含着某种界限和限制，否则可能会导致对他人自由的否定，破坏稳定的法律秩序，因此为了协调和平衡个体之间，以及个体与社会之间的利益冲突，并提高整个社会对资源的利用效率，有必要对物权的行使予以适度限制。例如，物权法第七条规定物权的取得和行使不得损害他人合法权益外；第七十一条规定业主对其建筑物专有部分行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益；第八十四条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。物权人在行使权利时，应根据这些规定，尽到必要的容忍和注意义务，避免因权利的恣意行使，对他人造成不合理损害。在判断是否构成权利滥用时，可以采取主客观相结合的方法，即通过行为人的主观过错状态和客观损害后果来综合判断，即权利主体行使权利具有损害他人利益的故意或重大过失等主观过错，同时权利主体行使权利的行为客观上已经或可能造成他人利益的损害。

第三条（主张预告登记权利的要件事实）预告登记权利人以不动产物权人未经其同意为由，主张不动产处分行为不发生物权效力的，应当举证证明物权变动合同确已进行了预告登记的要件事实。

【说明】预告登记，指为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而进行的不动产登记。物权法第二十条对预告登记的内容进行了规定。

预告登记是与本登记相对应的一项登记制度，二者有着明显区别。本登记是已经完成的不动产物权的登记，是现实物权的登记，实质是终局登记，当事人所期待的物权变动效果得以实现。预告登记所登记的不是现实的不动产物权，它是在确定的物权登记条件还不具备时，所进行的预先保全登记，预告登记并不导致不动产物权的设立或变动，只是取得一种请求将来发生物权变动的排他性权利。

从性质上讲，经预告登记后的物权变动请求权仍然是一种债的请求权，但客观效果上具有类似物权的效力，也就是说，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力。具体来讲，预告登记权利包括两个方面：（1）对物权权利人的限制性效力。预告登

记之后，不动产物权人对不动产所为的物权处分行为，不得妨害已经进行预告登记的未来物权，否则预告登记权利人可以请求确认物权人的处分行为不发生物权效力。此处所说的“处分行为”，主要是指不动产物权人将所有权转移至他人名下，或者在不动产上设定抵押权等物权变动行为。（2）对第三人的排他性效力。由于预告登记在先，基于该登记所具有的公示、公信效力，向之后第三人的交易安全发出预警，第三人在明知存在预告登记的情况下，仍进行的交易将被认定为具有主观恶意，不能以善意第三人为由主张取得相应的不动产物权。

如果当事人主张预告登记权利，认为不动产权利人未经其同意处分不动产，相应的处分行为不发生物权效力，应当举证证明物权变动合同确已进行了预告登记的要件事实。这里需要注意三个方面的问题：（1）“不发生物权效力”具有相对性。即不动产物权人的处分行为，在妨害登记请求权的范围内不发生物权效力，如果预告登记权利人的请求权不存在或嗣后消灭，或权利人对义务人的处分表示同意，那么不动产物权人的处分行为便会发生物权效力。（2）预告登记权利人不能主张不动产物权人与第三人之间的合同无效。预告登记后，不动产物权人与他人签定的物权处分合同是否有效，存在不同认识。我们认为，预告登记主要限制的是不动产物权人的处分行为，但是物权人与第三人之间的合同，系包含债权债务内容的负担行为，该合同效力的判断关键是看双方是否已达成真实一致的意思表示，由于预告登记权利的限制，即使该合同不能得以履行，只是在双方之间产生违约责任的问题，而不能据以得出合同无效的结论，也就是说，要将合同效力与合同履行区分开来。需要注意的是，如果不动产物权人与第三人之间恶意串通的，则违反了《合同法》第五十二条的规定，预告登记权利人则有权主张相应的物权处分合同无效。（3）债权人单方申请的预告登记具有登记效力。对于物权法第二十条所称的：“按照约定可以向登记机构申请预告登记”如何理解，存在不同认识，有的认为是指按照双方有关预告登记相关事项的约定，来申请预告登记，即预告登记需债权债务人双方之合意，否则债权人不可单方提起申请；有的认为是指按照当事人有关转移物权的内容、期限等约定向登记机构申请预告登记，即预告登

记不需双方合意，债权人可单方提出登记申请，只是预告登记的具体内容和事项受限于物权变动合同约定的范围。我们认为后一种观点较为合理，如果以双方就预告登记达成合意为前提，则一旦债务人不同意，则债权人就无法通过预告登记来保全其权利，不符合预告登记制度的设立精神，其实在实践中，一般亦多认可单方申请登记的效力，如上海市人常委会制定的《上海市房地产登记条例》第五十一条第二款规定：“当事人为保障将来实现房地产权利，可以持预告登记的约定文件单方申请预告登记。”

第四条（抗辨预告登记权利人转移物权请求的要件事实）针对预告权利人转移不动产物权的请求，不动产物权人予以抗辩的，应当举证证明其依据约定享有相应履行抗辩权的要件事实。

【说明】针对预告权利人转移不动产物权的请求，不动产物权人予以抗辩的，应当举证证明存在相应的要件事实，即不动产物权人或者其依据约定享有相应履行抗辩权的要件事实，以证明对方请求不成立。建立预告登记制度的目的，只是为保全物权变动请求权提供法律保障，但并不改变该物权变动请求权本身，也就是说享有预告登记权利，并不代表可以径行要求对方无条件协助履行过户手续。预告登记中的义务人仍可基于原债权债务关系，享有对该请求权人的抗辩权，并通过该抗辩权的行使而使预告权利人的请求权受到限制，甚至可能会使预告登记的效力消灭。如在商品房预售合同中，虽然预售合同已进行了预告登记，但是购房人违约未付清房款，出卖人有权对购房人要求产生过户的请求提出抗辩；如果购房人事后又履行了合同义务，补清了房款，可以请求转移物权；如果购房人明确表示不再支付余款，不愿意继续履行合同，致使合同目的无法实现，出现解除合同或终止履行的局面，则出售方不再负有交房义务，预告登记亦无继续存在的必要，此时预告登记效力即告消灭。

第五条（辩称预告登记失效的要件事实）针对预告登记权利人请求确认不动产物权人处分行为不发生物权效力的主张，不动产物权人或第三人予以抗辩的，应当提供证据证明自能够进行不动产登记之日起三个月内，预告登记权利人未申请登记，预告登记已失效。

【说明】针对预告登记权利人请求确认不动产物权人处分行为不发生物权效力的主张，不动产物权人或第三人予以抗辩的，应当提供证据证明自能够进行不动产登记之日起三个月内，预告登记权利人未申请登记，预告登记已失效。预告登记要发生请求权所指向的物权变动，请求权人还必须在约定或者规定的时间行使其请求权，并以自己的行为实现物权变动。否则，请求权人届时不积极行使自己的请求权，对原来希望发生的物权变动持消极的态度，法律没有必要保护权利上的睡眠者，应当使该权利消灭，以促使请求权人积极行使请求权。并且，预告登记权利人迟迟不进行登记，必然会导致不动产的流通性受到限制，也不利于物尽其用。至于预告登记所保护请求权的行使期间，《物权法》规定为自能够进行不动产登记之日起三个月，该期间为除斥期间，不得中止、中断或延长。

这里所谓的“能够进行不动产登记之日”，需要注意从三个方面来理解：第一，要看不动产本身是否具备了转移登记的法定条件，如预购的商品房已建成且办理了所有权初始登记的，预告登记权利人就能够将预告登记转为本登记。第二，要看权利或义务主体是否具备了转移登记的现实条件，如自然灾害等不可归责于双方的事由，导致客观上无法办理转移登记的，则不属于“能够进行不动产登记”。第三，要看合同履行是否符合双方的约定条件，如一方是否已尽通知义务，款项是否付清等，如未尽到合同义务，导致转移登记无法进行的，也不符合“能够进行不动产登记”的要求。

当然，如果物权变动基础法律关系已消灭，预告登记失去其存在的意义，如买受人在购买现房且办理了预告登记之后又与出卖人协商终止合同；再如因出卖人交付的房屋不符合合同约定的条件构成严重违约，买受人解除买卖合同，作为预告登记的基础法律关系丧失，预告登记也应随之注销，这也是预告登记附随性特征的体现。

第六条（主张物权变动的要件事实）当事人一方主张物权变动的，应当举证证明存在物权变动基础法律关系的要件事实。

【说明】物权变动有两种形式，第一种是基于法律行为而进行的物权变动，是指以一方当事人的单方意思表示或双方当事人共同的意思表示为