上饶市城区基准地价修正体系说明

基准地价是分用途的级别平均价格，反映了土地市场整体地价水平，对掌握地价水平的空间分布趋势，引导土地利用和交易等，均有很好的作用。但土地行政主管部门和其他一些部门、机构，为更好地满足地价管理、土地市场管理和土地资产管理的需要，仅仅掌握基准地价仍不够，还需及时掌握宗地的具体价格。因此，为更好地发挥基准地价的作用，满足政府土地管理等职责的需要，还应当在基准地价的基础上，分析宗地地价的影响因素同基准地价、宗地地价的关系，根据比较法的原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的修正系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价，满足各方面对掌握宗地价格的需求。

第一节 基准地价修正因素及其权重确定

影响土地价格的因素涉及社会、政治、经济、自然等许多方面，按照因素与土地的关系及影响范围可分为一般因素、区域因素和个别因素。一般因素通常是从宏观上对地区整体的地价水平产生全局性影响，造成地区与地区之间地价水平的差异。而同一地区内不同区域、不同地块的地价差异，则主要是受区域因素和个别因素的影响。不同使用性质的土地，其价格影响因素亦不同。正确确定这些因素是建立基准地价修正体系的关键。在对商业用地、住宅用地、工业用地的价格影响因素进行分析的基础上，采用特尔菲法确定各类用地的基准地价修正因素及其权重。该项工作与定级因素权重测定工作同时进行，测定结果见表10－1、10－2、10－3。

因素最终权重 因素 权重 因子 权重 子因子 权重 权重 距一级商服中心的距离 0.60 0.149 商服繁华程0.45 度 距离 距三级商服中心的距离 0.15 0.037 距火车站的距离 对外交通 0.30 距汽车站的距离 交通条件 0.55 内部交通 0.70 距公交站点的距离 基础设施 人口状况 区域土地利0.15 用方向 临路状况 0.35 0.140 0.25 0.113 0.25 0.113 0.15 0.068 1.00 周边土地利用状况 1.00 0.083 0.10 基础设施状况 1.00 0.10 人口密度 1.00 基础设施完善度 人口密度 0.40 0.031 1.00 0.055 1.00 0.055 0.20 街道等级 0.60 0.046 0.40 0.013 0.60 0.020 距商服中心的1.00 距二级商服中心的距离 0.25 0.062

区域因素个别因素宗地自身条0.45 件 临街宽度 1.00 1.00 宗地进深 宗地形状 表10-1 商业用地基准地价修正因素及其权重测算结果表

表10-2 住宅用地基准地价修正因素及其权重测算结果表

因素最终权权重 因素 权重 因子 权重 1.00 子因子 权重 重 住宅用地类型 0.15 住宅用地类型 1.00 0.090 距一级商服中心的距离 商服繁华程度 0.15 1.00 距二级商服中心的距离 距三级商服中心的距离 距火车站的距离 距汽车站的距离 距公交站点的距离 中学 小学 基础设施 0.18 公用设施完善度 幼儿园 0.60 医院 邮局 农贸市场 金融机构 区域土地利用周边土地0.10 方向 利用状况 环境质量优劣大气污染 度 0.20 噪声污染 1.00 0.50 0.50 建筑物朝向与采光 0.40 1.00 1.00 宗地形状 宗地面积 0.40 0.036 0.36 0.032 0.25 0.023 0.55 0.029 0.45 0.024

对外交通 交通条件 0.22 内部交通 0.40 区域街道等级 0.45 0.036 0.60 区域因素0.55 0.044 1.00 0.043 0.16 0.010 0.17 0.011 0.19 0.012 0.15 0.010 0.05 0.003 0.2 0.013 0.08 0.005 1.00 0.060 1.00 0.060 1.00 0.060 0.20 0.080 0.60 基础设施完善度 0.40 个别因素宗地临路位置 0.35 0.140 0.15 0.060 0.30 0.120

表10-3 工业用地基准地价修正因素及其权重测算结果表

因素 权重 因素 权重 因子 权重 子因子 权重 最终权重 0.084 0.070 0.126 0.210 0.140 0.070 0.060 0.060 0.090 0.090 距火车站的距离 0.30 交通条件 0.40 1.00 距汽车站的距离 0.25 区域街道类型 0.45 基础设施 0.30 基础设施完善度 1.00 1.00 1.00 宗地面积 1.00 1.00 1.00 0.20 0.20 区域因0.70 素 产业集聚效益 0.20 区域土地利用限制 0.10 个别因0.30 宗地自身条件 1.00 素宗地形状 1.00 宗地临路状况 0.30 宗地自然条件 0.30

第二节 基准地价修正系数表及说明表的编制 基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。

一、基准地价修正幅度值的计算

以土地级别为单位，以各级别中最高、最低定级因素总分值所对应的单元地价作为上、下限值，分别与相应级别的基准地价相减，得到上调或下调的最高值。计算公式如下：

上调幅度计算公式：

F1=[（Inh—Iib）/Iib]×100% （10-1）