 一年

5 电梯机房管理

5.1 非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经机电维修部主管同意，并在

值班人员的陪同下方可进入机房。

5.2 机房内严禁存放易燃、易爆或危险物品，机房内应配足消防器材，禁止吸烟。

5.3 每周打扫一次机房的卫生，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面

无积尘、无锈蚀、无油渍无污物，油漆完好、整洁光亮。 5.4 机房应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活。

5.5 机房应当做到随时上锁，钥匙由当值管理员保管，管理员不得私配钥匙。 26. 避雷与接地系统保养 1 目的和范围 1.1 目的

本作业指导书明确规定了佳和家园物业公司保避雷和按地系统的工作程

序和管理方法,以确保避雷和按地系统在雷电天气下能正常起作用。 l. 2 适用范围

适用于公司所管辖区域避雷与接地系统的日常维护工作。 2 避雷与接地系统的日常维护工作

2.1 管理项目机电人员领班负责监督检查工作的实施状况。 2.2 管理项目机电人员负责实施定期保养。 3 工作程序和管理方法 3.1 保养内容

a. 检查避雷针、避雷线、避雷带及引下线是否锈蚀，如有要及时除锈并刷银粉漆。

b. 用小锤轻敲引下线的导电接触部件，检查接触是否良好，焊点连接有否脱

焊，有问题要及时解决。

c. 检查接地引线和接地装置是否正常，接地螺母是否牢固可靠，如发现问题

要及时改正及紧固。

d. 每年雨季来临前，用接地电阻仪测试避排系统的接地电阻(R≤10欧母)。 3.2 保养频率

a. 避雷系统有锈蚀，刷银粉漆，每年保养一次。

b. 导电接触部件、焊点，每年保养一次。 c. 接地电阻测试，每年保养一次。 4 记录 序号 1

记录名称 《设备设施保养记录

表》

记录标识

存放地点 管理项目

保存时间

一年

27. 制冷设备运行管理操作规程 1 目的和范围 1.1 目的

本作业指导书明确规定了佳和家园物业管理公司辖区制冷设备管理的工

作规程和办法，以确保中央空调技术性能处于良好状态，满足用户夏季供冷的需要。 1.2 适用范围

适用于具备中央空调设备的大厦的制冷设备运行管理。 2 制冷设备运行管理操作规程

2.1 机电人员负责空调操作、监控记录、清洁和日常维修保养。 2.2 机电人员负责空调设备的综合管理的计划、检查、监督。 ， 2.3 管理员负责向有关用户通知中央空调供冷或不供冷的事项。

2.4 安装施工单位或维保单位负责中央空调设备的调试和维修保养工作。 3 工程程序和管现办法 3.1 空调工工作规程

3.2 空调机房内机电设备由机电人员负责操作、监控记录，应在空调主机启动

时观察

电流、温度、吸排压力，倾听有否异响，并记录《中央空调运行记录表》 3.3 机电人员编制空调《设备台帐》和《设备卡》

3.4 空调机房每周打扫一次，机组每周清洁—次，做到地面、墙壁、设备无积

尘、水渍、油渍。 4 工程部经理工作规程