常用房屋租赁合同的设计与实践
我公司成立三年来，面临的形势和任务发生了很大的变化，已由生存型、适应性调整阶段进入了战略调整、发展的新阶段，正在加速落实以房地产为主导，以城市服务业为基础的战略。这一战略不是空洞的口号，而是有其具体的内容，它的具体内容主要有这么两块：一是房地产的开发建设，二是物业的出租和管理服务为主及其他城市服务业。从法律上界定，房地产开发建设与物业出租和服务同属一个法律部门，与之相联系的合同主要有房地产开发建设和房屋租赁两类常用的合同。
房地产开发建设主要使用两种合同文本，一种是建设工程勘查设计合同，另一种是建筑安装工程承包合同，这类合同内容复杂，专业性强，标的额较大，履行周期长，公司有专业部门管理和实施，不作为重点讨论的内容，我们今天主要讨论房屋租赁合同。 京来总经理在半年工作报告中说：“半年来，各单位面向市场不断扩展租赁业务，进一步提高了经营水平，上半年房屋租赁达53万平方米，租赁及物业管理经营总收入约10818万元。” 我公司的房产在北京市行政区域内无所不在，分布面广，可见房屋租赁和物业管理经营活动是各单位一项普遍性的经营业务，房屋租赁经营收入已经是我公司系统的一项重要的资金来源。
房屋租赁合同文本的形式有一个演变过程，早期房屋租赁合同主要是出租人与承租人协商，确定一个双方都认可的月租金价格，条款较少，内容简单。但是随着房屋的商品化、出租房屋的市场化、房屋用途的多样化，产权人的风险也逐渐加大，除了传统的欠租风险外，又出现了产权灭失的风险，拆迁补偿费界定不清的风险，以及承租人与出租人之间民事责任承担的风险等等。可以说，房屋租赁行为除了不可抗力以外，承租人的风险几乎为零，而出租人的风险却来自不同的方面。
我公司物业状况复杂，有高档饭店和写字楼、有旧楼、有平房、厂房或临建房。从大的方面分析，可分为两类：一类是近年来新建的中高档物业，另一类是面临拆迁、改造的物业。各单位根据房产不同的状况，对不同类别的房屋出租风险进行超前预测，在租赁合同中设定保护自己合法权益的各类条款就非常必要。房屋租赁合同文本并不具有通用性，为什么？这是因为房屋有所在区位、质量、周边商业环境，承租人租房后用途的不同，形成了租金的差异和合同文本中条款设定的不同，一两个房屋租赁合同文本不能涵盖实践中所遇到的全部问题，所以结合实际情况设计房屋租赁合同就成为出租房屋的一项重要工作。因此我们紧紧围绕出租业务的实际，从不同层面，不同角度研究房屋租赁合同，从理性上把握房屋租赁合同设计的特点，牢牢树立房屋租赁合同设计理念，解决涉及审核房屋租赁合同深层次的问题，房屋租赁合同的设计、起草、签订、履行工作必须引起我们的高度重视。
为了做好这项工作，我们要重点研究这类合同，使我们能够把握这类合同的要点，得心应手地设计、起草合同文本；全面、正确地履行合同；及时收缴租金和物业服务费及其他费用；适时解决合同履行中发生的争议，保障我方的经济利益不受或少受损失。 一、房屋租赁合同起草或设计的主要法律依据和主要法律关系 （一）、房屋租赁合同的定义
我们试着给房屋租赁合同下了一个定义，房屋租赁合同从出租人的角度看是在保障房屋产权安全的前提下，为了获取稳定、较好的经营收益，根据自己的经营目标，对现行法律、法规、行政规章、房屋状况、出租价格、承租人等多种因素进行科学定量的分析、综合后起草、设计的合同文本。 （二）、房屋租赁合同的法律依据
房屋租赁合同的法律依据是多方面、多层次的，它涉及我国现行的二十多部法律、法规、
司法解释和行政规章，主要的法律依据是《中华人民共和国合同法》。《中华人民共和国合同法》分为总则和分则两部分。总则部分包括一般规定、合同的订立、合同的效力、合同的履行、合同的变更和转让、合同的权利义务终止、违约责任和其他规定共八章。分则部分共包括十五类合同（法律上称之为典型合同或者有名合同），即买卖合同、供用电、水、气、热力合同、赠与合同、借款合同、租赁合同、融资租赁合同、承揽合同、建设工程合同、运输合同、技术合同、保管合同、仓储合同、委托合同、行纪合同、居间合同。 房屋租赁合同是我国《合同法》分则中租赁合同的一个分支，合同的起草和设计适用《合同法》总则部分的规定，也适用第十三章的规定，还有些条款要参考《民法通则》有关物权方面的规定和其他法律、法规和行政规章的规定，但是这些规定都是原则性的，我们的任务是根据这些规定，结合房产的具体情况使它成为具有针对性的条款起草、设计到合同中。 （三）、房屋租赁合同的主要法律关系
1、债的关系：即我国民法规定的因合同产生之债；
2、物权关系，即产权人因保障房屋的安全设定的条款和承租人之间因使用物业而产生的各种法律关系；
3、行政法律关系，主要是出租人与承租人因政府的行政管理产生的由谁承担对政府的法律义务。
根据以上主要的法律关系，确定了合同中租金和收费的有关约定，界定租赁双方各自权利义务的有关条款。第一，根据债的关系，出租人有收取约定的租金以及代理社会公用部门代收水、电、供暖、通讯等费用、出租人或物业管理公司收取物业管理和服务费的权利；第二，根据民法原理不动产所有权具有对世权的特征，出租人在合同中规定对房产使用的限制条款，在这里产权人和承租人约定的不对等性条款是有民法依据的。其他例如：承租人之间由用益物权产生的相邻关系，它本身与出租人没有直接的关系，而是提醒承租人在使用所租房屋时，要考虑其他承租人的利益，不要因不当使用所租房屋影响其他承租人的工作和使用，如果不当使用给其他承租人造成损害的，要承担相应的民事责任；第三，是因政府管理以及收费等等与承租人在合同中界定清楚，以避免今后发生争议，例如：开办餐馆的排污费由谁来承担，开办歌厅所造成的扰民的责任由谁来承担必须约定清楚；还例如《消防法》、《北京市消防安全责任监督管理办法》、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》、《北京市企业治安保卫责任制规定》有关房屋使用的规定，双方都要根据这些法律、法规、行政规章的规定在房屋租赁合同中约定或签订有关的责任书。 二、房屋租赁合同条款起草或设计的要求： （一）、房屋租赁合同的主要条款应当完备
双方当事人签订的《房屋租赁合同》应载明以下主要内容：双方当事人、名词解释（对合同中有关专用名词的解释，内涵、外延的界定）、房屋座落、间数、面积、用途、租赁期限、租金和交纳方式、押金、提示性条款、房屋装修、拆迁补偿、违约责任、免责条件、争议解决方式、如果租金数额较大还可以附上担保条款、其他约定事项。 （二）、双方的权利、义务要清晰、具体
房屋租赁合同的权利、义务要清晰具体。从出租人的角度说，就是什么时间交付房屋，出租人限制承租人使用房屋某些要求的约定，例如：某房屋租赁合同在第一条租赁房屋基本情况、用途及现状中这样约定：“该房屋租赁用途为??，除双方另有书面约定外，乙方不得改变房屋用途，否则，甲方有权立即解除本合同并收回出租房屋，乙方必须赔偿甲方因此所蒙受的一切损失。”双方对收取租金时间某房屋租赁合同是这样约定的：“双方约定年租金为18万元人民币，租金每年分两次缴纳，缴纳时间和数额如下：第一次为每年的3月1日到3月7日，数额为9万元；第二次为每年的9月1日到9月7日，数额为9万元。”
另外房屋租赁合同是一个主从合同，说它是主从合同是指双方除对房屋使用交付时间、
房租做出约定主要条款以外，还涉及到供电、水、气、热等从合同条款，这些内容是包含在房租内的，还是由承租人另行支付，承租人另行支付是由出租人代收代缴呢，还是由供电、水、气、热的企业与承租人另外签订合同呢？这些内容必须在双方合同中界定清楚，以防止日后发生纠纷。 （三）、履行程序条款要有可操作性
有些合同条款看上去很清楚、规范，但实际上不具有可操作性。例如：原建信宾馆房屋租赁合同关于合同的生效时间双方约定：合同自承租人正式营业起生效。在承租人欠租1300余万元，经数年催缴未果的情况下，我公司向人民法院提起诉讼，而承租人抗辩的理由是至今未开业，只是试营业，合同还未生效，使我们在诉讼中陷入被动局面。后来经过我们多次研究分析，认为营业和试营业不能以承租人的说法为准，应以其营业执照颁发之日为准，经过多方取证才破解了这一迷局。因此房屋租赁合同的起始日不应以承租人的经营或其他事由为生效条件，租房就是租房，时间要确定，内容要确定。还比如：合同终止或解除后，出租人有权收回房屋，这实际是一句空话，在什么时间收回？如何收回？对承租人存放在出租房屋的财产处置才是它的内容，才是真正应该在条款中进行约定的。例如：某合同关于房屋腾退是这样约定的：“在合同租赁期满或由于各种原因而造成的合同解除，乙方必须在租赁期满或合同解除的十五日内腾退房屋，超过十五日甲方有权自行收回房屋，存放在所租房屋内的财产视为乙方自动放弃所有权，甲方有权处置。” （四）、产权衍生风险防范界定要具体清楚
房屋租赁合同中的产权衍生风险是指与房屋产权相关由产权派生出来的对产权人有潜在的巨大风险或潜在的巨大经济利益设计的保护或防范条款。这些风险或利益远远大于房租的收益，它们主要有： 1、承租人的装修条款
近几年来我公司有关企业因房屋租赁纠纷引发的诉讼，有几起是赢了官司赔了钱，其主要原因是在合同条款中对承租人装修房屋的条款约定得过于笼统，而人民法院在审理房屋租赁合同纠纷时，在装修问题上的判决往往倾向于承租人，其判决依据是1988年4月2日最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第86条的规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”而北京市各区的法院对这一条司法解释的判决结果是不同的，在解决租赁房屋的装修问题上有的按非产权人在使用他人的财产上增添附属物如何处理有约定的，判决按约定；有的判决虽然判定了承租人全额支付拖欠的房租和违约金，但对不能拆除在房屋上增添的附属物折价归财产所有人，而不是按照双方在合同中的约定不予补偿。出租人按照这样的判决要给承租人补偿装修费，往往这笔款项的数额很大，这样的判决结果就是我们常说的赢了官司赔了钱。因此，涉及承租人在所租房产装修增添附属物的价值较大时，应重点增加违约、合同解除条款中对装修部分详细处置的约定。 例如，某合同在合同的终止和解除中这样约定的：
“一、因租赁期满合同终止。1、租赁期满乙方交还房屋时，水、暖、电等基础设施不得人为的破坏，应完整无损无偿的交还甲方，如有损毁，乙方负责修复或赔偿损失。2、租赁期满后，乙方如需继续承租，在同等条件下享有优先权。但乙方必须在届满前1个月内提出，否则甲方将视为乙方放弃优先续租权；二、因乙方提前解除合同而终止。乙方如提前解除本合同应赔偿甲方4.5万元，并且不予补偿装修等费用；三、因乙方责任导致合同解除而终止。因违法、拖欠房屋租金等乙方责任，甲方有权解除合同并收回房屋，并且不予补偿装修等费用；四、因甲方违约导致解除合同而终止。因甲方违约导致解除合同，甲方应按装修费总额扣除折旧费后给予乙方补偿。五、因双方协商解除合同而终止。双方协商同意解除合同的，
按双方协商一致的意见处理合同解除后的事宜；如未协商一致，单方不得强行解除合同。” 以上关于合同终止与解除的约定，隐含了对承租人装修费的处置意见，这些意见说的很详细，使法院不得不考虑这些约定，化解了司法裁判倾向承租人的风险。 有关承租人对房屋装修另一个值得关注的问题是：由于承租人装修费用过高，甚至超过了房产的价值，使房屋租赁合同在事实上转化为引资合同，出租人需要解除合同收回出租房屋或解决承租人拖欠房租的问题时，底气不足，有的连向法院起诉解决纠纷的勇气都没有，原因是怕承租人要求赔偿装修费，而企业又承担不起这笔赔偿数额，有个别承租人就是抓住合同中存在的这种缺陷，长期不支付房屋租金，我们虽然是房屋的产权人，却得不到因出租房屋的收益。因此我们必须注意此类合同是否适用房屋租赁合同这种形式，而采用其他的合同形式加以解决。 2、有关拆迁的约定
近几年，北京城市建设发展很快，按照城市规划，本系统的许多房屋面临着拆迁，而且拆迁补偿的数额又很大，我们签订此类房屋租赁合同时，一定要把拆迁问题充分考虑进去，租赁期限最好约定在拆迁前终止。另外，为了防范拆迁给产权人造成损失的风险，双方在合同中把拆迁补偿的分配做出详细约定，根据北京市有关拆迁补偿的规定，补偿大约有四部分，即：区位差价补偿，地上物补偿，停产停业损失补偿，搬迁补偿。例如：某合同在合同的终止和解除中这样约定的：因拆迁导致合同无法履行而终止本合同的，双方互不承担任何责任，“对拆迁人给予的现金补偿做如下分配：1、区位价差补偿全部归出租人所有；2、地上物补偿全部归出租人所有；3、停产停业损失补偿双方协商处理；4、搬迁费补偿归承租人所有。” 但是，拆迁的形式也较为复杂，例如拆迁补偿建筑面积的，按照国家法律规定原房屋租赁合同继续有效，承租人有权继续使用拆迁后补偿的房屋，因此拆迁条款也不能只拘泥于某种形式，而要根据不同情况灵活掌握。 （五）、民事责任条款不能弱化
起草、设计《房屋租赁合同》主要的法律依据是《合同法》，但是也不能忽略民法的有关规定。现在我国还没有一部成文的民法典，为了适应我国改革开放的需要，于1986年全国人大颁布了《中华人民共和国民法通则》，对民事活动作了原则性的规定，它是现行民事单行法的上位法。民法在西方发达国家称之为小宪法，主要是宪法调整公民的政治权利和义务，体现了国家对公民人权的承诺，而民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范。我们在起草、设计房屋租赁合同的时候，往往忽略民事责任的约定，有些约定也过于笼统、含糊，责任界定不清，因此应该强化这方面的条款。
1、界定相邻关系的条款 在房屋租赁合同中，不仅仅涉及出租人和承租人的关系，也可能涉及承租人和承租人之间的利害关系。如果这种利害关系不在房屋租赁合同中约定，很可能会给出租人带来不必要的麻烦。例如，一处房屋有两个以上承租人，很有可能疏于对自然力（如风、雨、雷、电）破坏的预防造成损失而引发纠纷，也有可能因使用共同管线设备发生争议，这些纠纷和争议，有时承租人会转嫁到出租方。因此，根据不同情况的房产设定某类界定承租人之间的民事责任的条款也很必要。例如某房屋租赁合同中设定如下条款：乙方应采取所有的预防措施以保护承租单元的内部不受火、水、风暴、大风及台风等的损害，并保证在受恶劣天气威胁的情况下将所有窗户安全关闭，乙方须对完全或部分因其违反本条所导致的对承租单元或办公楼内部的任何损害，包括对其装饰及内部所有固定装配和装置、设备及内容的损害，向甲方负责并承担维修及修复的费用。
2、界定承租人无过错责任承担的条款
根据我国民法通则的规定，不动产的坠落物，悬挂物给他人造成伤害的，产权人要承担