一、估价方法
根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法（剩余法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
根据估价人员现场勘查情况，考虑到估价对象主要为商服，按照《城镇土地估价规程》的要求，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，评估可以选用以下方法：
考虑估价对象位于基准地价覆盖范围内，且估价对象所处区域可以选择到与估价对象地上建构筑物相类似的销售市场交易案例，能够通过市场比较法合理确定房地产总价，则选用基准地价系数修正法和收益还原法进行评估。
二、估价过程：
1、基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。
⑴基准地价成果介绍及内涵
根据《某县人民政府关于公布县城区和乡镇国有建设用地基准地价的通知》（某政发[2011]13号），某县城区基准地价分商业、住宅、工业等几种用途。
基准地价内涵为在乡镇范围内，以2009年7月1日为基准地价基准日，在现状利用条件和“三通一平”土地开发程度下，各土地用途不同等级的平均容积率条件下，将土地按照商业、住宅、工业等土地用途，分别评估确定的法定最高使用年限的土地使用权平均价格。不同用途基准地价见下表。
某县乡镇国有建设用地基准地价表
单位：元/平方米 等别 乡镇名称 用途 商业 容积率 住宅 容积率 工业 商业 容积率 住宅 容积率 工业 商业 容积率 住宅 容积率 工业 一 430 1.0 380 1.4 220 380 1.0 340 1.4 210 330 1.0 300 1.4 200 级别基准地价 二 370 1.0 320 1.4 200 330 1.0 280 1.4 190 280 1.0 240 1.4 180 三 300 1.0 260 1.4 180 260 1.0 220 1.4 170 220 1.0 190 1.4 160 一 二 三 1
根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：
估价设定开发程度下的宗地地价＝（基准地价＋Kf）×（1+∑Ki）×Kai×KY×Kv×Kt×ΠKai
式中：∑Ki—宗地区域修正因素修正系数
Kai—宗地个别修正因素修正系数 KY—年期修正系数 Kv—容积率修正系数 Kt—估价期日修正系数 Kf—开发程度修正额
ΠKai—特殊因素修正系数。 ⑵确定估价对象土地级别及基准地价
根据估价对象的具体位臵及《某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“某县乡镇土地级别范围表”，确定估价对象所在土地级别为一等3级，估价对象设定用途商业用地基准地价为300元/平方米。
⑶区域因素修正系数∑Ki 根据《某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“宗地地价区域因素指标说明表”及“宗地地价区域因素修正系数表”，按照评估宗地的区域因素条件，建立“评估宗地地价区域因素修正系数表”。
某县乡镇3级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表 因素 商服繁华度 因 子 距商业中心距离(米) 临道路状况 距公交站点距离 交通 条件 客运码头 距火车站距离 距长途汽车站距离 供水保证率(%) 排水状况 基本设施状况 电力保证率(%) 距银行网点距离 距电信营业厅距离 人口状况 城市 规划 人口密度 道路规划 用地规划 优 <2000 综合型主干道 <100 <500 <500 <400 100 好 100 <800 <50 人口稠密区 综合型主干道 最佳用途 较优 2000-2500 生活型主干道 100-200 500-800 500-800 400-700 100-98 较好 99-98 800-1200 50-100 人口较稠密区 生活型主干道 较适合用途 一般 2500-3500 生活次干道或交通型主干道 200-350 800-1200 800-1200 700-1100 98-95 一般 98-96 1200-1800 100-150 一般区域 生活次干道或交通型主干道 一般适合用途 较劣 3500-5000 交通型次干道 350-500 1200-2000 1200-1500 1100-1400 95-90 较差 96-94 1800-3500 150-200 人口较稀疏区 交通型次干道 不太适合用途 劣 >5000 巷道或支路 >500 >2000 >1500 >1400 <90 差 <94 >3500 >200 人口稀疏区 巷道或支路 不适合用途 2
某县乡镇3级商业用地宗地地价区域因素修正系数表 因素 商服繁华度 权重 0.3959 因子 距商业中心距离 临道路状况 公交便捷度 交通 条件 0.2135 客运码头 距火车站距离 距长途汽车站距离 供水保证率 排水状况 基本设施状况 0.1525 电力保证率 距银行网点距离 距电信营业厅距离 人口状况 城市 规划 0.1321 0.106 人口密度 道路规划 用地规划 权重 0.3959 0.0776 0.0685 0.013 0.0233 0.0311 0.032 0.0232 0.04 0.0351 0.0222 0.1321 0.0631 0.0429 因 子 距商业中心距离(米) 临道路状况 交通 条件 距公交站点距离 客运码头 距火车站距离 距长途汽车站距离 供水保证率(%) 排水状况 基本设施状况 电力保证率(%) 距银行网点距离 距电信营业厅距离 人口状况 城市 规划 合计 人口密度 道路规划 用地规划 优 0.1545 0.0258 0.0228 0.0043 0.0077 0.0074 0.0124 0.0104 0.0133 0.0126 0.0142 0.0464 0.0244 0.0164 较优 0.0773 0.0129 0.0114 0.0022 0.0039 0.0037 0.0062 0.0052 0.0067 0.0063 0.0071 0.0232 0.0122 0.0082 优劣程度 优 优 优 优 优 优 优 优 优 优 优 优 优 优 一般 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 较劣 -0.0799 -0.0135 -0.0119 -0.0023 -0.0041 -0.0038 -0.0065 -0.0054 -0.0070 -0.0066 -0.0074 -0.0242 -0.0128 -0.0086 劣 -0.1598 -0.0270 -0.0238 -0.0045 -0.0081 -0.0077 -0.0129 -0.0109 -0.0139 -0.0132 -0.0149 -0.0485 -0.0256 -0.0172 宗地商业用地区域因素修正系数 因素 商服繁华度 修正系数 0.1545 0.0258 0.0228 0.0043 0.0077 0.0074 0.0124 0.0104 0.0133 0.0126 0.0142 0.0464 0.0244 0.0164 0.3726 ⑷个别因素修正系数 ①商业用地临街深度修正
土地使用价值与临近道路的关系有密切关系。深度指数修正表是反映随宗地
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临街深度的变化，地价变化相对程度的表格。因此，依路线价对各临街进深不同的宗地进行深度修正后，求得各宗地的合理价格。
临街深度修正系数表
深度系数 主干道 次干道 支 路 ≤4 1.67 1.45 1.30 4-6 1.45 1.30 1.25 6-8 1.30 1.25 1.04 8-10 1.25 1.16 1.10 10-12 1.16 1.10 1.05 12-14 1.10 1.05 1.02 14-16 1.05 1.02 1.00 16-18 1.302 1.00 18-20 1.00 由于估价对象临X021线，属综合型主干道，临街深度大于18米，根据《某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“临街深度修正系数表”，确定其临街深度修正系数为1.00。
②宗地面积修正系数
估价对象评估土地面积为1681.0平方米，根据《某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“宗地面积状况修正系数表”确定估价对象宗地面积状况修正系数为Ks＝1.04。
宗地面积状况修正系数表
指标标准 指标标准说明 商服用地 指标标准说明 住宅用地 指标标准说明 工矿仓储 优 >1000m2 1.04 >2000m2 1.05 >10000m2 1.05 较优 800-1000 m2 1.02 1500-2000 m2 1.03 8000-10000 m2 1.03 一般 500-800 m2 1.00 1000-1500 m2 1.00 5000-8000 m2 1.00 较劣 200-500 m2 0.98 500-1000 m2 0.97 2000-5000 m2 0.96 劣 <200 m2 0.96 <500 m2 0.94 <2000 m2 0.94 ③宗地形状修正系数 估价对象宗地形状规则，根据《某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“宗地形状修正系数表”确定估价对象宗地形状修正系数为Kv＝1.04。
宗地形状修正系数表 指标标准 指标标准说明 商服用地 住宅用地 工矿仓储用地 优 形状规则 1.04 1.05 1.06 较优 形状较为规则 1.02 1.03 1.04 一般 对土地利用无不良影响 1.00 1.00 1.00 较劣 劣 形状不规则，对土形状不规则，对土地利地利用不合理 用产生严重影响 0.98 0.97 0.96 0.96 0.95 0.94 ④宗地用途修正系数 根据宗地用途修正系数表，确定估价对象宗地用途修正系数为KLU＝1.0。
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