2.3 建设用地规划控制

第2.3.1条 除公共服务设施用地（如公厕、社区用房、派办、幼儿园、停车场、农贸市场等）及政府拍卖土地外，建设用地面积未达到1500平方米的，不得单独开发建设。在二环路以内建设用地面积未达到3000平方米的独立地块不得单独开发建设高层建筑，在二环路以外建设用地面积未达到5000平方米的独立地块不得单独开发建设高层建筑。若未达到最小起建标准，或由于自身地块的条件限制须与周边用地进行整合，整合时满足以下要求：

1 被整合用地地块为不能单独开发的地块，如面积小于1500平方米。

2 被整合用地地块不能满足规划退让间距要求的狭长、异形地块。 3整合用地地块面积宜大于被整合用地地块面积。

4 整合用地地块周边若有多个被整合用地地块应一次性整合。 第2.3.2条 为合理利用空间资源，鼓励相邻地块之间空间共享，在取得相关权益人同意的情况下可采取以下措施：

1若相邻地块之间不设围墙，共用消防通道，相邻建筑之间只控制建筑间距；

2 若相邻地块采用建筑拼建，拼建部分可不退用地红线，但必须符合消防等相关规定，拼接建筑立面必须整体设计与实施；

3 相邻地块之间地下室可整体设计或通过通道连接、坡道共享。 第2.3.3条 住宅用地或兼容住宅的用地内，应设置集中绿地，集中绿地的面积不小于用地规定绿地面积的30%，且应将不小于50%的集中绿地面积临规划道路（河道或城市开放空间）设置，并同时满足以下规定：

1 集中绿地进深不小于8.0米，面宽不小于20.0米；

2 临规划道路（河道或城市开放空间）的集中绿地计算进深不大于

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计算宽度的两倍；

3 小于160平方米的集中绿地可不临规划道路（河道或城市开放空间）设置；

4规划街头绿地由建设单位负责实施时，该规划绿地可抵扣该项目的集中绿地，但该绿地必须与建设项目统一规划，同步实施，且对外开放；

第2.3.4条 室外停车场应采用树荫式停车场（位）设计。在满足以下规定的前提下，可将室外停车场用地面积的20%计入绿地率：

1 停车场（位）用地全部为植草砖铺地；

2 停车场（位）用地内平均每个车位一棵树（乔木）； 3 停车场（位）的车位尺寸符合国家有关规范的规定。

第2.3.5条 对采用树阵植树方式的场地，如均为乔木、树距不大于5.0米、且树阵的用地面积不小于400平方米时，按树阵投影面积计算绿地面积。

第2.3.6条 配套设施应按建设规模、性质确定，与建设项目统一规划，同步实施。配套设施包括：绿化；机动车、非机动车停车场（库）；门卫（收发）室；市政设施；物管用房；全民健身活动场地；垃圾收集点等。

第2.3.7条 拟建居住建筑面积之和大于3万平方米的项目，应配建全民健身活动场所一处，并配置健身活动设施。其中三环路以内活动场所的用地面积不小于150平方米（可设置于建筑物架空底层内），三环路以外活动场所用地面积不小于200平方米。健身活动场所用地面积按每3万平方米居住建筑面积为单位递增。全民健身活动场所宜结合绿地、社区文化活动站等配套设施统一规划建设。

第2.3.8条 新建居住建筑及十层（含十层）以上高层建筑，应按以下规定配建物业管理用房（包括物业办公用房、物业清洁用房、物业

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储藏用房、业主委员会活动用房等）：

1 总建筑面积在10万平方米以下，按总建筑面积4‰配置，且建筑面积不小于100平方米；

2总建筑面积在10万平方米以上、30万平方米以下，按总建筑面积3‰配置，且建筑面积不小于400平方米；

3 总建筑面积在30万平方米以上，按总建筑面积2‰配置，且建筑面积不小于900 平方米；

4 物业管理用房可分处设置，但位于地面以上部分不低于50%且每处建筑面积不小于100平方米。

5 居住建筑配套的物业管理用房须有1间建筑面积不小于30平方米的业主委员会活动室且设置于地面以上部分。

第2.3.9条 建设用地内临规划道路的地下室，其顶板埋深除符合管线埋设深度要求外，还应符合下列规定：

1 超出建筑物范围的地下室顶板低于室外地坪应不小于0.6米； 2 位于集中绿地范围内的地下室，其顶板覆土应不小于1.2米。 第2.3.10条 建设用地内应按表2.3.10的规定配建机动车、非机动车停车场（库）。

表2.3.10 建设用地配建机动车、非机动车最小控制指标 建筑类别 住宅 保障性住房 （经济适用房 农迁房 拆迁安置房等） 宾馆、酒店 办公楼 商业场所 医院 非机动车 （车位/100㎡建筑面积） （辆/100㎡建筑面积） 二环路以内 二环路以外 0.7 1.0 1.0 机动车 0.7 0.7 1.5 0.5 0.5 0.5 0.5 0.8 0.8 0.8 0.8 - 0.4 3.0 1.5 第 15页 共 62页

体育馆 影剧院 展览馆 非生产性工业 工业品销售维修用地 2.5 3.0 0.5 0.5 0.5 2.5 3.0 0.8 0.8 0.5 20 15 1.0 0.4 - 注： 1、含有住宅项目的建设用地内地面不宜停车，少量的地面临时停车不计入停车位指标；其它建设用地内地面停车率不宜超过20%。

2、地铁1、2号线其地铁出入口街坊范围内的项目，如果其停车位确不能达到以上指标，可在满足交通影响评价的基础上适当下浮，下浮的最大幅度不大于20%。

3、含有住宅项目的建筑配建机动车停车库建筑面积按每个停车位不小于30平方米控制。 4、凡本表中未予以明确配建停车位数量的，以规划设计条件确定要求为准。

5、1分区内机动车机械停车位数量不大于总机动车停车位的50%，其余分区范围内的不大于25% 。

6、本指标为相应建筑形式的建筑面积须配置的规划车位数量控制下限值。

第2.3.11条 除安全、保密等有特殊要求的项目外，建设用地与规划道路（河道或城市开放空间）的分隔宜采用透空栏杆（围墙）、绿篱、绿化、水景等形式。确需建围墙的，应符合以下规定：

1 通透式围墙通透率应大于70％，通透部分的绿视率应达60％以上；

2 绿色植物墙绿化覆盖率大于80％，无枯、死、残缺植物；

3 确需建实体围墙的，围墙临规划道路（河道或城市开放空间）要砌宽度30.0厘米以上、高度40.0厘米的种植槽，用于种植常绿植物，遮挡墙体，绿化覆盖率要达到100％。

第2.3.12条 在规划的公共绿地上配建公共服务设施用房时，建筑高度不大于8.0米且满足以下控制要求：

1 用地面积小于1公顷的公共绿地上一律不再配建任何管理用房和服务设施用房，只能配建小型公共配套设施（公共配套设施只能为小于50平方米的公厕或市政配套设施用房）；

2用地面积大于1公顷的公共绿地原则上可配建建筑密度不大于 3％的管理用房或公共配套设施；

3公共绿地上不得配建经营性设施。

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